還有不到兩個月，“三道紅線”發(fā)布就滿一年。
這10個多月里，踩線的房企，都在拼命地進(jìn)行“降檔”運動。據(jù)明源君不完全統(tǒng)計，截止6月底，在70強房企中，除了本身處于綠檔的房企，其他處于紅、橙、黃等檔次的房企中，有21家房企至少降低了一檔。有的房企10個月鐵腕減少了3000億債務(wù)；也有的房企，半年不到就成功實現(xiàn)從紅檔轉(zhuǎn)綠檔；而大部分房企，目前也交出了至少降低一檔的成績。
為了降檔，平日里常見的，出售不良資產(chǎn)和股權(quán)，引入戰(zhàn)投，分拆物業(yè)上市等常規(guī)手段，早已不夠用。所以，有的房企為了回款，對樓盤打了骨折價，還有的讓全體員工扛硬性銷售指標(biāo)；大部分房企，則運用了各種粉飾財務(wù)報表的行為，比如近日被監(jiān)管部納入其監(jiān)控的商票。
這些手段的背后，其實都折射了房企為轉(zhuǎn)綠檔，真的十分焦慮與拼命。
下面，明源君想盤點下，他們轉(zhuǎn)綠檔的多種辦法。
用技術(shù)手段，讓報表更好看
由于三道紅線本質(zhì)是三個率，而非絕對值，也就意味著房企可以從分子和分母上進(jìn)行優(yōu)化。
那么，對于優(yōu)化分母，房企在財務(wù)技巧的使用上，還存在一些操作空間。
一、規(guī)避“明股實債”的認(rèn)定，避過限制
明股實債，是許多房企用來優(yōu)化分母的捷徑。表現(xiàn)在財務(wù)報表上，則是通過擴大少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模來降低凈負(fù)債率。
不過，不少人可能會納悶，明股實債由來已久，且降負(fù)債率效果顯著，難道沒有被監(jiān)管限制？
其實，在監(jiān)管下發(fā)給試點房企的檢測表上，有明確提到明股實債，即按本質(zhì)來看，那些原本應(yīng)該計入有息負(fù)債但卻以股權(quán)形式計入企業(yè)權(quán)益的融資。比如出資機構(gòu)為金融機構(gòu)，與投資者約定固定回報或特殊分紅條款，房企定期進(jìn)行回購且進(jìn)行擔(dān)?；?qū)嵨镔Y產(chǎn)抵押的股權(quán)投資等，都屬于明股實債。
但在明確規(guī)定下，還存在一些操作空間。
比如就“房企定期進(jìn)行回購且進(jìn)行擔(dān)?；?qū)嵨镔Y產(chǎn)抵押的股權(quán)投資”這一點，就通過調(diào)整為開發(fā)商的優(yōu)先受讓權(quán)的形式，在融資到期或開發(fā)商觸發(fā)對賭條件下的退出設(shè)置上，以開發(fā)商優(yōu)先受讓基金或合伙持有的平臺公司股權(quán)的方式進(jìn)行約定，這樣就可以盡量避免強制股權(quán)回購義務(wù)帶來的明股實債的認(rèn)定問題。
所以，明股實債這一方式，現(xiàn)在還可以成為不少房企瘋狂用來降檔的方式。
比如用了不到半年時間，就從紅檔轉(zhuǎn)為綠檔的B房企，就被質(zhì)疑采用了這種方式。在2019年末，它少數(shù)股東權(quán)益為60多億元，損益卻不到20億元。一年后，它的少數(shù)股東權(quán)益增長超過了100%，但相應(yīng)的損益增長不足50%。
不止B房企，還有從紅檔降至橙檔的S房企， 2020年少數(shù)股東權(quán)益占權(quán)益合計將近70%，損益占凈利潤不到3%，兩者相差60多個百分點。
這些房企都在半年內(nèi)，利用不可思議地方式，轟轟烈烈降低了檔位，有的甚至在半年時間內(nèi)轉(zhuǎn)綠。
二、只并表合營公司的利潤，不并表其債務(wù)
有Z房企去年沖破千億的銷售目標(biāo)，但凈利潤卻只有千分之一。它對外解釋稱，這主要由于盈利較好的合營企業(yè)沒有確認(rèn)收入?？稍摲科蟮暮蠣I企業(yè)，多為百億規(guī)模，并且負(fù)債居高不下，但Y房企也并未根據(jù)股權(quán)占比把它們的負(fù)債并表。
不僅Z房企，去年中還是紅檔的Q房企，為了在半年時間內(nèi)轉(zhuǎn)綠，也對表外業(yè)務(wù)進(jìn)行了處理。
去年，它有多家子公司因“少數(shù)股東增資”或“相關(guān)補充約定”喪失了控股權(quán)，被移出表內(nèi)。這些子公司的金融債務(wù)自然也就不計入其上市公司年報“有息負(fù)債”項目之中。
具體如何操作呢，舉例來說，Q房企是N公司的控股股東，在M公司成立兩三個月后進(jìn)行，就對N公司的上億元的債務(wù)按股權(quán)比例進(jìn)行擔(dān)保，然后Q房企再通過調(diào)取富余資金的方式獲得了這筆金額的使用權(quán)，但這筆債務(wù)并不會計入自己的財務(wù)報表中。
