最近群眾發(fā)現，房地產調控終于開始二手房模式了！
2021年2月8日，深圳公布了全市3595個小區(qū)二手房成交指導價，成為這一輪二手房指導價格政策的“首試者”。打開了潘多拉魔盒。
隨著深圳二手房指導價格政策威力效果初現，成都、西安、上海、無錫、寧波甚至鹽城等城市也陸續(xù)跟進，出臺了相關政策。
各地對相關降溫政策的連續(xù)推出可謂“此起彼伏”，在全國范圍內形成了連鎖效應。就在西安出臺二手房指導價新政當日，成都也公布了二手房指導價第二批住宅小區(qū)。按照成都公布的第二批二手房指導價小區(qū)名單，前后兩批指導價共覆蓋487個小區(qū)，指導價相比掛牌價，普遍打了7-8折。
此外，上海正式開啟二手房掛牌價核驗政策，未通過價格核驗的二手房源，將無法對外發(fā)布。7月12日，上海各中介開始對現有的所有掛牌二手房進行集中清理。按照要求，7月19日起，“網上房地產”價格核驗系統將正式上線，開展掛牌核驗業(yè)務。對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗，沒有通過掛牌價核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
最近包括上海、成都、西安等城市二手房價格管控逐漸升級，從2021年全年看，累計已經超過10個城市發(fā)布了不同力度的二手房價格管控措施，主要有深圳、寧波、成都、東莞、無錫、西安、上海、杭州、北京、廣州、廈門、鹽城等城市。
統計2021年全年房地產調控針對中介的措施政策，特別是最近幾個月，全國超過20城市發(fā)布了超過30次針對二手房中介行為規(guī)范、二手房業(yè)主限價的政策和通知。
首先：二手房市場逐漸成為一二線城市的主流市場，在一線城市，二手房占市場總成交基本已經達到了80%，二線城市也大部分開始過半成交為二手房。
這種情況下，過去只針對新建住宅的限價等政策，對于市場來說，影響不大、而且只限新房價格，二手房出現了明顯的倒掛，單純新房限價導致市場多城市出現了新房萬人搖。這種情況下，升級二手房調控成為了市場的必然。
相比新建住宅的價格管控，二手房房價管控是過去的市場空白點，從深圳年初等開始，重啟定價管控，最近已經超過20城市發(fā)布了超過30次針對二手房中介行為規(guī)范、二手房業(yè)主限價的政策和通知，開啟一輪定價管控。
其次：住建部要求強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性、協同性；住建部在4月份約談5城強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性、協同性。這也明確要求二手房調控的升級。
第三：從各地的調控政策內容看，二手房價格明顯上漲城市大部分集中在房地產炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客聚集，二手房價格上漲迅速，價格管控的確有利于市場的穩(wěn)定。
從市場趨勢看，這一輪二手房價格管控是本輪房地產調控的新事物，預計全國一二線城市二手房價格管控將成為趨勢，更多的城市可能加碼二手房價格掛牌管控。
從政策效果看，深圳等城市出現了二手房報價下調，預計在政策持續(xù)打補丁下，最近房價上漲將明顯放緩。
第四：2021年上半年全國房地產調控次數高達286次，僅次于疫情影響下的2020年。
在2021年上半年，房地產調控井噴中，和往年相比主要特點集中在：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區(qū)房。
近期，二手房停貸的消息頻出，據了解，目前已在武漢、杭州、重慶等地開始出現。值得注意的是，停貸的同時，不少城市房貸利率開始一路走高。兩舉措左右開弓，買房成本驟然上升，剛需“上車”變得難上加難。
本輪調控政策是因為房價上漲的升級調控，特別是上漲明顯的城市調控力度不斷升級，抑制市場過熱，從政策的效果看，包括深圳等城市已經出現了房價見頂的跡象，調控效果越來越明顯。
那么這些政策影響如何？
四個一線城市二手房價格上漲幅度明顯在加快。出現二手房價格上漲的核心原因包括：疫情影響下，一線城市學區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學區(qū)房表現最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求。
上海、深圳等城市的打新潮涌動，使得少數新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。
一線城市經營貸進入樓市，刺激市場活躍，這一輪樓市2020年市場翹尾到2021小陽春核心原因是信貸政策，特別是經營貸入樓市有關。
2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市需求。2021年數據：也刷新了歷史記錄
市場的反彈，上海、廣州、北京，均處于調控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。目前看雖然各地政策加碼，但供應量短期很難增加。
二手房指導價的出臺給了此前火爆的深圳二手房市場一記重錘，市場慘淡，因此，中介想出奇招，用榴蓮和香蕉展示掛牌價。
5月25日，深圳市房地產中介協會稱已介入調查，對涉事單位深圳美凱龍愛家互聯網科技有限公司進行現場檢查，對該中介機構及兩名中介人員進行自律懲戒，列入C類不良行為。
但這些調控的副作用也很多！
1：信息不全，網上不顯示了，大部分人買房只能去中介看業(yè)務員的小本子，以前在網站上就開業(yè)看到所有訊息，現在只能去門店了，導致很難做到全面對比，對于急著買房的人來說，價格很難透明。
2：出現市場控盤的可能性。眾所周知，本來二手房網簽的價格就不是真實成交價，而實際購房者買的價格基本都不被所知，大部分中介有兩套價格體系，網簽與交易。房地產調控的核心是金融信貸，現在把新建住宅調控里面的“限價”挪到二手房，很可能帶來更大的信息不對等。二手房中介在交易中的話語權更大。
3：二手房限價如果和銀行無關，那么這一政策限價只能掩耳盜鈴，而如果成為按揭貸款和抵押貸款的指導價格，那么對于市場的影響就會明顯出現，所以二手房限價歸根結底要看銀行對政策的理解與執(zhí)行。
4：整體看，房地產價格波動看政策，之前掩耳盜鈴的房地產調控，只管新房限價，導致出現萬人搖已經過去了，針對房地產二手房市場的調控肯定會越來越多，全國一二線城市很可能開啟全面限價，如果一旦限價掛鉤房貸評估價，區(qū)域市場肯定會下調，第一個是深圳，下一個會是誰？
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