本報記者 張軍 王舒嫄

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日趨嚴厲。無錫市日前發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（簡稱《通知》）稱，無錫市房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)測中心在調(diào)查分析基礎上，形成無錫市二手住房成交參考價格。據(jù)中證報記者粗略統(tǒng)計，截至目前，已有深圳、成都、西安、寧波、紹興、無錫6個城市明確推出了二手住房成交參考價。

專家表示，參考價制度的推行，完善了二手住房市場的監(jiān)管，也為穩(wěn)定二手住房價格提供了新路徑，一二手房價倒掛較為嚴重的城市，跟進實施該項措施的可能性較大。預計下半年二手房成交量和成交價穩(wěn)中有跌，但全年水平可能與去年持平。

或成調(diào)控標配

《通知》提出，無錫市房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)測中心將在調(diào)查分析基礎上，以二手住房網(wǎng)簽備案價格為基礎，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅小區(qū)的二手住房成交參考價格，并在無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局門戶網(wǎng)站、微信公眾號、無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)等平臺發(fā)布。首批發(fā)布100個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，后續(xù)將根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，不斷優(yōu)化數(shù)據(jù)采集方式，適時調(diào)整、增加小區(qū)名單，并及時發(fā)布成交參考價格。原則上每一年更新一次。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，已發(fā)布二手房參考價機制的6個城市，除紹興不在70個大中城市統(tǒng)計范圍內(nèi)，其余5個城市均屬于二手房價上漲較快的城市。嚴躍進預計，更多城市推進二手房市場參考價機制的概率較大，特別是一二線重點城市，該政策或成二手房市場調(diào)控標配。

深圳今年2月初最先發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，同時發(fā)布深圳3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價格，之后多家銀行以此作為按揭貸款的參考依據(jù)。平安證券統(tǒng)計顯示，深圳自2月實行指導價以來，二手房月成交量已三連跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認為，二手房參考價機制效應見竿立影，但長期作用還需加強監(jiān)管措施。深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調(diào)控力度大，政策效應最為明顯。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，該項措施對市場預期影響很大，市場成交規(guī)模和價格水平出現(xiàn)一定幅度的縮水。與此同時，監(jiān)管部門還需嚴格要求掛牌價格必須在參考價格范圍波動，對于高于參考價過多的中介機構要嚴加懲治，以確保實現(xiàn)政策的長期效果。

房貸利率上調(diào)

愈來愈多的熱點城市開始收緊信貸。7月23日，中國人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。上海首套房貸利率從4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。

國盛證券稱，上海一直是房貸利率最低的城市之一，換錨之后上海并沒有在五年期LPR基礎上加點，而是減掉了20個點，才得到了首套4.65%的利率。此次上調(diào)后，上海首套房貸利率仍低于一線城市平均利率水平。但即便如此，房貸利率上調(diào)還是充分反應了監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控的態(tài)度。

該機構稱，若按照貸款200萬元分30年繳納按揭，以等額本息計算，新政發(fā)布前首套房月均還款為10312.74元，上調(diào)后月均還款為10736.43元，增幅為4.1%。原利率下二套房月均還款為11044.07元，上調(diào)后月均還款為11608.01元，增幅為5.1%。

國盛證券認為，該政策預計對部分購房需求產(chǎn)生影響。房貸利率上調(diào)，能提高炒房客的投機成本，降低預期收益并減弱其炒樓熱情。

近期，陸續(xù)有杭州、廣州等城市部分銀行上調(diào)了房貸利率，且放款周期也有所延長。佛山農(nóng)行日前宣布對組合貸加息，上調(diào)85BP，且為滿足首套需求，部分銀行二手房貸款業(yè)務也已暫停。

強調(diào)標本兼治

除多地加強二手房市場調(diào)控以外，多個監(jiān)管部門日前也密集發(fā)聲，加強樓市調(diào)控。

7月23日，住建部等八部門公布的《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》指出，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全。7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會再次強調(diào)堅持“三穩(wěn)”目標，落實長效機制確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。會議指出，要高度重視當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要全面落實城市政府主體責任，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施。

“八部門的通知對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)全流程管控。明確提出建立制度化常態(tài)化整治機制，對房地產(chǎn)市場秩序問題突出、未履行監(jiān)管責任及時妥善處置的城市，進行約談問責。預計整改力度會相對嚴格。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬對中國證券報記者表示。

平安證券認為，八部門的通知強調(diào)堅持標本兼治、長效整治，建立制度化常態(tài)化整治機制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，房地產(chǎn)長效機制進一步完善。這一方面有助于“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，未來行業(yè)波動或大幅收窄；另一方面隨著租賃市場日趨規(guī)范，“租購并舉”的實施有望緩解大城市住房突出問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來，全國房地產(chǎn)市場累計調(diào)控超過320次。其中，中央各部門的調(diào)控政策超過40次。“中央部門再次針對房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控方式、力度及細致度均有顯著升級，調(diào)控‘工具箱’不斷豐富，加強房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點城市集中供地機制、建立‘人、房、地、錢’的聯(lián)動機制。整體看，下半年房地產(chǎn)調(diào)控從嚴趨勢不改。”