2021年過半，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展，各個(gè)城市顯現(xiàn)發(fā)展差異性，本文就上半年市場(chǎng)的整體情況進(jìn)行總結(jié)分享。
一、市場(chǎng)概況
1.整體市場(chǎng)
整體看，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房和新房上半年的交易量和交易額相比2020年均有一定增長(zhǎng)。從重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市來看，二手房整體交易量同比2020年上半年增長(zhǎng)60%，下半年增長(zhǎng)12%，上半年二手房GMV(Gross Merchandise Volume，網(wǎng)站成交金額)同比增長(zhǎng)約65%，較2020年下半年增長(zhǎng)約14%。
新房的增長(zhǎng)速度、面積和價(jià)格增長(zhǎng)均優(yōu)于2020年，若維持上半年增長(zhǎng)速度，2021整年市場(chǎng)將好于2020年。
2. 局部市場(chǎng)
從局部市場(chǎng)來看，源于政策調(diào)控，個(gè)別城市交易量下滑比較明顯。主要集中在深圳、東莞、粵港澳大灣區(qū)部分城市，如深圳下降了70%左右，東莞6月下降比較明顯，上海4、5月調(diào)控時(shí)影響較大，6月逐步回穩(wěn)，重慶相對(duì)于5月之前的需求釋放比較集中，6月出現(xiàn)自然下滑。大部分均為第一季度整體量?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為迅速的城市，前期市場(chǎng)火爆第二季度自然回調(diào)。因此市場(chǎng)有所回落，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)低溫的態(tài)勢(shì)。
3.渠道市場(chǎng)
相較于2020年渠道充分使用，傭金率較高，優(yōu)惠政策充足，2021年由于貸款集中度管理政策、資金管理和拿地的集中等，新房回款周期延長(zhǎng)，開發(fā)商進(jìn)化迭代的速度加快，對(duì)渠道條件的要求更高。企業(yè)普遍下調(diào)目標(biāo)，渠道整體費(fèi)率有一定下降；另外，渠道的傭金回款速度普遍延長(zhǎng)，相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。
二、地產(chǎn)調(diào)控政策解釋
2021年貸款限制增多，一些城市降低貸款，甚至出現(xiàn)停貸、房貸利率提升等情況。對(duì)比往年，2021年調(diào)控主體范圍擴(kuò)大，如銀保監(jiān)會(huì)與銀行部門聯(lián)動(dòng)調(diào)控，調(diào)控方式更直接也更有效果，最明顯的就是貸款額度和放貸周期的管理，第一控額度，第二是延長(zhǎng)放款周期，同時(shí)，調(diào)控的基調(diào)較為明確，短期不會(huì)有重大轉(zhuǎn)變。
究其原因，屬于國(guó)家層面的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，決策者判定房地產(chǎn)為熱市場(chǎng)，當(dāng)貸款額度超過一定比例銀行會(huì)被要求縮減貸款，上半年過度使用信貸額度，為符合監(jiān)管要求，銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放額度，導(dǎo)致部分城市出現(xiàn)額度緊張的情況。
對(duì)調(diào)控反應(yīng)較大的大部分為一季度市場(chǎng)火爆的城市，本質(zhì)上是長(zhǎng)效機(jī)制里對(duì)貸款集中額度的管控，改變的是交易節(jié)奏而不是交易需求，一線體感可能放大，但從數(shù)據(jù)來分析，相較于2020年變化并不大，市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)方向性扭轉(zhuǎn)，而是回歸常態(tài)。
目前的市場(chǎng)變化是從一個(gè)過熱的市場(chǎng)狀態(tài)回歸到一個(gè)正常的市場(chǎng)階段，調(diào)整前期的市場(chǎng)超額利潤(rùn)，信貸環(huán)境仍然保持在一個(gè)穩(wěn)健寬松的狀態(tài)。國(guó)家在保持貨幣供應(yīng)量與社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配的同時(shí)增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)韌性。
