[ 早在西城學(xué)區(qū)房政策落地時(shí)，便有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時(shí)間對(duì)過(guò)去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)，會(huì)形成價(jià)值下拉。 ]
整治學(xué)區(qū)房炒作的余波，仍在北京西城上空回蕩。
7月13日，是北京我愛(ài)我家(000560,股吧)部分門(mén)店“閉店學(xué)習(xí)”的第二天。在實(shí)際調(diào)研中，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該公司經(jīng)紀(jì)人均以公司培訓(xùn)為由，表示不方便看房，部分經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)不承接新業(yè)務(wù)，只做已成交單子的流程手續(xù)。
“現(xiàn)在東、西、海三區(qū)監(jiān)管比較嚴(yán)格，不讓講學(xué)區(qū)。”有我愛(ài)我家中介人員表示。
風(fēng)波起自一周前的西城幼升小事件。7月初，那些“7·31”政策后置業(yè)德勝、月壇、金融街(000402,股吧)學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，花千萬(wàn)元購(gòu)入的學(xué)區(qū)房變成拆“盲盒”游戲，所在優(yōu)質(zhì)片區(qū)無(wú)?？缮?，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。
一時(shí)間，浪聲驟起，關(guān)于“學(xué)區(qū)房信仰破碎”的聲音不絕于耳。也因此，一些房產(chǎn)中介被卷入其中。7月6日，我愛(ài)我家2名員工，針對(duì)西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動(dòng)性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，被刑事拘留。
針對(duì)學(xué)區(qū)房的強(qiáng)監(jiān)管，宛如一劑猛藥，給迷幻的市場(chǎng)降了溫。“學(xué)區(qū)房”幾個(gè)字，也成了中介口中的燙手山芋，不再是昔日的金字招牌。
然而，中介慎言背后，市場(chǎng)真的毫無(wú)波瀾嗎？事實(shí)并非如此。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前西城市場(chǎng)上“價(jià)格戰(zhàn)”暗涌，德勝等頂級(jí)學(xué)區(qū)降價(jià)案例不少，新街口、展覽路等其他片區(qū)，卻有成交放大、趁勢(shì)漲價(jià)之意。
學(xué)區(qū)房炒作被重錘
曾幾何時(shí)，學(xué)區(qū)房是樓市中的“硬通貨”，也是中介為房源貼金的重要砝碼。如今，這一切正在漸漸遠(yuǎn)去。
13日，北京，隆隆的瓢潑大雨已經(jīng)遠(yuǎn)去，房產(chǎn)中介張力的心情卻仍舊陰霾。這一天，不少客戶(hù)在線上咨詢(xún)購(gòu)房事宜，其中很多人注意到西城區(qū)最近的入學(xué)政策，想打探市場(chǎng)。不過(guò)，張力在回應(yīng)時(shí)，明顯比以往謹(jǐn)慎許多。
“我們中介只是找客戶(hù)賣(mài)房子，不能給業(yè)主做決定。如果有看好的房源，可以約雙方見(jiàn)面談，最后具體多少錢(qián)成交，不能保證。”當(dāng)客戶(hù)發(fā)來(lái)有關(guān)學(xué)區(qū)房的咨詢(xún)時(shí)，張力聲稱(chēng)，具體片區(qū)不做推薦，看對(duì)方自己考慮。
這名中介的謹(jǐn)慎事出有因。7月6日，北京市西城區(qū)房管局發(fā)布通報(bào)指出，北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2名員工，針對(duì)西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動(dòng)性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。
因被監(jiān)管“點(diǎn)名”，我愛(ài)我家表示，自7月12日起西城、東城轄內(nèi)門(mén)店，海淀主要學(xué)區(qū)周邊門(mén)店，將采取閉店學(xué)習(xí)的方式，對(duì)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行為期一周的全員強(qiáng)化培訓(xùn)。張力，便是我愛(ài)我家中介大軍的一員。
實(shí)際上，監(jiān)管對(duì)學(xué)區(qū)房炒作的打擊一直持續(xù)，但今時(shí)力度不同于往日。
早在今年4月，北京住建委便對(duì)海淀區(qū)萬(wàn)柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等價(jià)格快速上漲區(qū)域進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查。我愛(ài)我家黃寺大街第四分公司，當(dāng)時(shí)因涉嫌存在炒作“學(xué)區(qū)房”被暫停營(yíng)業(yè)整改。
不過(guò)，這沒(méi)能徹底擋住市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的熱情。業(yè)內(nèi)人士表示，今年一季度，北京二手房成交量環(huán)比增速在30%以上，主要因西城、海淀學(xué)區(qū)房成交量上漲。這股熱度一直持續(xù)到四月份，學(xué)區(qū)房集中成交拉高了市場(chǎng)行情。
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，北京二手房網(wǎng)簽共計(jì)110182套，系2017年以來(lái)二手房上半年網(wǎng)簽量的5年新高，僅次于樓市大火的2016年上半年的135507套。3月，學(xué)區(qū)房火爆時(shí)，單月成交突破20000套。
