一度以“黑馬”姿態(tài)躍入外界視野的融信中國，近年來正逐漸變得穩(wěn)健。2018年邁入“千億俱樂部”之后，融信有意放慢腳步，在戰(zhàn)略、架構(gòu)等方面作出調(diào)整，彌補了管理中的缺口，同時有效降低了負債率。2020年，融信在實現(xiàn)1500億的銷售額的同時，“三道紅線”也全部達標(biāo)，是民營房企中為數(shù)不多的“綠檔”。
融信一直堅持區(qū)域深耕策略，除了大本營福建外，位于長三角的浙江、滬蘇區(qū)域也是其深耕的重點。今年開始，融信陸續(xù)將原有的10大區(qū)域調(diào)整為7個，進一步增加管理顆粒度，提升運營效能。
從某種意義上說，這既是融信高速擴張后自我調(diào)整的延續(xù)，也是著眼今后發(fā)展的蓄力之舉。融信集團總裁余麗娟向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，投資顆粒度和管理顆粒度的細化，是近兩年來融信最大的變化，也是當(dāng)前市場環(huán)境下的必然要求。
出身于營銷一線的余麗娟，于2019年被任命為融信集團總裁，她也成為地產(chǎn)圈首位80后女總裁。近日，余麗娟接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道獨家專訪，從一位掌舵者的視角，深度解讀融信集團近年來的發(fā)展理念和調(diào)整思路，也對房地產(chǎn)業(yè)面臨的新變化和新趨勢提出自己的理解。
千億融信的調(diào)整思路
21世紀(jì)經(jīng)濟報道（以下簡稱《21世紀(jì)》）：融信曾經(jīng)因發(fā)展速度快而受到外界的關(guān)注，規(guī)模邁入千億之后，公司正在變得更加穩(wěn)健。近幾年，融信在戰(zhàn)略目標(biāo)、管理架構(gòu)、企業(yè)策略等方面做了哪些調(diào)整？這些調(diào)整基于什么樣的思路？
余麗娟：這幾年最大的一個改變，就是融信的投資更謹慎了，投資顆粒度更細了。
我們之前的策略是，在市場不好的時候去拿一些便宜的地，即使負債率高一些，但利潤是有保障的。到2017年，公司的負債率比較高，而且這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的時候，發(fā)現(xiàn)部分地塊的成本偏高，毛利很低。這些問題開始在報表中體現(xiàn)出來。
從2018年開始，我們感覺應(yīng)該踩一下“剎車”，把負債率降下來。我到集團后，給投資部門的一個要求，就是絕對不拿虧的地，它可以不掙錢，但是絕對不能虧。具體來說，要么這個城市非常的安全，要么它的利潤率非常高。
在投資顆粒度上，我們成立了投資決策委員會（即“投決會”），對地塊進行集體決策。一宗土地經(jīng)過區(qū)域公司評審，上到集團層面的時候，投決會必須有超過80%的人贊成，公司才會參與這塊地的競爭。
《21世紀(jì)》：這樣會不會影響到規(guī)模擴張？
余麗娟：這要看企業(yè)處在什么樣的發(fā)展階段。當(dāng)企業(yè)規(guī)模處在100億到500億的時候，你可以“野蠻生長”，因為這個規(guī)模不會帶來太大的管理壓力。但是當(dāng)企業(yè)的規(guī)模達到千億時，就需要適時放緩節(jié)奏，來練練內(nèi)功，不然問題就會不斷累積，并爆發(fā)出來。
另外還要看處于什么樣的市場。當(dāng)市場好的時候，企業(yè)的業(yè)績很容易做起來，所有人都認為你的能力很好，但管理上的很多問題就會被掩蓋，這就是所謂的“一白遮百丑”。只有在市場慢下來的時候，我們才有機會看到自身的問題。
這兩年，融信的規(guī)模擴張并不快，但管理顆粒度提升了非常多。原來區(qū)域跟集團之間還是有一些管理盲區(qū)的，我們通過對區(qū)域進行分類、調(diào)整管理架構(gòu)，將一些缺口補起來，管理的系統(tǒng)性更好了。有人認為現(xiàn)在的融信更保守了，其實不是保守了，而是盲區(qū)少了，所有的風(fēng)險點都能看到，這樣就能做出比較準(zhǔn)確的決策。