之后，又通過M公司的股東進(jìn)行增資，Q房企就可以不作為其控股股東，也就不需要合并報表。
按理說，聯(lián)合營公司的有息債務(wù)，也應(yīng)該根據(jù)母公司的股權(quán)占比計入母公司的有息債務(wù)表中。但母公司并不會披露聯(lián)營公司的有息債務(wù)情況，外人只能通過它們披露的對外擔(dān)保的額度來推算有息債務(wù)規(guī)模。
但在實際操作中，大量房企采用抵押、差補、流動性支持和回購等方式進(jìn)行增信，也并不披露此類增信規(guī)模，這樣可以使對外擔(dān)保額度看起來比實際規(guī)模偏低。
經(jīng)過粉飾后，這些財務(wù)報表看上去都很美，外界確實也很難清晰知道里面藏了多少貓膩。有些房企也許當(dāng)初只想當(dāng)成暫緩之計，以此度過目前的艱難關(guān)頭，但歷史上，多少人會在捷徑面前迷失自我，希望房企不要走入這個誤區(qū)。
竭盡全力融資 增加企業(yè)現(xiàn)金流
三道紅線至今，有許多企業(yè)開始大幅度減少融資，避免增加新的負(fù)債。但企業(yè)對資金的需求，并不能快速減少，于是，只好把眼光投入那些不計入負(fù)債的融資方式，開始新一輪從其他渠道獲得金錢。
一、房企轉(zhuǎn)向商票融資，把債務(wù)無息化
最近，關(guān)于試點房企的商票被監(jiān)管一事，大家都議論紛紛，一些千億房企，竟然連幾十萬的商票也沒法如期兌付。
今年6月，有消息稱某房企下游供應(yīng)商的商業(yè)承兌匯票出現(xiàn)逾期。
不過很快該房企公開回應(yīng)，公司確實出現(xiàn)少量商票未及時兌付，但集團會安排兌付。
但在此前，還有數(shù)家房企被爆出融資票逾期的情況，不過這些房企解釋稱，由于代理商涉及刑事案件或其它問題，所以暫緩支付，目前已經(jīng)全部支付。
根據(jù)上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP19房企共承兌商票余額達(dá)到3355.74億，較2019年增長了36.59%。
這些故事和數(shù)據(jù)的背后，可以明確，在監(jiān)管政策的打壓下，許多房企已經(jīng)三道紅線的融資工具——靠商票和供應(yīng)商借款，甚至去融資。
之所以房企這樣做，有兩點原因：
一是由于三道紅線的監(jiān)測對象主要是有息負(fù)債，對于房企來說，只要將債務(wù)調(diào)整為無息化，基本就能實現(xiàn)不納入有息負(fù)債或不需申報的目的。
而融資票是可以不計入有息債務(wù)的，其在負(fù)債表中計入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)，因此商票就成了降低凈負(fù)債率的法寶。
二是，地產(chǎn)公司通常處于供應(yīng)鏈核心地位，可以靠其信譽背書，承諾一段時間來兌付，甚至一些強勢的企業(yè)還可以拖付來緩解現(xiàn)金流緊張，但供應(yīng)商也會合作。
所以，商票，原本作為非常小眾的融資方式，相對于其他的融資方式，它可算是只有螳螂腿那么大，但如今在轉(zhuǎn)綠檔的壓力下，許多房企不得不抱緊這根救命稻草。
不過，雖然商票等應(yīng)付債務(wù)款項的增加，一定程度上為房企控制了有息債務(wù)規(guī)模，但一方面，一旦出現(xiàn)商票的債務(wù)無法及時償還，便很容易引發(fā)外界對這個房企現(xiàn)金流能力的猜測，進(jìn)而對房企的股價及往后的融資利率都有無法預(yù)料的影響；另一方面，房企給外界制造這種償債能力虛高的假象時，很容易反噬其身。
二、財務(wù)疏通關(guān)系，通過避稅和退稅增加現(xiàn)金流
有房企的財務(wù)抱怨說，三道紅線以后，公司對他們的要求比以往嚴(yán)厲得多。他們每天不是在催銀行放貸的路上，就是在繳稅的路上。
有top50千億房企的財務(wù)，上個月成功幫集團退回了7000萬的稅，被集團在全公司公開表彰。
一般來說，稅是國家強制且無償繳納，但費即財政收入構(gòu)成部分是地方政府收，由于各地名目不一，這就給了財務(wù)人員一些操作空間。例如城市配套費是按工程總預(yù)算的多少百分比計但地方政府有權(quán)力可以免一定比例，但一個中小型樓盤光這個費可能就要一千幾百萬，有的財務(wù)人員如果走動得好，甚至可以免掉一半。
除了做這些事外，財務(wù)也會將公司的信托基金用于給其它房企放高利貸。
不少開發(fā)商，都會成立自己的信托基金，讓員工投資，給到員工8%～10%的年利率。
這筆資金，一般有兩個用處:
一是用于投資其它房企的項目，這些房企拿了地后，資金不足，有的房企就把募集的基金作為過橋資金幫他們度過難關(guān)，快進(jìn)快出，收取高昂的利率。
