7月26日，一則關(guān)于“房企拿地銷售比不得超過40%”的消息不脛而走，有報(bào)道稱被納入“三道紅線”試點(diǎn)的房企，已被監(jiān)管要求買地金額不得超年度銷售額的40%，統(tǒng)計(jì)范圍包括公開市場拿地、通過收并購方式獲地的支出。
對此業(yè)內(nèi)一片風(fēng)聲鶴唳，意指房企在拿地端也被“卡住了脖子”。實(shí)際上，據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者多方確認(rèn)，早在去年“三道紅線”新規(guī)出臺(tái)時(shí)，房企“拿地銷售比不超過40%”便已被提及。
2020年8月20日，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即“三道紅線四檔兩觀察”。
“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。自新規(guī)出臺(tái)至今，“三道紅線”已成為地產(chǎn)界人盡皆知的事情。
“兩觀察”則指若連續(xù)三年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、拿地資金總額超過銷售總額40%，房企需提供近半年購地資金來源和后續(xù)購地繳款資金安排。此前新城控股等多家房企，均在業(yè)績會(huì)上稱“拿地金額基本控制在年銷售額40%左右”。
一家上市房企總裁同樣確認(rèn)了該信息的真實(shí)性。“之前一直就有，所謂‘兩觀察’即房企拿地金額不超過銷售額的40%、三年內(nèi)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。按此前消息，綠檔房企不用考慮‘兩觀察’。”該房企總裁對第一財(cái)經(jīng)表示。
這意味著，拿地銷售比不超40%過去是觀察指標(biāo)，需要試點(diǎn)房企自控及上報(bào)，此后將加入考核標(biāo)準(zhǔn)。值得注意的是，有房企人士透露稱，上述拿地銷售比的計(jì)算依據(jù)為權(quán)益口徑，而非全口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年上半年，50家代表企業(yè)拿地銷售比均值（權(quán)益口徑）降至29.3%，低于40%紅線，較去年同期下降12.3個(gè)百分點(diǎn)，拿地強(qiáng)度明顯下降。在三道紅線和集中供地背景下，房企拿地更趨謹(jǐn)慎。
首批12家試點(diǎn)企業(yè)，拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線，其中僅保利、華潤、華僑城略高于紅線。與上年同期相比，試點(diǎn)企業(yè)拿地銷售比均值顯著下降，降幅超10個(gè)百分點(diǎn)，該紅線對試點(diǎn)企業(yè)整體影響較小。
單就拿地金額看，上半年行業(yè)前十名為萬科、保利、建發(fā)、綠城、華潤、招商、碧桂園、融創(chuàng)、金地、中海，其中多數(shù)為央企或國資房企。這些企業(yè)具備融資優(yōu)勢，且如上述房企總裁所言，若位于綠檔則不用考慮“兩觀察”。
如果40%“紅線”逐步鋪開，對部分激進(jìn)型房企則會(huì)有一定遏制。“此舉極大地限制了房企的擴(kuò)張速度，不能平衡好拿地成本與銷售利潤的房企將面臨巨大挑戰(zhàn)。”億翰智庫認(rèn)為，短期內(nèi)無疑限制了房企的擴(kuò)張速度與拿地?zé)崆椤?/div>
但從長期來看，可建立起房企更健康有序的發(fā)展機(jī)制。“拿地銷售比40%紅線可進(jìn)一步約束房企投資行為，抑制土地市場非理性因素，矯正企業(yè)盲目擴(kuò)張的行為，從而達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的。”中指院認(rèn)為。
今年上半年，22 城首批集中供地平均成交樓面價(jià) 9591元/平方米，較去年全年增長38%；平均溢價(jià)率較去年全年增長2個(gè)百分點(diǎn)至 15%，整體表現(xiàn)較為火熱，與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策初衷有所偏差。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，目前“三道紅線”這一機(jī)制還存有漏洞，比如房企的債務(wù)轉(zhuǎn)移、指標(biāo)操作，以達(dá)到表面降負(fù)債的目的。在近期集中供地中，有些城市存在馬甲搶地，通過收并購規(guī)避監(jiān)管等現(xiàn)象。
“此次明確重點(diǎn)監(jiān)管‘買地金額不得超年度銷售額40%’，就是為了提高三道紅線的監(jiān)管效率，集中在杠桿力快速攀升的部分房企。”李宇嘉認(rèn)為，同時(shí)為第二批集中供地創(chuàng)造良好的環(huán)境，預(yù)計(jì)后續(xù)集中供地?zé)岫葧?huì)有所降低。
整體來看，針對房地產(chǎn)的監(jiān)管已全面進(jìn)入深水區(qū)，尤其是金融層面。
7 月 22 日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正明確，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。
同日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，“三道紅線”是對不同檔次房企的財(cái)務(wù)健康狀況進(jìn)行體檢，幫助企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理。一年下來，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善。
旭輝控股CEO林峰將此稱為：全主體、全方位、全聯(lián)動(dòng)的調(diào)控，包括銀行分級管控、企業(yè)三道紅線、購房者按揭、地方政府舉債和出讓金歸口，從表內(nèi)到表外，從境內(nèi)到境外，從貸款到商票，無死角地把所有正式和非正式通道全部堵上。
有金融界高層人士預(yù)估，如果金融政策的收緊維持到年底，可能百強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有十家以上會(huì)遇到資金困境，若有黑天鵝事件出現(xiàn)，可能這個(gè)比例數(shù)會(huì)更高。
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