在深圳二手房參考價(jià)的調(diào)控威力顯現(xiàn)之后，今年7月，寧波、成都、西安等多地加入二手房價(jià)管控的行列，上海也提出二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)。隨著二手房參考價(jià)格的相關(guān)政策在各地密集發(fā)布，預(yù)示著樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向二手房市場。
在業(yè)內(nèi)人士看來，一二線城市的二手房已成為市場的主導(dǎo)力量，調(diào)控二手房價(jià)格更有利于市場穩(wěn)定。此外，一二手房價(jià)格倒掛助長投機(jī)炒作，如果二手房價(jià)控制不住，新房的價(jià)格也很難管控。因此，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多的城市加碼二手房價(jià)格管控，而且或在二手房價(jià)上漲快、一二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重的城市落地。
今年7月，寧波、成都、西安等多個(gè)城市加入了二手房價(jià)管控的行列。資料圖片
多城開啟“二手房指導(dǎo)價(jià)”
進(jìn)入7月，二手房成交指導(dǎo)價(jià)的政策在各地密集發(fā)布。
7月8日，西安發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，明確將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)已掛牌房源開展自查，下架價(jià)格虛高的二手住房房源。
同一天，成都公布第二批286個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)，最高限價(jià)33006元/平方米，較首次最高參考價(jià)降低了6294元/平方米。而早在今年5月，成都提出建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并且公布首批201個(gè)住宅小區(qū)。
值得注意的是，自2月以來，已有多城開啟了“二手房指導(dǎo)價(jià)”，首個(gè)建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制的城市為深圳。今年2月8日，深圳提出以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
深圳是今年首個(gè)建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制的城市。新京報(bào)記者 陳哲婉 攝
隨后的3月2日，無錫跟進(jìn)建立二手住房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制，對(duì)已經(jīng)成交的房源信息和明顯異常的掛牌價(jià)格予以下架；4月27日，寧波也提出建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面應(yīng)用，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)二手房掛牌價(jià)格的監(jiān)測，及時(shí)下架掛牌價(jià)格明顯異常房源。
中達(dá)證券分析人士認(rèn)為，較高的二手房價(jià)格漲幅是上述城市二手房參考價(jià)機(jī)制出臺(tái)的重要原因。此外，深圳、成都、寧波等地的新房市場中存在一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象，近三年均出現(xiàn)了部分新盤“搶房”事件，對(duì)上述城市二手房價(jià)格的管控也更有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。
從目前來看，各城市二手房參考價(jià)覆蓋范圍不盡相同，深圳二手住房價(jià)格參考機(jī)制覆蓋全市3595個(gè)小區(qū)，覆蓋范圍最廣。寧波覆蓋范圍僅包括寧波市六區(qū)。成都已發(fā)布兩批住宅小區(qū)的二手房成交參考價(jià)格，涉及小區(qū)數(shù)量分別為201個(gè)和286個(gè)。
在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，在“房住不炒”之下，或有更多城市加入“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策中來，尤其是一二手房價(jià)倒掛較為嚴(yán)重的城市，跟進(jìn)的可能性更大。
據(jù)悉，7月9日，上海正式開啟二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)政策，提出未通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房源，將無法對(duì)外發(fā)布。接下來，上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)。對(duì)此，億翰智庫分析人士表示，鑒于深圳、成都和西安已出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的政策，上海也可能會(huì)跟進(jìn)。
調(diào)控轉(zhuǎn)向二手房，政策效果明顯
