門(mén)前冷落鞍馬稀，很貼近最近的深圳樓市。剛剛過(guò)去的7月份，深圳二手住宅成交2557套，迎來(lái)四連跌，也是自2011年后首次在非春節(jié)期間跌破3000套關(guān)口，深圳樓市景氣程度也創(chuàng)下十年新低。當(dāng)下，最受損或最煎熬的，還是房產(chǎn)中介行業(yè)。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的最新報(bào)告，截至6月30日，全市實(shí)名登記的星級(jí)從業(yè)人員數(shù)量為45458人，比去年同期減少11.8%。另?yè)?jù)該協(xié)會(huì)通過(guò)對(duì)全市4161間中介門(mén)店的摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年上半年有104間門(mén)店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門(mén)店已暫時(shí)停業(yè)，但未辦理工商注銷，占總調(diào)查樣本的5.3%；另有3.3%的門(mén)店計(jì)劃關(guān)停。

這么算來(lái)，深圳房產(chǎn)中介門(mén)店關(guān)店率、從業(yè)人員離職率均超過(guò)了10%。當(dāng)下，幾個(gè)月開(kāi)不了一單的中介小哥太多了。照這個(gè)趨勢(shì)下去，關(guān)店率、離職率還會(huì)攀升。某龍頭中介說(shuō)，他們預(yù)測(cè)有1/3的門(mén)店會(huì)關(guān)閉。筆者來(lái)深圳十幾年，看慣了樓市起起伏伏，如影隨形的是中介門(mén)店開(kāi)店關(guān)店和從業(yè)人員的涌入涌出，他們和市場(chǎng)同頻共振。

因此，中介關(guān)店離職這個(gè)現(xiàn)象見(jiàn)怪不怪。開(kāi)店也好，從業(yè)也好，都是輕資產(chǎn)的，前期投入很少，多數(shù)人沒(méi)把這個(gè)行業(yè)當(dāng)終生事業(yè)，都是想著短期賺一把就撤。當(dāng)市場(chǎng)回調(diào)的時(shí)候，很多人退出行業(yè)時(shí)也不會(huì)有太明顯的調(diào)整陣痛，他們會(huì)心安理得地進(jìn)入另外的行業(yè)。所以，開(kāi)店關(guān)店、進(jìn)入退出對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)沒(méi)有太大的影響。

不過(guò)，當(dāng)下深圳中介行業(yè)的問(wèn)題并不是周期性的起落，而是整個(gè)行業(yè)亟待一次蛻變性的改革。根據(jù)第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查，2018年底全國(guó)房地產(chǎn)中介就業(yè)人員158.3萬(wàn)人。按照全國(guó)城鎮(zhèn)人口8.3億人計(jì)算，每524個(gè)人中會(huì)有一個(gè)地產(chǎn)中介人員。根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至今年6月30日，全市實(shí)名登記的星級(jí)從業(yè)人員數(shù)量為45458人。這意味著深圳2200萬(wàn)實(shí)際管理人口中，每489個(gè)里頭就有一個(gè)實(shí)名登記的地產(chǎn)中介從業(yè)人員。

但這個(gè)數(shù)據(jù)明顯低估了，實(shí)際的從業(yè)人員遠(yuǎn)比這個(gè)數(shù)據(jù)大，間接從事這個(gè)行業(yè)的人更多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，寄生在房產(chǎn)融資鏈條上的中介人員超過(guò)了8萬(wàn)名，如果再加上職業(yè)炒客、房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)媒體、自媒體等，整個(gè)房產(chǎn)全鏈條的中介從業(yè)人員在15~20萬(wàn)人。當(dāng)然實(shí)際的從業(yè)人員數(shù)量我們并不知道，但深圳中介人員太多了，這個(gè)結(jié)論是成立的。

說(shuō)白了，還是深圳樓市賺錢(qián)效應(yīng)太強(qiáng)了，吸引一波一波的年輕人前仆后繼加入這個(gè)行業(yè)。我接觸的一些中介從業(yè)人員告訴我，中介傭金只是他們的一部分收入，更多的是介紹客戶做“過(guò)橋貸款”、消費(fèi)貸，親自下水炒房等。比如，看到有低估的房子掛牌，中介伙伴先拿下來(lái)，然后再加價(jià)賣出去，這一倒手賺到的錢(qián)，比傭金高很多倍。

近期，一則消息在房地產(chǎn)圈子流傳，說(shuō)明年上半年政府可能會(huì)出臺(tái)新規(guī)，限制房屋交易的中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣缙焦べY的三倍。筆者查詢了一下，2020年深圳市的社平工資是11620元，如果這一傳言屬實(shí)的話，那么表明深圳的房屋交易中介費(fèi)將不能超過(guò)34860元。如果真的這樣搞，那么對(duì)于深圳的房地產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，可能是晴天霹靂。

現(xiàn)在，深圳房?jī)r(jià)太高了，房屋交易時(shí)中介費(fèi)動(dòng)輒就要10萬(wàn)元以上，如果每筆限制在34860元以內(nèi)，那么深圳房產(chǎn)中介費(fèi)可能會(huì)低于房屋成交價(jià)的0.5%，房地產(chǎn)中介整體收入勢(shì)必要暴跌七成左右。

壞消息遠(yuǎn)不止于此，近期據(jù)悉深圳要上線“二手房交易系統(tǒng)”，該系統(tǒng)包括買(mǎi)房、賣房、自助賣房三個(gè)功能，分別為“我要找中介買(mǎi)房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。盡管這個(gè)消息被迅速地撤掉了，但從“深房理”事件來(lái)看，清理整頓整個(gè)中介市場(chǎng)刻不容緩。房產(chǎn)中介從業(yè)人員多，但并沒(méi)有改變深圳樓市一貫的亂象，比如虛假消息滿天飛，投機(jī)炒作愈演愈烈，侵權(quán)行為屢屢上演。

大部分從業(yè)人員都想著，怎么在房?jī)r(jià)上漲的大潮中分一杯羹。所以，整個(gè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并沒(méi)有明顯的提升。照理說(shuō)，市場(chǎng)下行時(shí)應(yīng)該是苦學(xué)習(xí)、鍛煉內(nèi)功的時(shí)機(jī)。但這段時(shí)間，每次經(jīng)過(guò)房產(chǎn)中介門(mén)口，都會(huì)看到百無(wú)聊賴的中介人員在那里聊天、抽煙、刷微信?？磥?lái)，大家已適應(yīng)了這種調(diào)整，該走的都走了，留下來(lái)的選擇冬眠，以期待樓市的下一個(gè)夏天。

筆者認(rèn)為，深圳房產(chǎn)中介從業(yè)人員多是一個(gè)不正常的現(xiàn)象，這是深圳樓市泡沫大、渾水摸魚(yú)的機(jī)會(huì)多、賺錢(qián)效應(yīng)強(qiáng)的一個(gè)折射。洗盡鉛華始見(jiàn)金，褪去浮華歸本真。深圳樓市真的不需要那么多房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，當(dāng)中介行業(yè)不再吸引年輕人，當(dāng)一直堅(jiān)守的從業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量提高，并把這個(gè)行業(yè)當(dāng)作終身事業(yè)，中介行業(yè)就回歸本源了，整個(gè)行業(yè)也就成熟了。