新市民租房：從家事到國事
專家解讀加快發(fā)展保障性租賃住房意見
● 隨著城鎮(zhèn)化進程的加速和流動人口規(guī)模的擴大，進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯
● 《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，對于未來住房保障體系構(gòu)建具有重大意義
● 未來的城鎮(zhèn)住房保障條例，應(yīng)該包括保障主體、保障對象、保障標準、保障方式、準入退出安排、各方的權(quán)利義務(wù)等一系列制度安排
本報記者 陳 磊
本報見習記者 孫天驕
4月16日傍晚，北京市朝陽區(qū)望京西路一公交站，快50歲的安徽人金枝和27歲的湖北人馬青正在等公交車回家。這是兩個平時完全沒有交集的人——金枝小學畢業(yè)，在附近一家外貿(mào)公司打雜；馬青去年碩士研究生畢業(yè)，在附近一家高科技公司工作。但兩人有共同的煩惱：怎么才能租到一間上班方便又便宜的房子？
這樣的煩惱，也困擾著無數(shù)人。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年全國流動人口為3.76億人。隨著城鎮(zhèn)化進程的加速和流動人口規(guī)模的擴大，進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。
為解決好這個問題，近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，提出“加快發(fā)展保障性租賃住房”。
接受《法治日報》記者采訪的多位專家認為，《意見》凸顯了中央政府強調(diào)“房住不炒”、切實降低居民家庭住房負擔的決心；大力發(fā)展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負擔。同時，需要用剛性的法律約束，確保這項利民的好政策真正落實。
新市民開銷房租占大頭
遠離工作地租住通勤難
身穿淺咖啡色T恤、黑色休閑褲，挎一個單肩包，在公交站臺，記者見到了準備坐車回家的金枝。她隨丈夫來北京打工多年，目前在附近一家外貿(mào)公司打雜，月收入5000多元。她丈夫則在一家建筑公司工作。
金枝夫婦倆租住在北京市順義區(qū)緊挨六環(huán)路的李天橋附近，屬于城中村，每月租金900多元。工作日坐公交車上下班，每天單程大概需要兩個小時。
金枝的兩個孩子都在安徽老家，老大是女兒，已經(jīng)結(jié)婚。老二是兒子，已經(jīng)成年但仍是單身。夫妻倆沒有在北京買房的打算，“不可能買得起”，只是希望能在北京多打幾年工，給兒子賺結(jié)婚錢，給自己賺養(yǎng)老錢。
對金枝來說，夫妻倆在北京每月最大的一筆開銷便是住房支出。“城里的房子太貴了，租不起，現(xiàn)在住得是遠了些，但房租也便宜得多。”她告訴記者，在單位附近租一套建于二十世紀八九十年代的老房，一居室的月租金至少要6000元。與別人合租，一間房也要3000多元。
“望高租金興嘆”的金枝匆匆結(jié)束采訪，上了公交車，趕回家做晚飯。
苦于高房租的不僅是金枝這樣的打工者，在附近寫字樓上班的馬青也同樣如此。馬青去年7月從湖北武漢一所高校碩士研究生畢業(yè)，去年10月入職現(xiàn)在的單位。在確定入職后，她就開始在中介平臺上查看工作地附近的租房房源。
“不查不知道，一查嚇一跳，房租太貴了，當時雖然是租房淡季并且處于疫情防控期間，但一套兩居室中的一個小間差不多要3000元。”馬青回憶說，“我一個剛?cè)肼毜男氯耍粋€月才掙多少錢？”
經(jīng)在北京工作的同鄉(xiāng)建議，馬青在北京地鐵15號線順義站附近租了一套兩居室中的一間房，每月租金不到1500元。但通勤又讓馬青苦不堪言，“早晚高峰經(jīng)常被擠成相片”。
后來，馬青搬到一個距離地鐵站有兩公里的地方，通勤方式改成公交接駁地鐵，全程大概一個半小時。
“對我這個初來乍到的‘北漂’來說，租房是個大問題。”馬青說。
流動人口規(guī)模快速擴大
居住供給現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不足
對于眾多來到大城市的流動人口來說，租房都是個大問題。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)近日刊文稱，經(jīng)過多年的發(fā)展，特別是黨的十八大以來，我國累計建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助兩億多困難群眾改善了住房條件。
“隨著城鎮(zhèn)化進程的加速和流動人口規(guī)模的擴大，進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。”這篇文章說。
近日印發(fā)的《意見》明確提出：突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進實現(xiàn)全體人民住有所居。
《意見》通過明確加快發(fā)展保障性租賃住房的支持政策，推動人口凈流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建設(shè)小戶型、低租金保障性租賃住房。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華分析稱，《意見》明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，凸顯了中央政府強調(diào)“房住不炒”、切實降低居民家庭住房負擔的決心。
“大力發(fā)展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負擔。”鄒琳華說。
