統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度全國平均房價妥妥進入“萬元大關(guān)”：10865元/平，較2017年7614元/平，足足上漲了近40%。這意味著如果4年前你沒買房，現(xiàn)在手里握著的購房款，所能購買的面積又小了很多。本來能購買三室一廳，現(xiàn)在可能只能買兩室一廳了。

截止到今天，本輪“房住不炒”調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了4年半有余，全國絕大多數(shù)城市的房價也逐漸步入穩(wěn)定階段。但不得不說，有些城市的買房難度只增不減。尤其值得一提的是，短短4年時間，全國130多個三四線城市房價平均漲幅高達50%以上，其中最突出的是環(huán)京衛(wèi)星城，房價飆漲幅度最高達300%。

看到這里，很多人可能已經(jīng)徹底醒悟了：我們一直深信不疑的“房住不炒”調(diào)控，原來并不等于“房價不漲”。但即便有了這層認識，恐怕很多人也已經(jīng)錯過了“最好的”買房時機了。當前的房價水平，對于絕大多數(shù)底層的普通工薪階層家庭而言，是很難承受的。

動輒兩三百萬一套的房子，很多家庭即便動用“六個錢包”也不一定能湊夠首付，同時還要考慮每月近萬元的貸款月供，可想而知，年輕人的買房難度有多大。無怪乎有人開始“厭惡”房產(chǎn)，閉口不談房價買房。更有甚者破罐子破摔稱，一輩子不買房、不結(jié)婚、不生娃，就做個孤家寡人。

當然，如果家庭條件比較好，而且當下正有購房的打算，我們還是建議早點行動，尤其是國家9大城市圈、城市群核心城市，房價未來上漲的壓力依然在：今年一季度GDP同比增長18.3%，創(chuàng)50年來新高，無論怎么看這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說都是莫大的“好消息”——接下來房價即便不漲，但也很難掉頭下跌。晚買房或意味著成本支出更大，且買房時的選擇更少。

我們強調(diào)過很多次，在買房問題上，“選擇大于努力”的定律同樣適用：買到升值潛力大的好房子，比自己辛辛苦苦掙錢要有用得多，而且好房子不僅升值空間大，最主要的是居住舒適度也高。

買房是每個人一生中的頭等大事，而且大部分人可能一輩子只有一次選擇機會，所以會挑選合適的“好房子”就顯得尤為重要。但現(xiàn)實中很多人都是首次購房的“小白”，具體該如何挑選房子呢？

我們總結(jié)了買房“3大原則”，也稱為“7字真言”：買邊、買南、不買三，按照這個思路來選房，基本上不會買到差房子：

1、買邊：購買邊戶的房子

樓層的選擇，我們就不單獨列出來說，因為每個人對好樓層的定義不同，只是需要提醒的是，如果經(jīng)濟條件允許，買房時盡量選擇中間樓層，同時記住腰線層、槽鋼層、設(shè)備層的房子統(tǒng)統(tǒng)不要。

現(xiàn)在的住宅設(shè)計一般都是兩種類型：低密度洋房，一梯兩戶；高層住宅，兩梯四戶。當然還有一些是兩梯六戶，但市場占有率不高。不管是一梯兩戶，還是兩梯四戶的住宅，都涉及到中間戶和邊戶。那么買邊還是中呢？根據(jù)售樓顧問和建筑學(xué)家的經(jīng)驗，邊戶的市場受歡迎程度遠高于中間戶，一棟樓一般最先賣掉的就是邊戶。而且東邊戶比西邊戶更吃香。

邊戶為什么好？其一、旁邊沒有住戶，所以它的一側(cè)的采光和通風(fēng)必然要好于中間戶；其二、邊戶房型一般更方正，符合南北通透的設(shè)計理念，而且住宅內(nèi)部使用率較高；其三、噪音和隱私方面也好于中間戶。中間戶緊鄰電梯、消防通道和步行樓道，可能產(chǎn)生一定的噪音，而且電梯間經(jīng)常有人走動，安全性也比較差。

也有人說邊戶存在漏水和保溫層脫落的缺點，5年、10年前確實如此，但隨著保溫和防水技術(shù)工藝的不斷提高，商品房外墻保溫和防水已經(jīng)不需要太擔(dān)心了。尤其是一些知名房企，更是比較注重對外墻質(zhì)量的把控。但是不排除有些中小房企或者是回遷房小區(qū)偷工減料，防水質(zhì)量差或者干脆不做防水，這另當別論，接下來我們會細說。

2、買南：購買臥室和客廳都朝南的房子

樓層和中邊戶選擇的問題已經(jīng)解決，接下來就是如何選擇戶型。戶型的重要性絕對不能忽視，因為你可能在這套房子里住幾十年，好的戶型讓人越住越喜歡，不好的戶型，很多人拿房第一天就會后悔，這絕不是危言聳聽。

