作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分之一，辦公樓在商業(yè)活動(dòng)中扮演了重要角色。除了少數(shù)企業(yè)自持辦公物業(yè)，大部分公司都需要租賃或買入辦公面積來(lái)實(shí)現(xiàn)辦公需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)辦公樓新開工施工面積自2008年起開始快速增長(zhǎng)至2014年，之后每年依然保持在超過(guò)6,000萬(wàn)平方米的高位，在2019年達(dá)到僅次于2014年的水平，并在受到疫情沖擊的2020年依然錄得6,604萬(wàn)平方米，全國(guó)辦公樓建設(shè)熱度不減。隨著使用者的品質(zhì)需求不斷提高，近年來(lái)新入市的項(xiàng)目以甲級(jí)辦公樓為主，空間分割較為科學(xué)，樓宇硬件愈發(fā)先進(jìn)。以北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)為例，2018至2020年，市場(chǎng)平均每年迎來(lái)100萬(wàn)平方米左右的新增供應(yīng)；2021年上半年已有約50萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)全年新入市項(xiàng)目總面積將超過(guò)110萬(wàn)平方米。充足的市場(chǎng)供應(yīng)抬高空置率，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但也給租戶或買家提供更多選擇。

辦公樓銷售分為整售和散售。整售針對(duì)單一業(yè)權(quán)的辦公物業(yè)，整棟出售，不可分割；整售項(xiàng)目多為位于較好地段的高品質(zhì)持有型物業(yè)，自身估值受樓內(nèi)租戶結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流水平影響較大。散售則類似住宅銷售，將樓內(nèi)的辦公面積打散出售至多位買家，多為乙級(jí)或以下等級(jí)的辦公物業(yè)，自身估值由地段、樓層和樓宇品質(zhì)決定。兩種銷售模式的邏輯和估值方式均有較大差別。

整售市場(chǎng)局部火熱

受益于依舊不斷增長(zhǎng)的高端租戶需求，今年位于一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)整售市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。以北京為例，2021年3月，中國(guó)金茂、首開股份和高和資本聯(lián)手收購(gòu)位于中關(guān)村的啟迪科技大廈D座；安獅資產(chǎn)在5月收購(gòu)北京中關(guān)村軟件園鉆石大廈；5月26日，和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司披露公告，收購(gòu)SK大廈，并在6月1日將公告公示在其官網(wǎng)。6月16日，黑石集團(tuán)收購(gòu)SOHO中國(guó)91%的股份；被收購(gòu)前，SOHO中國(guó)持有并管理約130萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，包括八座分別位于京滬核心地段的單一業(yè)權(quán)商辦物業(yè)，以辦公性質(zhì)為主。6月28日，平安人壽保險(xiǎn)收購(gòu)凱德集團(tuán)中國(guó)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，涉及項(xiàng)目（上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、杭州來(lái)福士中心）均為以辦公用途為主的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并位于國(guó)內(nèi)一二線城市的核心區(qū)域。

和住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地理位置的要求更高，部分一二線城市嚴(yán)格限制市區(qū)的商辦地塊出讓，加上優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的租戶結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流都較為穩(wěn)定，因此核心區(qū)域的辦公存量物業(yè)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，老舊項(xiàng)目也會(huì)吸引到資本對(duì)其進(jìn)行翻新。貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未明朗，購(gòu)入已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的國(guó)內(nèi)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)是較為穩(wěn)健的投資選擇。近年來(lái)部分險(xiǎn)資和信息技術(shù)類企業(yè)傾向購(gòu)置優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)自用，在免繳高額租金的同時(shí)靜待物業(yè)升值，因此京滬也出現(xiàn)多宗以自用為主的大宗交易。

