眾所周知，房地產(chǎn)市場正在逐步落實“三道紅線”。
自去年8月份“三道紅線”的推出以來，龍頭房企人心惶惶草木皆兵。
為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，不僅僅要求企業(yè)對自己的融資比例，金融杠桿的比例盡快調(diào)整，另一方面也讓金融體系對于房企的信貸進一步收緊，可以說龍頭房企，特別是以高周轉(zhuǎn)為競爭力的房企，日子十分難過。
因為，為了維持高周轉(zhuǎn)且又能符合三道紅線政策，不少房企通過全款降價打折盡可能的提高現(xiàn)金儲備，也在通過出售資產(chǎn)、股權(quán)融資、分拆物業(yè)上市等手段降桿桿、降負(fù)債。
在此之前對于房企而言，即使是降杠桿，也要保持高周轉(zhuǎn)，不僅僅要高周轉(zhuǎn)，還要更高周轉(zhuǎn)，更快周轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代后，更需要迅速大量拿地開發(fā)，以通過量來取勝。
但天有不測風(fēng)云，昨日財聯(lián)社發(fā)布公開新聞稱，重點房企賣地金額被納入監(jiān)管：要求房企買地的金額不得超過年度銷售額40%。
最關(guān)鍵是，不僅僅限制直接拍地，連收購并購企業(yè)以獲取土地這種TOP房企的常規(guī)操作，也直接一并堵上。
也就是說，無論怎么獲得土地，對于土地的支出部分金額都不能超過年銷售額的4成。
在詳細(xì)展開之前，我們先復(fù)盤一下“三道紅線”。
三道紅線是對于所有房地產(chǎn)企業(yè)制定的三個標(biāo)準(zhǔn)，具體內(nèi)容為：
1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；
2、凈負(fù)債率大于100%；
3、現(xiàn)金短債比小于1倍。
再根據(jù)房企踩線的情況不同，再將每個房企歸入紅橙黃綠四個檔。
在這三條紅線標(biāo)準(zhǔn)之下：
全部踩線的房企歸入紅檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。
踩兩條線者歸入橙檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。
踩一條線者歸入黃檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。
一條不踩者歸入綠檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。
也就是說，三條線全踩的紅檔房企將不再擁有融資的機會，利用負(fù)債大肆擴張規(guī)模的時代將不復(fù)存在。
當(dāng)然，這個政策并不是針對所有房企，首批只針對國內(nèi)龍頭房企，比如說2020年8月底，住建部、人民銀行在北京召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會時，首批參加此次座談會的12家房企就是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利發(fā)展、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤置地和
陽光城，一共這12家。
而實際踩線且被監(jiān)管的，遠遠不止12家，基本國內(nèi)TOP50房企的身影基本都可以看到。
說回40%，在此次新政之前，監(jiān)管部門上周對土地招拍掛市場的表態(tài)也已經(jīng)給開發(fā)商澆上一盆冷水。
而這次的40%拿地限制，已經(jīng)不是簡單的降杠桿降紅線那么簡單了。
要知道隨著時間的推移，房企每年的拿地成本都在不斷的攀升，甚至有些項目拿地時的價格已經(jīng)逼近周邊的銷售價，土地成本在未來可銷售的貨值里占比過半甚至百分之七八十。
而此次的40%意味著，房企再也不可能肆無忌憚、算大賬、占位式拿地。
這也意味著，新政很有可能導(dǎo)致未來土拍市場迅速降溫。
未來房企很可能挑著拿選著拿，盡量拿高利潤土地。調(diào)整拿地節(jié)奏，減緩拿地一定會成為房企的發(fā)展趨勢。
可以說這一政策，不僅僅是對大房企高周轉(zhuǎn)的一種“精準(zhǔn)打擊”，更是對于各地土地市場熱度的一種“精準(zhǔn)打擊”。
其實回望最近幾年，國內(nèi)大多數(shù)城市都是橫盤狀態(tài)，只有個別經(jīng)濟強市因為供需問題，還在逆勢上漲，這其中主要的原因就是資金向東部南部以及大城市集聚的趨勢不會扭轉(zhuǎn)，這也是為何一二線城市樓市調(diào)控持續(xù)加碼的原因所在。
毋庸置疑，中國樓市是典型的政策市。當(dāng)經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)生變化，樓市的實際走向事與愿違時，政策肯定也要發(fā)生變化。
所以你會看到 2020年以來，樓市調(diào)控之嚴(yán)、政策之密集出人意料。
越來越多的城市在一手房限備案價后，開始推進二手房指導(dǎo)價。
加上針對金融，真對TOP房企的拿地鉗制，中國樓市的好時光剩下不多了。
大面穩(wěn)，局部陰跌，少量上漲，這樣的景象已經(jīng)正在一步步向著“抑制房價過快上漲”靠攏。
所以，趁著政策還沒有見底，沒有拉滿之前，建議盡快進場，補倉。
當(dāng)房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險降到了可控范圍之后，下一個周期或許就將要來臨。
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