市場上商品房戶型千奇百怪，甚至馬桶、褲衩、鐮刀等奇葩戶型都被發(fā)明出來了。那么買房時到底該如何選擇戶型呢，其實就一個原則：戶型方正的基礎(chǔ)上，一定要購買臥室和客廳都朝南的房子。

這種戶型的房子有很明顯的好處：第一、采光和通風(fēng)都有保障，如果戶型比較方正，而且是邊戶，即使是低樓層光照和通風(fēng)都也會不錯。采光好，曬被子、曬衣服才會干得快，尤其是冬天，陽光強度本來就不夠，如果客廳采光再差點，洗一次衣服可能要一周才能晾干。特別是南方回南天，房子采光充足簡直就是最大的幸福；第二、市場認可度高，尤其是女性和老人，更喜歡這種戶型。我們業(yè)內(nèi)也有句至理名言，好戶型的房子好過好樓層。換言之，碰到臥室和客廳都朝南的好房子，可以不一定非要糾結(jié)樓層。一定程度上還可以節(jié)省不少購房款。

3、不買三：不買郊區(qū)房、超高層住宅以及小開發(fā)商樓盤

上面是從樓層、戶型、位置方面進行分析，教大家識別出房子本身的優(yōu)缺點，以及房子的市場認可度。那么接下來我們將詳細教大家避開三類有坑的房子，這類房子屬于買完后悔型+無保障的房子。

①遠郊房為什么不建議買？

原因也是三個：其一、遠郊房通常都是開發(fā)商搞出來的新概念，尤其在三四線城市，開發(fā)商在遠郊拿地非常便宜，為了賣高價，為了吸引購房者，通常會夸大宣傳，有的開發(fā)商喜歡在商場、學(xué)校、醫(yī)院等配套上開“空頭支票”。購房者很難分辨真?zhèn)?，容易掉坑；其二、遠郊通常都是地方不愿意發(fā)展的區(qū)域，即便前期規(guī)劃非常理想，但落地兌現(xiàn)的時候比較困難，因為涉及到巨額資金投資，地方有時候都會更改規(guī)劃。事實上，很多遠郊房也都出現(xiàn)過，地鐵規(guī)劃未通過，臨時改線路，規(guī)劃的商場、醫(yī)院等改地址等情況；其三、遠郊房人氣差，這也是配套跟不上的原因之一。尤其是土地賣完之后，地方發(fā)展郊區(qū)的可能性更低。所以對于遠郊房，購買時一定要慎重，千萬不能因為價格低就盲目跟風(fēng)購買；

②超高層住宅為什么不建議買？

答案很明確：國家從2020年起就已經(jīng)著手準備實施“限高”政策，超高層住宅尤其是摩天大樓未來原則上不準再建，這等于把這類住宅“打入了冷宮”。

此外，超高層住宅因為存在三大顯而易見的缺陷，也正在越來越不受待見：一是居住舒適度不高。超高層住宅一般容積率都很高，樓層可以蓋到五六十層，而且是兩梯四戶或兩梯六戶，人員密集必然伴隨著擁擠、噪音、物業(yè)管理難等問題。

隨著時間的推移，超高層住宅的衰敗會更明顯；二是未來的拆遷難度大。年度越久，這類房子越容易淪為“永久貧民窟”；三是超高層住宅存在消防救援等安全隱患，現(xiàn)在很多城市的標準消防救援云梯只能達到十幾樓，對于動輒三四十層的超高層住宅來說，遇到火災(zāi)時，救援、滅火等難度很大。

③不購買小開發(fā)商樓盤。

這個不需要過多解釋大家也都能理解，隨著調(diào)控不斷深化，尤其是國家日益收緊金融政策，中小開發(fā)商的融資償債能力進一步下降。這對于本就回款吃力的中小房企來說，無異于雪上加霜。尤其是很多地級市小開發(fā)商，資金周轉(zhuǎn)壓力巨大。從2016年至今，全國各地“爛尾樓”不斷，尤其是河南、四川、安徽三省，位居爛尾樓數(shù)量排行榜前三。

我們絕大多數(shù)人買房是為了解決一家老小的居住問題，而且基本上購買一套房子是掏空了一大家子的積蓄，所以堅決要對自己負責(zé)：不購買小開發(fā)商開發(fā)的樓盤。事實上，這兩年隨著金融政策的收緊，有些巨頭房企也開始撐不住了，甚至有年銷售額高達千億的房企深陷“破產(chǎn)倒閉”漩渦。所以要想穩(wěn)當，買房時千萬不能貪圖小開發(fā)商房子的便宜。一句話，遠離小開發(fā)商，只選資金實力強的大開發(fā)商。

買房學(xué)問雖然多，但買房時牢記“3大原則”，也就是買邊、買南、不買三“7字真言”，基本上不會買到差房子：居住舒適，性價比高，而且受市場歡迎。