據(jù)新華社報道，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正7月22日出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議并講話，提到全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，以及加快發(fā)展保障性租賃住房，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。
同日，央行、住建部就上述內(nèi)容同時發(fā)聲。這釋放了什么樣的信號？
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是近期中央關(guān)于保障性租賃住房和房地產(chǎn)調(diào)控的一次“定調(diào)”會議。高層再一次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”并非老生常談，而是表明將長期堅持這一調(diào)控目標(biāo)的態(tài)度。同時，從主管部門的表態(tài)來看，意味著“三線四檔”未來只嚴(yán)不松，甚至將擴(kuò)大監(jiān)管房企的范圍。而在問責(zé)壓力下，調(diào)控趨嚴(yán)似乎已成定局。
小戶型租賃房要實現(xiàn)“職住平衡”
在此次電視電話會議上，韓正強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)，堅持一切從實際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問題。要把握好保障性租賃住房的政策重點，明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。
同時，韓正表示，堅持“?；?rdquo;，以小戶型為主，注重實現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)”原則，建立科學(xué)的租金定價機(jī)制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點，落實城市主體責(zé)任，加快發(fā)展保障性租賃住房。
在此前的7月2日，國務(wù)院辦公廳剛剛印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。其中提到利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。這一系列舉措無疑增加租賃房源的供給。
值得關(guān)注的是，據(jù)央視7月22日報道，住建部同時表示，要從多個方面落實好《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。
據(jù)住建部住房保障司司長曹金彪表示，今年10月底以前，要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計劃，向社會公布。
“在新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。”曹金彪稱，比如上海目前提出，“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套，約占住房供應(yīng)總量的40%；廣州則提出，“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房60萬套，約占住房供應(yīng)總量的45%。
除了增加租賃房源外，曹金彪還提到，保障性租賃住房項目要全部納入住房租賃服務(wù)管理平臺統(tǒng)一管理。保障性租賃住房要符合小戶型、低租金，面向新市民、青年人的要求。與此同時，各地要堅決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名騙取優(yōu)惠政策或違規(guī)經(jīng)營。
對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，著力解決大城市住房突出問題，是今年“兩會”上的關(guān)注重點。未來，會增加小戶型租賃房源供給量，后期會有序增加大城市的租賃土地供給、安排專項資金以及集中建設(shè)。特別提及的“科學(xué)的租金定價機(jī)制”，預(yù)示著穩(wěn)定租金會有更多系統(tǒng)性舉措，租金不會采取“一刀切”的方式。
“三線四檔”管控只嚴(yán)不松
除了談及保障性租賃住房外，韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
而在具體調(diào)控措施上，韓正指出，城市政府要切實落實主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實管好中介等市場機(jī)構(gòu)，堅決查處市場亂象。
所謂 “三線四檔”，是去年8月央行、住建部針對重點房企資金監(jiān)測和融資管理出臺的規(guī)則。“三道紅線”是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
自“三線四檔”公布以來，房企紛紛對自身財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年100家上市房企中40%房企實現(xiàn)成功降檔；綠檔房企數(shù)量達(dá)到29家，較2019年的12家增長過半。
而金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理是指分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。
7月22日，據(jù)央視報道，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，“三線四檔”政策實施一年下來，試點企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項核心經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健。
央行表示，上述制度既是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項重要內(nèi)容。實施以來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。
據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，6月末人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上年末回落了2.2個百分點，其中個人住房貸款增速比上年末回落了1.6個百分點。
在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，“三線四檔”對整個房地產(chǎn)行業(yè)意義重大，作為房地產(chǎn)金融調(diào)控的重要措施，試行一年成效顯著，調(diào)控精準(zhǔn)，房企響應(yīng)積極，不足一年時間房企降負(fù)債超預(yù)期。不過，房企降負(fù)債主要采取的還是短期舉措，不排除部分房企指標(biāo)還存在波動的可能性，負(fù)債的調(diào)整是具有系統(tǒng)性和長期性的。
潘浩認(rèn)為，此時管理部門明確表態(tài)，意味著未來將作為長期管理手段予以推進(jìn)，或?qū)U(kuò)大監(jiān)管房企的范圍，未來只嚴(yán)不松。
業(yè)內(nèi)：調(diào)控政策趨嚴(yán)，關(guān)注地價穩(wěn)定
調(diào)控問題一直是房地產(chǎn)的主旋律，調(diào)控政策也在因時而變。
據(jù)7月22日央視報道，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，要會同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。
對于此次住建部強(qiáng)調(diào)城市問責(zé)，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲似乎成為業(yè)內(nèi)共識。
潘浩認(rèn)為，年內(nèi)多個城市針對房價過快上漲、商品房銷售管理以及租賃和保障房相關(guān)制度出臺調(diào)控政策。而有調(diào)控已見成效，房價大幅上漲的城市數(shù)量明顯減少。從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，同比增速超過5%的城市數(shù)量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城。而結(jié)合此次住建部的表態(tài)可以看出，未來調(diào)控政策將繼續(xù)趨嚴(yán)，堅決鞏固當(dāng)前調(diào)控成果。
值得關(guān)注的是，張其光還提到，要著力建立房地聯(lián)動機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。
的確如此。今年北京在首批集中供地中嘗試多種出讓規(guī)劃的疊加，不僅“限房價、控地價”，還“競建高品質(zhì)住宅”以規(guī)避了房屋質(zhì)量不過關(guān)等風(fēng)險，引導(dǎo)開發(fā)商理性取地。“一地一策”的做法將房地產(chǎn)調(diào)控政策落實到了每一宗地塊。
房地聯(lián)動之下，市場也較平穩(wěn)。潘浩表示，目前北京的房價增速最穩(wěn)，持續(xù)穩(wěn)定在同比5%以內(nèi)，且今年6月與2020年1月相比較，價格僅上漲0.8%，低于一線城市2.3%的同比漲幅均值。
對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，在關(guān)注房價的同時，目前對于地價穩(wěn)定也著墨頗多。地價穩(wěn)定是房價穩(wěn)定的先期條件，下一步優(yōu)化土地競拍規(guī)則，尤其是對溢價率限定、對自持比例限定、對競地價限房價等政策會有進(jìn)一步升級。同時會充分關(guān)注企業(yè)的購地資金來源，推進(jìn)建立有效的企業(yè)購地資金審查制度，以保障地價穩(wěn)定的同時，通過降杠桿來防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
綜合來看，張波認(rèn)為，此次高層再一次強(qiáng)調(diào)并非老生常談，而是表明了對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，表明了調(diào)控目標(biāo)將長期堅持的態(tài)度。在“房住不炒”“三穩(wěn)”目標(biāo)的基礎(chǔ)上，突出了金融側(cè)的調(diào)控重要性，推進(jìn)“三道紅線”和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理 “二條紅線”的嚴(yán)格落實。
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