除了以上城市接連出手，通過二手房價(jià)格調(diào)控市場之外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2021年以來，尤其是最近幾個(gè)月，全國超過20個(gè)城市發(fā)布了針對(duì)二手房中介行為規(guī)范、二手房業(yè)主限價(jià)的政策和通知。比如，包括杭州、東莞，廣州、合肥、北京、上海等在內(nèi)的城市都針對(duì)二手房違規(guī)報(bào)價(jià)、哄抬物價(jià)等內(nèi)容發(fā)布了相關(guān)的管理辦法。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從深圳開始，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向二手房。目前很多城市二手房占據(jù)市場主導(dǎo)，因此調(diào)控的重心為一二手并重，甚至以二手房為主。此外，如果二手房控制不住，新房價(jià)格很難管控，因?yàn)槎址績r(jià)格上漲，導(dǎo)致一二手價(jià)格倒掛，倒逼搶購新房，助長“打新”和投機(jī)炒作。
張大偉也認(rèn)為，二手房市場已經(jīng)占據(jù)了一二線城市市場的主體地位，比如在一線城市，二手房市場占據(jù)了市場成交量的80%以上，而與新建住宅相比，二手房房價(jià)管控是過去市場的空白。目前，二手房價(jià)格明顯上漲的城市大多是房地產(chǎn)炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客相對(duì)聚集，所以當(dāng)前對(duì)二手房價(jià)格管控有利于市場穩(wěn)定。
對(duì)于此前開啟二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級(jí)分析師馬琛表示，從這些城市的市場表現(xiàn)來看，二手房市場熱度有所回落，特別是深圳，市場降溫明顯。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，6月深圳二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.56%，已連續(xù)三個(gè)月同比下跌。
張大偉進(jìn)一步指出，調(diào)控政策效果明顯，深圳等城市出現(xiàn)了二手房報(bào)價(jià)下調(diào)，預(yù)計(jì)在政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”之下，最近房價(jià)上漲明顯放緩。
在馬琛看來，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，部分城市、部分銀行房貸投放將以參考價(jià)格為準(zhǔn)，若實(shí)際成交價(jià)高于參考價(jià)，則實(shí)際首付比例將有所提升，對(duì)購房者的資金提出了更高要求，在一定程度上驅(qū)動(dòng)了城市二手房成交量進(jìn)入下降通道。與此同時(shí)，二手房參考價(jià)一定程度上影響了購房者對(duì)房價(jià)的預(yù)期，市場觀望情緒增加，導(dǎo)致市場成交量有所下降。
展望：更多城市或加碼二手房價(jià)格管控
2021年上半年來，房地產(chǎn)仍處于頻繁調(diào)控之中，對(duì)此，張大偉預(yù)計(jì)，從市場趨勢看，二手房價(jià)格管控是房地產(chǎn)調(diào)控的新事物，全國一二線城市二手房價(jià)格管控將成為趨勢，更多的城市可能加碼。
“二手房參考價(jià)可以控制二手房價(jià)格虛高掛牌，未來會(huì)有越來越多的城市跟進(jìn)。”李宇嘉稱，二手房監(jiān)管很重要，如果價(jià)格信息不掌握，也難以監(jiān)管。所以，很多城市正在補(bǔ)短板，建立市場監(jiān)測平臺(tái)，比如二手房參考價(jià)等。這個(gè)工作量很大、時(shí)間也會(huì)較長。
中達(dá)證券分析人士則認(rèn)為，二手房價(jià)快速上漲、一二手房倒掛的現(xiàn)象使居民傾向于盡早釋放購房需求，提升居民使用杠桿的意愿。出于對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的考量，二手房參考價(jià)可能在二手房價(jià)上漲快、一二手房倒掛嚴(yán)重的城市落地，居民杠桿率更高的城市或?qū)⑹艿礁笥绊憽?/div>
在丁祖昱看來，未來二手住宅成交量價(jià)持續(xù)火熱的城市及一二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重的城市，將迎來“二手房指導(dǎo)價(jià)”時(shí)代，并且可能會(huì)效仿深圳和成都模式，把二手房參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“二手房市場情緒和熱度會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期，從目前的市場情況來看，仍有部分熱點(diǎn)城市二手房市場熱度較高，價(jià)格韌性較強(qiáng)，所以可能會(huì)有更多城市實(shí)施關(guān)于二手房價(jià)格控制的舉措，學(xué)區(qū)房或者房價(jià)上漲較快的小區(qū)都會(huì)是重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。”馬琛如是表示。
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