盛極之時(shí)，調(diào)控到來(lái)。月初，不少西城幼升小的學(xué)生家長(zhǎng)，陸續(xù)接到調(diào)劑電話。那些去年7月31日后買(mǎi)下德勝、月壇和金融街片區(qū)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，發(fā)現(xiàn)理想中的“牛小”已沒(méi)有選擇空間，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。
這波政策落地，直接扭轉(zhuǎn)了學(xué)區(qū)房的風(fēng)向。“最近線上看房的客戶(hù)有，但下手成交的人很少。”張力稱(chēng)，目前自己不能外出帶客戶(hù)看房，僅跟其進(jìn)行線上交流。因政策帶來(lái)市場(chǎng)變動(dòng)，近期房源降價(jià)的現(xiàn)象也有所增多。
有人甩賣(mài)有人漲價(jià)
西城區(qū)學(xué)區(qū)房政策走向，不僅影響著今年有娃入學(xué)的家庭，那些還未上車(chē)的購(gòu)房者，同樣憂心忡忡。這兩天，楊帆一直在留意西城區(qū)的市場(chǎng)走向，她想撥開(kāi)重重迷霧，決定到底是否在此置業(yè)。
楊帆是傳統(tǒng)“北漂”，跟伴侶打拼多年后，他們有了上車(chē)買(mǎi)房的本金。楊帆原想提早規(guī)劃，為出生不久的孩子找準(zhǔn)方向，然而突然落地的多校劃片政策，讓她打了退堂鼓。“不能對(duì)口進(jìn)入優(yōu)質(zhì)小學(xué)，如何衡量房子的價(jià)值？”
拋開(kāi)長(zhǎng)遠(yuǎn)不說(shuō)，短期內(nèi)，西城區(qū)市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)，也讓她決定再觀察一下。
第一財(cái)經(jīng)記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去一周，西城德勝等優(yōu)質(zhì)片區(qū)，房源降價(jià)的案例不在少數(shù)，直降百萬(wàn)元更是屢見(jiàn)不鮮。相反，那些被家長(zhǎng)們“嫌棄”的新街口、展覽路等片區(qū)，市場(chǎng)成交和價(jià)格卻有拉高勢(shì)頭。
“最近德勝確實(shí)有降價(jià)趨勢(shì)，目前我手上有好幾個(gè)可以談價(jià)的，這些業(yè)主著急賣(mài)了換房，看市場(chǎng)有異動(dòng)，紛紛降價(jià)急售。”德勝片區(qū)一位中介人員稱(chēng)，市場(chǎng)“水分”不會(huì)那么大的，跟業(yè)主見(jiàn)面談，還有“驚喜”。
所謂驚喜，即房源降價(jià)幅度。上述中介展示出三套房源，總價(jià)分別為1020萬(wàn)元、1105萬(wàn)元、1160萬(wàn)元。“第一個(gè)房子，900萬(wàn) 能賣(mài)，其他兩個(gè)也是1000萬(wàn)元左右能賣(mài)。”這意味著，第三套房，降價(jià)空間已高達(dá)160萬(wàn)元。
早在西城學(xué)區(qū)房政策落地時(shí)，便有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時(shí)間對(duì)過(guò)去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)，會(huì)形成價(jià)值下拉，包括德勝、月壇、金融街等片區(qū)。如今，市場(chǎng)對(duì)政策變化，已開(kāi)始有較快的反應(yīng)。
另一方面，購(gòu)房者普遍認(rèn)為，東西城和海淀作為傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)，即便是非拔尖的學(xué)校，也比相鄰教育薄弱片區(qū)的教學(xué)質(zhì)量更高。近期，西城區(qū)一些教育優(yōu)勢(shì)不突出、處于價(jià)格洼地的片區(qū)，市場(chǎng)成交及價(jià)格均有拉升勢(shì)頭。
“上周新街口片區(qū)每天都有成交。”當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介稱(chēng)，政策前新街口在售房源還有120多套，現(xiàn)在只剩下68套了。除去一些稅費(fèi)多的房源有降價(jià)，新街口片區(qū)漲價(jià)現(xiàn)象較多，有房源實(shí)際成交均價(jià)上漲約1萬(wàn)元。
新街口是今年德勝被調(diào)劑家庭的可選片區(qū)。花高價(jià)買(mǎi)了德勝的房，卻被調(diào)劑到較便宜的新街口，這勢(shì)必會(huì)對(duì)相關(guān)片區(qū)的價(jià)格定位產(chǎn)生影響。
上述中介透露，一些購(gòu)房者的策略是，以新街口的成交價(jià)去談德勝的房源，把降價(jià)預(yù)期談出來(lái)。“現(xiàn)在，這兩個(gè)片區(qū)的價(jià)格互相影響。”據(jù)悉，一些之前想買(mǎi)德勝的客戶(hù)轉(zhuǎn)向了新街口，這也是導(dǎo)致后者價(jià)格上漲的原因之一。
“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不跌的神話，一定程度上動(dòng)搖了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。四月份政治局會(huì)議直指學(xué)區(qū)房炒作，說(shuō)明學(xué)區(qū)房問(wèn)題已經(jīng)違背了教育改革的初衷，必須要進(jìn)行整治。以北京為例，如果嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片，優(yōu)質(zhì)區(qū)域的需求會(huì)外溢，其他片區(qū)的價(jià)格也會(huì)有所調(diào)整。
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