散售市場(chǎng)整體遇冷

和京滬動(dòng)輒單價(jià)5萬(wàn)元每平方米以上的高總價(jià)整售辦公物業(yè)相比，低總價(jià)的散售辦公樓均價(jià)依然較低，并且多年保持穩(wěn)定。以北京散售辦公樓市場(chǎng)為例，全市成交均價(jià)常年穩(wěn)定在2.8萬(wàn)元每平方米以下，并且成交單價(jià)和所在商圈的商務(wù)氛圍并不成正比。貝殼研究院梳理了自2015年以來(lái)的全市散售辦公樓成交明細(xì)，發(fā)現(xiàn)除了金融街（月壇）中心和駿豪中央公園廣場(chǎng)，即使是位于市區(qū)成熟商圈的散售辦公樓，成交均價(jià)也通常不會(huì)超過(guò)3萬(wàn)元每平方米。

北京散售辦公樓成交均價(jià)近十年來(lái)保持穩(wěn)定，平均均價(jià)約2.6萬(wàn)元每平方米；2021年前7個(gè)月的均價(jià)錄得2.7萬(wàn)元每平方米，和2020年全年對(duì)比下降11.5%。去化周期則呈快速上升趨勢(shì)，自2017年起迅速升高，并于2020年達(dá)到頂峰，為近十年最高值；2021年前7個(gè)月的去化周期有所降低，但仍位于50個(gè)月的高位，市場(chǎng)需求較為疲軟，可售存量和潛在供應(yīng)仍不斷增加。貝殼研究院預(yù)計(jì)，全市散售辦公樓市場(chǎng)的去化周期未來(lái)仍將繼續(xù)升高，如何有效去化存量物業(yè)成為當(dāng)務(wù)之急。

存量散售物業(yè)如何破局

20世紀(jì)90年代末期，商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)開始在國(guó)內(nèi)主要城市成規(guī)模出現(xiàn)，以辦公樓和百貨商場(chǎng)為主。以北京辦公樓市場(chǎng)為例，2000年以前的辦公項(xiàng)目大多為單一業(yè)權(quán)，主要集中在東長(zhǎng)安街、CBD和燕莎區(qū)域，租戶絕大多數(shù)以外資企業(yè)為主；中國(guó)于2001年加入世界貿(mào)易組織，受到之前亞洲金融危機(jī)影響的國(guó)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)迅速升溫，國(guó)內(nèi)外企業(yè)均在大陸地區(qū)快速擴(kuò)張，辦公樓市場(chǎng)因此受益。以SOHO中國(guó)為代表的開發(fā)商作為散售辦公模式的代表，在21世紀(jì)初以售代租迅速回款，短期內(nèi)取得了一定的收益。

和住宅物業(yè)的“重售輕租”不同，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更重運(yùn)營(yíng)，無(wú)論是辦公還是零售物業(yè)，自身估值主要由租戶貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流決定，因此“重租輕售”。散售辦公樓由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行有效管理，租戶品質(zhì)層次不齊，本質(zhì)上難以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。SOHO中國(guó)也在2012年公開表示，“告別散售，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)”。在過(guò)去超量的投資開發(fā)和土地供給模式之下，近年來(lái)整售優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)大量入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，一二線城市甲級(jí)辦公樓的平均租金和入住率大多呈下降趨勢(shì)，散售辦公樓的劣勢(shì)愈發(fā)明顯。

除了硬件劣勢(shì)，國(guó)內(nèi)散售辦公物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易需要繳納高額土地增值稅，以30%為起點(diǎn)遞增，當(dāng)物業(yè)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，很大程度上也限制了散售辦公面積的成交價(jià)格。而整售辦公物業(yè)入市時(shí)即由開發(fā)公司持有，之后的整售交易大多通過(guò)境內(nèi)甚至境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，很大程度上能夠合理規(guī)避相關(guān)稅款，因此優(yōu)質(zhì)整售物業(yè)的增值幅度并不會(huì)因稅費(fèi)受到太大限制。以位于北京CBD商圈的SK大廈成交為例，據(jù)公開消息，2008年凱德集團(tuán)將該大廈出售給韓國(guó)SK集團(tuán)，當(dāng)時(shí)成交價(jià)為33.4億元。2021年6月，和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司披露公告，公司采用股權(quán)方式出資約90.6億元收購(gòu)北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司100%股權(quán)，從而持有北京SK大廈。SK大廈在13年間升值57.2億元，約1.7倍。

