剛剛發(fā)布的統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70城新房和二手住房價格指數(shù)整體呈漲幅收窄的態(tài)勢。其中，70城新房價格環(huán)比指數(shù)今年以來首次收窄，漲幅從0.5%降至0.4%，一線城市停漲，二三線城市環(huán)比漲幅雙雙收窄。同比看，70城新房價格同比漲幅也出現(xiàn)今年以來首次收窄的態(tài)勢，一線城市漲幅慣性擴(kuò)大，而二三線漲幅明顯收窄。上漲城市數(shù)同比、環(huán)比均連續(xù)3個月減少。

可見，在銀行貸款集中度管理和開發(fā)商“三道紅線”半年考核影響下，資金面收緊和開發(fā)商促銷范圍擴(kuò)大，再加上部分城市啟動了新房價格引導(dǎo)政策，前期密集調(diào)控給市場預(yù)期降溫，新房價格同環(huán)比漲幅均收窄。二手住房價格指數(shù)走勢和新房類似，同環(huán)比指數(shù)“穩(wěn)中趨降”，6月分別為0.3%和3.5%，與5月相同，但環(huán)比指數(shù)明顯低于3-4月，同比指數(shù)去年12月以來首次停漲。

從城市來看，除廣州外，新房環(huán)比上漲較快的城市，基本都是二線非熱點和次熱點城市，比如濟(jì)南、長沙、無錫、揚州、大連、重慶、西安；新房同比來看，除廣州排漲幅第一外，基本都是棚改滯后城市或都市圈城市，比如銀川、濟(jì)寧、揚州、徐州、西安、重慶和西寧。這反映了，樓市熱度從一線到熱點二線，再到二線非熱點和次熱點，最后到三四線的輻射邏輯。

二手房方面，由于二三線漲幅收窄幅度超過一線城市，6月份二手住房價格環(huán)比指數(shù)京滬排在前兩位，金華、重慶、西安、無錫、杭州、?？诘榷际腥蚨€熱點、次熱點城市依次排在隨后。值得注意的是，由于直播帶貨、網(wǎng)購物流火熱，其聚集地義烏所在的金華市，不僅租金上漲快，二手房價格上漲也快。同比方面，一線城市繼5月后漲幅再次入列前6位。

主要原因也是二三線城市二手房價漲幅收窄幅度超過一線城市，這也彰顯了一線城市二手房市場為主導(dǎo)，二手房供應(yīng)在總價、區(qū)位上選擇多，剛性基礎(chǔ)扎實?？偟膩砜?，去年7月份以來調(diào)控收緊，資金面嚴(yán)控違規(guī)流入樓市，打擊首付非自有資金，房貸利率連續(xù)上漲，政策面重啟或升級限售、二手房增值稅免征期“2年改5年”等，終于在控房價上見到效果。

7月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布上半年全國房地產(chǎn)運行情況，數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房銷售面積達(dá)到8.86億平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增長27.7%。不過，這一增速自今年2月以來連續(xù)4個月下降，增速高位回落的趨勢很明顯，6月單月銷售面積增速已經(jīng)收窄至7.5%。考慮到2020年疫情后低基數(shù)效應(yīng)在今年下半年消失，估計下半年商品房銷售增速可能會繼續(xù)回落。

而且，行業(yè)全鏈條開始高位回落。先看前端的土地市場、開發(fā)商資金面和新開工。上半年，全國土地購置面積同比下降11.8%，其中盡管有去年疫情后二季度土地出讓加速造成的高基數(shù)效應(yīng)，但也不能忽視近期集中供地、“三道紅線”半年考核、貸款集中度管理下，開發(fā)商拿地積極性下降的現(xiàn)象。上半年，開發(fā)商到位資金增速從2月份的51.2%收窄至23.5%。其中，國內(nèi)貸款首次負(fù)增長，銷售回款增速連續(xù)收窄。單月來看，國內(nèi)貸款降幅從-7.2%擴(kuò)大至-16.1%；按揭貸款（占銷售回款約40%）首次負(fù)增長3.1%，顯示今年以來對房地產(chǎn)的資金緊縮，在開發(fā)商層面表現(xiàn)得很明顯。于是，我們看到，上半年新開工增速已經(jīng)從一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%。盡管有基數(shù)效應(yīng)影響，但開發(fā)商減緩新開工的趨勢顯現(xiàn)。

單月來看，新開工增速連續(xù)3個月下降，住宅新開工降幅從5月份的-2.9%擴(kuò)大至-3.4%，土地購置面積連續(xù)4個月下降。不過，由于2018-2020年商品房銷售一直在高位運行，2020年商品房銷售創(chuàng)年度新高，今年也是竣工高峰期。因此，開發(fā)投資增速的韌勁比較足。

下半年及未來，房地產(chǎn)竣工高峰期持續(xù)，建筑工程、安裝工程保持旺盛態(tài)勢，抵充了新開工和拿地增速收窄的影響。預(yù)計，全年開發(fā)投資可能將繼續(xù)回落，但仍有望保持兩位數(shù)的增長，這也是房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會放松的重要原因之一。當(dāng)然，當(dāng)前各地財政收入增速降至近年來低點，促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)和“擴(kuò)內(nèi)需”在基建投資和公共服務(wù)上的支出較大，對樓市穩(wěn)定的訴求強烈。

近期，央行全面降準(zhǔn)0.5個百分點，客觀上有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金面過度緊縮的局面。近期，地產(chǎn)上中下環(huán)節(jié)都呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢。而且，近期房貸投放急速放緩、額度管控嚴(yán)格、利率明顯攀升，熱點城市二手住房貸款周期基本都超過了100天，從而影響到了“賣一買一”的改善型住房需求的釋放。

因此，本次降準(zhǔn)，目的之一也是為了緩解銀行惜貸情緒。而且，降準(zhǔn)后釋放無成本資金，激勵銀行發(fā)放低利率的中小微貸款。在貸款集中度管理模式下，中小微貸款增加，高利率的房貸釋放出了空間。因此，降準(zhǔn)也是為貫徹落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。當(dāng)樓市緊縮性的調(diào)控目標(biāo)達(dá)到后，考慮到各地方的客觀訴求，需要將調(diào)控和“三穩(wěn)”結(jié)合起來?；诖耍径葮鞘欣^續(xù)回落，但四季度有望保持穩(wěn)定，從而助推上下游變量在高位平衡。