從去年到現(xiàn)在，樓市的調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入了深水區(qū)。
如果說(shuō)，過(guò)去樓市各種為了壓住樓市熱度的調(diào)控政策，只是調(diào)控的第一階段的話。
那么現(xiàn)在，進(jìn)入樓市調(diào)控的第二個(gè)階段，重點(diǎn)就將會(huì)是公共住房的改革。
01、公共住房地位的確立，首先得看深圳。
深圳在昨天發(fā)布了《深圳公共住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，給公共住房定下了新標(biāo)準(zhǔn)！并定于今年8月15號(hào)實(shí)施。
這一次深圳給公共住房定的標(biāo)準(zhǔn)，有幾個(gè)亮點(diǎn)：
第一，針對(duì)各類公共住房細(xì)化面積標(biāo)準(zhǔn)。
三類住房：人才房、安居房、公租房各有差異
人才住房5種套型，套型建筑面積區(qū)間為35-40、65-70、85-90、115-120、15-150
人才房建面最大能到150㎡，其中實(shí)際套內(nèi)面積不低于109㎡，這個(gè)面積段放在深圳已經(jīng)是改善戶型了，說(shuō)明深圳對(duì)人才房的重視還是不一般。
安居房分為2種套型。建筑面積區(qū)間為65-70㎡、85-90㎡。
公租房4種套型，建筑面積區(qū)間為35-40、50-55、60-65、80-85。
和之前相比，這一次安居房的面積上限從80㎡增加為90㎡，公租房的面積上限從80㎡變?yōu)?5㎡。公共住房即蝸居，以后看來(lái)未必！
第2個(gè)亮點(diǎn)，是確定選址原則。
標(biāo)準(zhǔn)中明確：
公共住房建設(shè)選址應(yīng)優(yōu)先選擇公共服務(wù)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施 相對(duì)完善的區(qū)域；而且選址應(yīng)以公共交通為導(dǎo)向。
也就是說(shuō)無(wú)論是安居房還是公租房，不能建在鳥不拉屎的地方。
比如交通上，文件就要求公共住房所在社區(qū)出入口500m半徑覆蓋范圍內(nèi)要有公交站點(diǎn)；1000m半徑覆蓋范圍內(nèi)要有軌道交通站點(diǎn)。
第3個(gè)亮點(diǎn)，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)：公共住房和商品房享受同等配套。
在文件中，具體表述為：
配建公共住房應(yīng)與所在項(xiàng)目其他住房享受共同的配套設(shè)施、公共綠化、公共空間和同等的物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)同等義務(wù)。
除此之外，公共住房全裝修交付還要落實(shí)裝修樣板間驗(yàn)收制度；
公共住房與所在項(xiàng)目其它住房智能化系統(tǒng)、公共區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)一致，以及建筑材料、外形、風(fēng)格、色彩等方面保持一致。
簡(jiǎn)而言之，同等權(quán)利、同等義務(wù)。公共住房和商品房之間，差異正在減少。
幾個(gè)亮點(diǎn)總結(jié)下來(lái)，其實(shí)這個(gè)信號(hào)很明顯了，公共住房的未來(lái)就是要和商品房同權(quán)同利。
要實(shí)現(xiàn)同權(quán)同利，就要改變此前商品房占盡資源的狀況，公共住房的地位需要提升。
深圳幾乎可以說(shuō)是住房問(wèn)題最不平等的城市，加上商品房數(shù)量稀少，房?jī)r(jià)居高，大量在深圳燃燒自己的年輕人買不了房，急需發(fā)展公共住房。
這一次深圳站出來(lái)率先推動(dòng)公共住房發(fā)展，其實(shí)也早有預(yù)兆。
上個(gè)月，在深圳十四五規(guī)劃中，就定下了2025年建設(shè)籌集公共住房40萬(wàn)套的目標(biāo)；
月初公布第二次土拍的地塊信息，其中有17個(gè)地塊，需要競(jìng)配安居房；
此前發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展2021年度實(shí)施計(jì)劃》，就明確：
公共住房計(jì)劃建設(shè)籌集8.3萬(wàn)套，基本建成（含竣工）2.7萬(wàn)套，供應(yīng)3.5萬(wàn)套（力爭(zhēng)4萬(wàn)套）；租賃住房計(jì)劃建設(shè)籌集10萬(wàn)套（間）