北京市房地產(chǎn)法學會秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池說，《意見》提出了“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，對于未來住房保障體系的構(gòu)建具有重大意義。
趙秀池認為，《意見》對于新市民、青年人是一大利好，他們在租房時，除了市場提供的租賃住房、公租房等之外，又多了一種保障性租賃住房可供選擇，相當于給他們吃了一顆融入城市的“定心丸”。
落實地方責任成為亮點
解決困難群眾住房問題
金枝與馬青正是《意見》所覆蓋的人群。
《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
包括明確保障性租賃住房的準入制度在內(nèi)，《意見》從引導多方參與、堅持供需匹配、落實地方責任等5個方面明確了保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度。
在鄒琳華看來，根據(jù)《意見》，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款等，“力度較大且可操作性強”。
根據(jù)《意見》，城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負總責，要加強組織領(lǐng)導和監(jiān)督檢查，對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價。
在趙秀池看來，“落實地方責任”是《意見》的最大亮點。保障性租賃住房建設(shè)，政策性非常強，比如“集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)”，政府需要有所作為才能推動項目落地。
趙秀池認為，對于住房制度的安排，要根據(jù)不同的收入制定不同的政策，所謂高端有市場、中端有支持、低端有保障。
鄒琳華認為，保障性租賃住房是一種全新的保障房種類，與共有產(chǎn)權(quán)房、公租房共同構(gòu)成保障房體系頂層設(shè)計。從完善住房保障體系出發(fā)，各地政府有責任發(fā)展保障性租賃住房。
“住房保障，不管是將其視為一種社會福利，還是視為一種社會救助，對現(xiàn)代國家來說，主要的責任主體都是政府。”北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，從我國的實際情況來說，多年來，黨和政府一直在做住房保障方面的工作。解決困難群眾的住房問題，政府是住房保障的第一責任人，對于這一點大家已經(jīng)形成共識。
樓建波說，根據(jù)《意見》，在中央政府和地方政府之間的責任劃分方面，住房保障的責任主要由地方政府承擔，這也符合我國的住房保障實際情況。
政府責任需要剛性約束
亟須加快住房保障立法
在樓建波看來，對于政府在增加保障性租賃住房方面的責任，立法亟須跟上。“政府要發(fā)展本地區(qū)保障性租賃住房，不能僅僅是一種宣誓，需要法律的剛性約束。”
記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《國務(wù)院2019年立法工作計劃》中，明確列入“城鎮(zhèn)住房保障條例”，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責起草。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責人彼時透露，我國要加快推動住房保障立法，明確國家層面住房保障頂層設(shè)計和基本制度框架，夯實各級政府住房保障工作責任，同時為規(guī)范保障房準入使用和退出提供法律依據(jù)。
樓建波分析，我國對住房保障肯定需要立法，可以有3種模式供選擇。第一種模式是專門立法，在法律層面出臺住房保障法或者在行政法規(guī)層面出臺城鎮(zhèn)住房保障條例，對包括保障性租賃住房在內(nèi)的各種保障性住房制度進行規(guī)范。
“第二種模式是制定統(tǒng)一的住房法，其中規(guī)定住房保障制度。”樓建波說，第三種模式是在現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等法律中，規(guī)定住房保障相關(guān)內(nèi)容，比如在土地管理法中規(guī)定保障性住房的土地供應(yīng)等。
樓建波認為，從依法規(guī)范住房保障角度，我國亟須加快住房保障立法進度，但從我國住房保障領(lǐng)域的歷史脈絡(luò)看，住房保障形式經(jīng)過二十多年的總結(jié)探索，目前仍處于發(fā)展階段，從經(jīng)濟適用房到“兩限房”，從廉租房到公租房，如今定型于以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
“我們在住房保障領(lǐng)域經(jīng)過探索，總結(jié)出成熟的住房保障經(jīng)驗之后，可以通過法規(guī)或法律形式將這些經(jīng)驗固化下來，形成我們自己的住房保障立法。”樓建波稱。
在趙秀池看來，當前，住房保障制度改革仍在進行中，面對需求多樣的住房保障問題，目前還難以用成熟的法律進行規(guī)范，而且各城市差異比較大。但經(jīng)過摸索，我國出臺城鎮(zhèn)住房保障條例是遲早的事情。
“未來的城鎮(zhèn)住房保障條例，應(yīng)該包括保障主體、保障對象、保障標準、保障方式、準入退出安排、各方的權(quán)利義務(wù)等一系列制度安排。”趙秀池說。
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