同時(shí)本次調(diào)控適用性和復(fù)制性強(qiáng)，未來可能會(huì)在更多房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市進(jìn)行推廣和復(fù)制。
三、下半年地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)
一線城市體感強(qiáng)烈，在二手房交易跟新房交易相互交織聯(lián)動(dòng)的一個(gè)市場(chǎng)里，通過控額度和延長(zhǎng)交易周期，整個(gè)交易釋放速度放緩，一二手聯(lián)動(dòng)的效率也將受到影響。
上半年放量比較猛的城市，下半年將進(jìn)入回調(diào)周期。例如重慶、成都、天津、西安和武漢等城市。
在下行周期較長(zhǎng)的市場(chǎng)環(huán)境中，在經(jīng)歷了過去兩三年平臺(tái)化浪潮帶來的行業(yè)門店數(shù)量和經(jīng)營(yíng)數(shù)量大幅增長(zhǎng)情況下，人均單量將出現(xiàn)下滑，店面經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比以往更大。
但同時(shí)，國(guó)民整體信貸規(guī)模快速增長(zhǎng)，房貸總量不會(huì)突然減少，貸款集中度屬于管理的其中一環(huán)，整體增長(zhǎng)狀態(tài)下信貸額度有所保障，市場(chǎng)增長(zhǎng)由高速走至中低速，下半年銀行信貸投放額度以及放款周期將會(huì)逐步恢復(fù)常態(tài)，市場(chǎng)的交易規(guī)模也將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
基于整體穩(wěn)定的政策基調(diào)，預(yù)測(cè)下半年市場(chǎng)趨勢(shì)為穩(wěn)中有降，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。
四、針對(duì)市場(chǎng)的建議
1.渠道市場(chǎng)
在下半年的經(jīng)營(yíng)管理過程中，加大對(duì)新房交易的關(guān)注，盡可能加大風(fēng)險(xiǎn)前置中商務(wù)條款的約束，要求更高的技術(shù)保障，在渠道的回款管理上做更多的健康度的觀察和管理。
2.整體市場(chǎng)
對(duì)于市場(chǎng)首先不害怕，過去十幾年房地產(chǎn)一直處于不斷調(diào)控的狀態(tài)，它只是改變了交易的節(jié)奏而不是總量，周期性就是市場(chǎng)的本質(zhì)屬性，沒有必要過度擔(dān)心長(zhǎng)期的市場(chǎng)交易量。
其次不對(duì)抗，過度關(guān)注規(guī)模的擴(kuò)張和經(jīng)紀(jì)人的返傭維護(hù)并不能提高效率，抵消了市場(chǎng)帶來的紅利，高市場(chǎng)低毛利。因此要熟悉主流的交易人群，做好房源聚焦和客戶維護(hù)，順勢(shì)而為。
具體來看，市場(chǎng)從增量進(jìn)入到存量擴(kuò)張階段，最核心的應(yīng)對(duì)政策就是提升店效和人效，因此提出以下四點(diǎn)建議：
降規(guī)模：改變規(guī)模擴(kuò)張的慣性，降低擴(kuò)張速度，重效率輕規(guī)模。
防風(fēng)險(xiǎn)：加強(qiáng)培訓(xùn)或者組織氛圍的營(yíng)造，提升對(duì)抗人員流失和新房回款風(fēng)險(xiǎn)等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力；加大城市圈聯(lián)動(dòng)，綜合考量業(yè)務(wù)布局，利用大城市的資金和投資優(yōu)勢(shì)提升自身實(shí)力和韌性。
提效率：在市場(chǎng)沒有提供巨大紅利時(shí)，根據(jù)城市發(fā)展特點(diǎn)調(diào)整業(yè)務(wù)重心，加強(qiáng)培養(yǎng)自身的經(jīng)營(yíng)壁壘，降低浮躁的心態(tài)，回到經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)上，回歸一線，提升效率。
活下來：本次調(diào)控將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，下半年經(jīng)營(yíng)將會(huì)非常艱難，但相對(duì)來說交易量是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控而發(fā)生根本性的改變，調(diào)控的總體目標(biāo)也不是打壓或壓垮房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。只有市場(chǎng)健康平穩(wěn)才能確保大家活得長(zhǎng)久，活得持續(xù)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
