李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

日前，中共中央政治局召開會(huì)議，總結(jié)上半年經(jīng)濟(jì)形勢和部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

目前，調(diào)控的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了二線非熱點(diǎn)和次熱點(diǎn)城市，這反映了樓市熱度從一線到熱點(diǎn)二線，再到二線非熱點(diǎn)和次熱點(diǎn)，最后到三四線的輻射邏輯。7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，將這些城市列為重點(diǎn)監(jiān)測城市，要求他們在“房價(jià)-地價(jià)”聯(lián)動(dòng)，保障性租賃住房建設(shè)方面作出強(qiáng)有力的政策措施。在需求端，這些城市有可能會(huì)再次啟動(dòng)或強(qiáng)化限購、限售等措施，也有可能在“一區(qū)一策”上面做文章，解決重點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)不足，房價(jià)上漲太快，投資需求泛起，市場秩序混亂等問題。

下半年，房地產(chǎn)和住房工作的重點(diǎn)就是住房租賃。此次會(huì)議提出，加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。顯然，這是對7月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）在中央層面的動(dòng)員和工作指示。

保障性租賃住房是針對大城市新市民、青年人短期租賃需求，由市場主導(dǎo)、政府給政策而建設(shè)的“低租金、小戶型”的房子。當(dāng)前，保障性租賃住房這個(gè)住房領(lǐng)域的新物種，其地位被提到了史無前例的高度，就在于它所服務(wù)的新市民、年輕人占我國流動(dòng)人口（3.76億人）的大部分，這些人群能否在大城市、都市圈順利“扎根”，關(guān)系到能否深度挖掘國內(nèi)市場潛力，構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局。再往大了說，關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的績效。

當(dāng)下，新市民、年輕人甫一進(jìn)入城市，就面臨著高不可攀的房價(jià)，而租賃市場的門檻也并不低，比如大城市普遍高租金、普遍存在的“押二付一”的支付模式，新市民、年輕人房租支付能力也并不高。同時(shí)，年輕人、新市民都是90后、00后，對于“租得好”有強(qiáng)烈訴求。不管是新就業(yè)大學(xué)生，還是新一代打工者，或“第二第三代農(nóng)民工”，他們要的是低租金、較舒適、秩序好、配套不錯(cuò)的房子。

現(xiàn)在，包括廣州、深圳在內(nèi)的各大城市，并不缺房子，租賃房屋也足夠多了。比如，廣州、深圳存量房里面超過一半的房子是租賃住房。但是，符合新市民、青年人居住訴求的房子比較少?，F(xiàn)在大城市住房供給呈現(xiàn)“兩極分化”的特征，一邊是戶型偏大、總價(jià)較高的商品租賃住房，或者戶型小，但單價(jià)租金超高的長租公寓。另一邊則是租金低、戶型小，但秩序差（如存在黑房東、隨意漲租、設(shè)施殘缺老舊等問題）、體驗(yàn)差的城中村或園區(qū)宿舍。

“十三五”期間推進(jìn)規(guī)模化租賃的探索發(fā)現(xiàn)，企業(yè)發(fā)展住房租賃最大的問題是成本高、稅費(fèi)高、資金錯(cuò)配（比如前期投入大、回收期長），賺錢效應(yīng)很低。為了激勵(lì)企業(yè)參與，此次發(fā)布的“22號(hào)文”，主要內(nèi)容就是解決這些“痛點(diǎn)”。

比如，土地盡量不要錢、少花錢。國家提出的5種用地渠道（集體建設(shè)用地建設(shè)、商辦空間和低效用地建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建、企業(yè)自有用地、新增供地）中前四種屬于存量盤活，基本不用繳納土地出讓金。此外，國家在土地用途調(diào)整方面也給予很大支持，比如集體用地建設(shè)和商辦改租賃都自動(dòng)改變土地用途，但不繳納土地出讓金，這是政策給的紅利。

再比如，稅收減免的力度也是史無前例的。不久前國務(wù)院會(huì)議確定，從今年10月1日起，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按5%征收率減按1.5%繳納增值稅；企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

“22號(hào)文”提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用增值稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策。這里比照的就是國務(wù)院會(huì)議確定的減免內(nèi)容。項(xiàng)目認(rèn)定書是“22號(hào)文”的重大創(chuàng)新，拿到這個(gè)認(rèn)定書后，租賃企業(yè)相當(dāng)于有了“尚方寶劍”。這一次，國務(wù)院層面發(fā)文把相關(guān)部門都納進(jìn)來，相當(dāng)于在最上層落實(shí)了“主體責(zé)任”，并且切切實(shí)實(shí)將土地設(shè)計(jì)為不花錢、少花錢。目前，土地、稅收、金融支持、行政審批支持等該到位的都到位了，剩下的就看地方政府怎么操作了。

因此，此次中央政治局會(huì)議提出，加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策，意在中央層面進(jìn)一步動(dòng)員和落實(shí)，重點(diǎn)是國家發(fā)布的政策要實(shí)施落地?？傊谏唐贩渴袌龇€(wěn)定的情況下，未來房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)就是以保障性租賃住房為核心的供給側(cè)改革，以適應(yīng)需求端的變化，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和分流需求，并助推形成內(nèi)需驅(qū)動(dòng)的增長新格局。