二是用于自家房企收購入股其它房企的項目 ，但只投資，不操盤 ，用時也比較長，風(fēng)險也比較高。
增加回款，營銷打“骨折”價 甚至逼員工買房
通過降價促銷加速資金回流，既可增加企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流，又可及時償還有息負(fù)債，降低財務(wù)成本。在“三道紅線”中，現(xiàn)金流入無論是對資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率還是現(xiàn)金短債比，都能起到良好的修復(fù)作用。
下半年在沖業(yè)績與降負(fù)債雙重壓力之下，房企降價促銷力度加大，折扣營銷、降低認(rèn)購門檻、特價房等優(yōu)惠政策不斷，網(wǎng)上賣房、直播賣房等營銷方式花樣翻新。
比如某TOP10房企，去年下半年打出全線低折賣房的促銷戰(zhàn)役，如果疊加各類促銷，一套房的最大折扣可低至六折。最終它實現(xiàn)了兩月銷售上千億元的目標(biāo)，創(chuàng)下公司新紀(jì)錄。
還有的房企甚至強制性全民營銷，并下達(dá)指標(biāo)，有的員工為了保住工作只好自己買房，有部門甚至人手兩三套房，最終才能完成業(yè)績。
今年以來，該TOP10房企也繼續(xù)加大力度銷售，實施網(wǎng)上購房、直播賣房、全員營銷等舉措，打造線上線下銷售閉環(huán)，實現(xiàn)了快速銷售快速回款。根據(jù)某機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，該房企實現(xiàn)全口徑銷售金額和權(quán)益金額都位于前列。
對于房企來說，權(quán)益銷售額越高，意味著歸屬于該公司的實際銷售金額和利潤越高，也就是說能夠被該公司利用的實際回籠的資金也就越多。
對于房企來說，雖然通過銷售業(yè)績增加現(xiàn)金流是最健康的方式，但是如果長期虧損賣房，甚至下達(dá)硬性指標(biāo)，全民皆兵，期間沒有任何乏善措施，最后對房企的聲譽和內(nèi)部穩(wěn)定，也會造成極大的影響。
減少支出，少拿地 縮減行政支出
一、減少拿地，降低支出
降負(fù)債率的另一方面是，減少支出。拿地作為房企最大的支出，則是最先被優(yōu)化的部分。
比如某TOP10房企，今年在兩集中拿地中，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，今年前5個月拿地的拿地金額排名快跌出100名，相比去年和前年的排名有較大的變化。
除了某TOP10房企以外，踩了一道紅線的N房企和G房企，今年拿地也較往年更為謹(jǐn)慎。N房企和G房企的排名都由10多名下降到30多名。
減少支出，也是降檔的重要方式。這一輪集中土拍，許多房企的利潤都很低，某房企甚至說拿的這些地，降來能保證1%的利潤就可以，可見形勢之惡劣。這些因為三道紅線而觀望的房企，未嘗不是躲過一劫？
二、減少行政費用，優(yōu)化員工
行政部門，作為整個房企的后勤部門，房企在變綠的過程中，他們也難以逃離風(fēng)暴之中。
以前，其它部門的七項費用不夠，就會騰挪一些行政經(jīng)費。
現(xiàn)在，三道紅線下，行政經(jīng)費是第一個被優(yōu)化掉的。有top30房企行政以前還給員工每月辦生日會，過節(jié)辦活動，過節(jié)費能給到一兩千。但去年下半年以來，生日會，下午茶一律取消。春節(jié)就發(fā)了一張100元的電影卡，今年呢，連100元電影卡的額度都沒有了。
平時做的這些活少了，不少行政人只好轉(zhuǎn)崗到繁忙的人力資源部，又得開始加大對新業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，不然等待自己的只有被裁員優(yōu)化。
而人力資源部的同事，為了提高人效，精簡費用，去年以來是加了無數(shù)個班。
有的房企下半年制定了更低的費效比后，人力資源就得重新對各部門的人員配置進(jìn)行盤點，包括集團、事業(yè)部、項目等。
同時還要琢磨怎么重新分配人員，調(diào)整薪資，比如調(diào)整使用532制度，或者雙職級制度會不會更好，都得推行嘗試看效果再決定。其中也少不了聽見一些同事的抱怨，但年底自己也得匯報人效比的業(yè)績，這也只能說各盡其職。
結(jié)語
三道紅線下，每一個房企都在努力回歸綠檔，各種手段兼用。但最終能真正活下來的房企，還是能真正靠經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的房企。那些試圖走捷徑的房企，未來可能都會為今天的僥幸付出代價。
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