貝殼研究院認(rèn)為，散售辦公物業(yè)亟需破局，建議如下：

1、收回分散產(chǎn)權(quán)，改造后自持出租或整棟出售。具備優(yōu)越地理位置的老舊散售物業(yè)具有不可替代的稀缺性，通過(guò)收回分散產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行硬件改造，將老舊散售物業(yè)打造成單一業(yè)權(quán)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，可以使項(xiàng)目重新煥發(fā)生機(jī)。以位于北京中關(guān)村核心地段的鼎好大廈為例，收購(gòu)方將分散業(yè)權(quán)分批收回，在2019年以57.2億元的價(jià)格收購(gòu)大廈大部分股權(quán)，再進(jìn)行硬件升級(jí)，改造后的項(xiàng)目定位中關(guān)村商圈稀缺的大體量甲級(jí)辦公樓，將于2021年內(nèi)入市。

2、散售狀態(tài)下，成立業(yè)主委員會(huì)，盡量統(tǒng)一業(yè)態(tài)，向整售物業(yè)的方向發(fā)展。在產(chǎn)權(quán)暫時(shí)無(wú)法整體收回的情況下，成立類似住宅小區(qū)的“業(yè)主委員會(huì)”，行使統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)權(quán)，無(wú)論租賃還是自用，盡量將樓內(nèi)業(yè)態(tài)統(tǒng)一為辦公。另聘請(qǐng)專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)對(duì)非自用面積進(jìn)行高效招租，招募專業(yè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；在合適的條件下業(yè)主平攤費(fèi)用，對(duì)自身樓宇硬件進(jìn)行升級(jí)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向整售物業(yè)的方向發(fā)展。

3、減少散售辦公面積產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的稅款，或補(bǔ)貼類似交易，適當(dāng)放開散售辦公單價(jià)的可能性。高額的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅款極大限制了散售辦公單價(jià)的上漲空間，缺乏統(tǒng)一的招商和物業(yè)管理也讓不少潛在租戶望而卻步。在銷售和租賃均遇冷的情況下，大量散售辦公區(qū)域長(zhǎng)期空置，去化周期常年維持高位，造成資源浪費(fèi)。適當(dāng)減少相關(guān)稅款或補(bǔ)貼類似交易，可以提振出售和購(gòu)買信心，有效盤活存量物業(yè)。

結(jié)語(yǔ)

受到大量新項(xiàng)目入市以及當(dāng)前并不明朗的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的影響，無(wú)論是整售還是散售辦公物業(yè)，均面臨較大壓力。但對(duì)比硬件條件更加完備的整售項(xiàng)目，散售辦公樓受制于分散業(yè)主和高額出讓稅款的現(xiàn)實(shí)條件，更加難以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。以北京市場(chǎng)為例，除了極少數(shù)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)單價(jià)較高，大部分散售辦公物業(yè)的單價(jià)遠(yuǎn)低于同區(qū)位的整售物業(yè)，無(wú)法產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公樓較難得到投資者的關(guān)注。貝殼研究院認(rèn)為，無(wú)論是通過(guò)收回產(chǎn)權(quán)打造高品質(zhì)物業(yè)、散售狀態(tài)下統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)還是呼吁減少產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的高額稅費(fèi)，都旨在盤活存量物業(yè)，避免資源浪費(fèi)。當(dāng)前不少城市的商辦項(xiàng)目嚴(yán)重過(guò)剩，國(guó)務(wù)院辦公廳在2021年07月02日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中指出：“對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。”貝殼研究院認(rèn)為，對(duì)亟需在供給端進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的辦公物業(yè)在合適的條件下“辦公改租賃”，符合國(guó)家政策導(dǎo)向，并可有效拓寬租賃房源供應(yīng)渠道，緩解我國(guó)大城市住房租賃市場(chǎng)存在房源有效供給不足的問(wèn)題。