《21世紀(jì)》：你如何看待規(guī)模效應(yīng)？在這個階段，規(guī)模的重要性是在上升，還是在下降？
余麗娟：我對規(guī)模沒有那么強的執(zhí)念，你做強了自然就會做大。什么是做強呢？比如說公司的利潤慢慢上升，有充足的現(xiàn)金流，有很好的區(qū)域布局，有好的團隊……當(dāng)你有足夠的騰挪空間、可進可退的時候，規(guī)模也就很難往下掉了。
對于融信來說，規(guī)模上當(dāng)然還有進一步提升的空間，如果能做到三四千億的規(guī)模就很不錯了。但我們更注重發(fā)展質(zhì)量，當(dāng)達到一定規(guī)模時，通過一些調(diào)整和優(yōu)化，降低債務(wù)成本、下調(diào)負債率、提高利潤率、提升評級，使公司運營得更加從容。這樣不僅能更好地抵御市場風(fēng)險，還有空間來培育新業(yè)務(wù)。這個狀態(tài)是我們追求的。
“陽光下的玻璃盒子”
《21世紀(jì)》：近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險不斷被警示，債務(wù)違約也時有發(fā)生，即使一些大房企，也可能會隨時陷入債務(wù)泥潭。究其背后的原因，是調(diào)控政策過于嚴厲，還是房企的風(fēng)險防御機制過于脆弱？
余麗娟：債務(wù)問題就像“陽光下的玻璃盒子”，它一旦出問題，就往往是系統(tǒng)性的問題。
債務(wù)問題的出現(xiàn)，主要原因還是企業(yè)自身的風(fēng)控意識不強，從另一個角度看，就是“護城河”不夠?qū)?。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要由三部分組成：開發(fā)貸、銷售回款、其他債務(wù)。在一些企業(yè)的財務(wù)模型中，對銷售回款的依賴性過強，預(yù)估過于樂觀，缺乏備選方案。一旦銷售不暢，就會影響現(xiàn)金流，并進一步影響到償債。
另一個原因就是太激進了，監(jiān)管部門在前幾年就說要降負債，那個時候即使市場不錯，開發(fā)商也需要正視債務(wù)問題。如果沒有很好地解讀政策，往往是要吃苦頭的。
《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)“黑馬”了，在現(xiàn)在的政策環(huán)境下，還會再出現(xiàn)“黑馬”嗎？
余麗娟：從某種意義上說，資本是黑馬最大的推手。也就是說，市場上有很多的熱錢，企業(yè)拿錢很容易，然后一沖動就去拿地了，再通過一些財務(wù)手段把杠桿做起來。如果碰巧這幾年市場很好，規(guī)模也就做大了。這就是“黑馬”的誕生過程。
現(xiàn)在來看，已經(jīng)沒有這種土壤了。在去年疫情很緊張的情況下，國家對房地產(chǎn)調(diào)控也沒有松綁，反而還在加碼，所以未來不太可能會有“黑馬”出現(xiàn)。
《21世紀(jì)》：那么，既然在規(guī)模上很難趕超，中小房企的出路在哪？多元化是一個可行的路徑嗎？
余麗娟：多元化的問題，要看每個企業(yè)的戰(zhàn)略。特別是民營企業(yè)，取決于老板怎么看待房地產(chǎn)市場的未來。有的老板想要轉(zhuǎn)型，甚至要放棄傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)為運營，所以從前幾年就開始調(diào)整資產(chǎn)布局；有的老板覺得傳統(tǒng)業(yè)務(wù)還有發(fā)展空間，就會繼續(xù)發(fā)力。