公共住房的供應(yīng)在增加、地位在提升，雙管齊下，深圳的商品房將會(huì)遭遇到真正的沖擊。
02、除了先鋒城市深圳，這兩天也有其他城市有相關(guān)的動(dòng)作。
就在深圳發(fā)布文件的同一天，上海市長(zhǎng)龔正表態(tài)：
發(fā)展租賃住房是解決年輕人住房難、住房貴問(wèn)題的重要途徑，也是平抑房?jī)r(jià)的重要手段
龔正說(shuō)的很直白，發(fā)展租賃住房目的就兩個(gè)：
給年輕人解決住房問(wèn)題、壓制房?jī)r(jià)上漲。
不僅是表態(tài)，其實(shí)上海上半年已經(jīng)新增供應(yīng)了2.76萬(wàn)套租賃住房，今年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)5.3萬(wàn)套。
而就在表態(tài)的前一天，上海首個(gè)租賃式住宅張江納仕國(guó)際社區(qū)面世，首批將有1300套租賃住房投放市場(chǎng)。
除了上海，廈門在本月的20號(hào)，也發(fā)布了《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》
文件中提到兩點(diǎn)值得留意：
一個(gè)是積極爭(zhēng)取通過(guò)中央現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，持續(xù)加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)的資金支持
一個(gè)是支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房；支持低效利用的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)改建保障性租賃住房
這兩點(diǎn)，說(shuō)明廈門現(xiàn)在在解決公共住房一直以來(lái)面對(duì)的兩個(gè)困難：資金和土地
其實(shí)對(duì)于很多大城市而言，資金和土地，是實(shí)質(zhì)性的困難嗎？
很多時(shí)候，只是看大城市愿不愿意做而已，廈門現(xiàn)在的行動(dòng)，證明它已經(jīng)在思考著解決問(wèn)題。
地方紛紛表態(tài)，和中央的態(tài)度不無(wú)關(guān)系。
上個(gè)月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。
具體內(nèi)容不贅述，但主要的方向就是針對(duì)人口流入較多的大城市，盡可能利用土地增加保障性住房供應(yīng)以及提供資金支持。
大城市的住房問(wèn)題，就是最基本的民生問(wèn)題，通過(guò)公共住房解決這個(gè)民生問(wèn)題，已經(jīng)成為共識(shí)。
接下來(lái)一段時(shí)間，可以預(yù)見(jiàn)的是，公共住房將會(huì)成為住房供應(yīng)的一大主流。
公共住房的時(shí)代，已經(jīng)到來(lái)。
03、前面講了這么多，是大趨勢(shì)，但在細(xì)節(jié)處，可能會(huì)有變數(shù)。
比如深圳這次想推進(jìn)的公共住房和商品房共享配套。
公共住房供應(yīng)量增加，是好事，也好實(shí)現(xiàn)。
公共住房和商品房同權(quán)同利，共享配套，也是好事，但不好實(shí)現(xiàn)。
說(shuō)白了，這是一個(gè)利益問(wèn)題。
說(shuō)共享配套，花園、物業(yè)共享，購(gòu)房者尚且可接受，但學(xué)校這樣的教育配套呢？
就拿公共住房中的公租房來(lái)說(shuō)，租房者和購(gòu)房者真的能平等共享教育資源嗎？
眾所周知，教育資源在深圳，因?yàn)槿雽W(xué)積分政策的原因，是被有房者優(yōu)先獲取的。
當(dāng)下，租房群體在獲取教育資源方面處于弱勢(shì)，這個(gè)問(wèn)題肯定不可能靠一個(gè)文件就解決。
但如果不解決學(xué)位這些核心的資源和配套，公共住房和商品房的同權(quán)就不會(huì)實(shí)現(xiàn)，那么最后房?jī)r(jià)的平抑效果，一定會(huì)打折扣，大眾對(duì)公共住房的認(rèn)可度也不會(huì)提升。
所以，未來(lái)公共住房地位要提升，不僅要依賴住房政策的變化，還需要依賴諸如教育改革這些配套的改革措施才能真正產(chǎn)生實(shí)際的效果。
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