持有型業(yè)務(wù)中，我們已經(jīng)涉足了長租、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，因為在拿地時會搭配一些業(yè)態(tài)，所以也是遵守政策的要求。針對自己持有的這部分，我們覺得“不要站在岸上”，還是下水試一試。我們采取了一些笨辦法，就是組團隊扎扎實實地做起來，先把流量做上去，然后再考慮證券化和其他方面的內(nèi)容。
當(dāng)然，還是要平衡好新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的關(guān)系，避免占用太多現(xiàn)金流，影響盈利能力。對一家企業(yè)來說，有沒有盈利能力才是最重要的，其他都是虛的。
說到房企的出路，路徑還有很多，比如最近經(jīng)常說的“管理紅利”。除了通過優(yōu)化管理來降低成本外，優(yōu)秀的企業(yè)可以借助小股操盤、管理輸出的模式來發(fā)展，未來這種方式會越來越多。
“長板”理論與合伙人精神
《21世紀(jì)》：在這個充滿不確定性的時代，怎樣實現(xiàn)管理效能的最大化？
余麗娟：按我們老板的話說，需要有主人翁精神。我的理解，就是要有合伙人精神。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是頭部房企，在系統(tǒng)、架構(gòu)甚至人員素質(zhì)上，并沒有太大的差別。即使人員素質(zhì)不足，想要找一個優(yōu)秀的人，去挖來就可以了。所以這些都不是真正的問題。
從企業(yè)長遠發(fā)展的角度，采用合伙人制，通過員工和企業(yè)在一個平臺上的深度捆綁，能夠更好地發(fā)揮員工的主觀能動性，在提高管理效率的同時，還能規(guī)避掉非常多的風(fēng)險。當(dāng)然，前提是員工需要對企業(yè)的價值觀有足夠的認同，合伙人制度的設(shè)計也要合理。
就融信來說，我們希望未來能夠開放約30%的股權(quán)給員工，通過這種方式，讓志同道合的人一起創(chuàng)業(yè)。
《21世紀(jì)》：在當(dāng)前的政策環(huán)境下，房企的哪種能力組合最為重要？是更注重“均好性”，還是突出“長板”？
余麗娟：“均好性”是這些年大家經(jīng)常討論的話題，現(xiàn)在一些頭部企業(yè)已經(jīng)做了很好的嘗試。這種均好并不是那種粗放的均好，而是方方面面都比較均衡，而且它的下限越來越高，精細化程度越來越高。結(jié)果就是，看上去企業(yè)的棱角慢慢被磨平了，但是又無懈可擊。這是需要很深厚的功力的。
至于長板和短板的問題，前些年大家一直說不要有短板。最近這兩年，我是不認可這種說法的，我覺得有長板更重要。在一個開放的市場上，短板可以很容易得到補充，但你在某個方面的長處，別人是替代不了的，這種長處最終會形成你的核心競爭力。
所以我們可以看到這樣一種發(fā)展路徑，公司規(guī)模并不是很大，但是會專注在某一個點上發(fā)力，并做出自己的特色。就像一些小眾品牌一樣，量不大，但會把自己的特色做到極致。
《21世紀(jì)》：這種特色會體現(xiàn)在哪些方面？
余麗娟：目前最有可能的體現(xiàn)在產(chǎn)品上。我最近經(jīng)常思考，95后已經(jīng)開始出來工作，00后馬上就要出來工作。在當(dāng)下多元化的社會中，他們有獨特的生活方式和生活習(xí)慣，比如不愛做飯、養(yǎng)寵物、丁克、獨身主義、自由職業(yè)……隨著社會的發(fā)展這些特點會更鮮明。這些改變也會影響到產(chǎn)品的設(shè)計，甚至?xí)嵏参覀儗鹘y(tǒng)產(chǎn)品的一些認知。
我覺得行業(yè)可能會很快走到這一步，現(xiàn)在已經(jīng)有一些關(guān)于智能化、綠色建筑等小眾的研究，有些企業(yè)可能在這方面脫穎而出，做到極致，大企業(yè)也會對產(chǎn)品作出進一步的細分。
（作者：張敏）
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