每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝
進入8月份以來，房企陸續(xù)公布7月份業(yè)績快報。
受調(diào)控升級及供貨量不足影響，7月份房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。尤其是百強房企，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月單月銷售操盤金額環(huán)比降低33%，降幅較往年有所擴大，其中有不少房企的環(huán)比降幅超過35%，包括部分龍頭房企。
“今年上半年商品房銷量已經(jīng)大大超過去年同期，因而下半年銷量減少導(dǎo)致金額下滑。另一方面，‘兩道紅線’房貸新政也是影響7月成交量環(huán)比下降的一大因素。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，預(yù)計三季度房地產(chǎn)市場仍然會有多樣化表現(xiàn)，房企之間的分化也會不斷加劇。
7月業(yè)績普遍下滑
從近日部分房企公布的業(yè)績簡報可見，7月單月房企業(yè)績下滑現(xiàn)象比較普遍。
克而瑞統(tǒng)計顯示，7月百強房企中絕大多數(shù)的單月業(yè)績出現(xiàn)了環(huán)比下降，僅少數(shù)幾家企業(yè)實現(xiàn)環(huán)比增長。克爾瑞表示，受房企貨量供應(yīng)不足、部分城市樓市調(diào)整、政策調(diào)控升級等多方面因素影響，2021年二季度以來，百強房企單月業(yè)績增速呈放緩趨勢。
事實上，7月份全國房地產(chǎn)市場整體有所降溫。克而瑞重點監(jiān)測的29個城市7月商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。而受較低供應(yīng)量影響，近七成二三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、武漢等熱點城市。
“現(xiàn)在的問題是貨供上了，房子也賣出去了，但錢回不來。如賣50億元的房子，只能回15億元的現(xiàn)金。哪怕把房子全賣光了，也周轉(zhuǎn)不起來。”一家頭部房企的營銷負責(zé)人黃華向記者直言，開發(fā)商的資金有三個水龍頭，即資本市場、銀行放款和銷售回款?，F(xiàn)在兩個水龍頭已經(jīng)不出水了，只剩下銷售回款。通常情況下，銷售回款只能回30%，還有70%的問題要解決。
“上半年密集的調(diào)控政策，包括銀行的對貸款的審核趨嚴，反饋到客戶端也會影響和抑制一些購買行為，比如貸款比例、利率對于買房人會有一些影響。”另一家品牌房企位于華東的區(qū)域負責(zé)人向軍甚至用“悲觀”來形容7月的業(yè)績表現(xiàn)，“融資受限，企業(yè)拿地就受大影響，那就只能少賣房了，少賣房也是變相地增加貨值”。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-7月房企境內(nèi)外債券融資累計約6428億元，較2020年同比下降13%，累計增速達2018年后低點，2021年1-7月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約53%。
張波表示，從7月房企的整體表現(xiàn)來看，銷量下滑最為明顯。一是去年上半年受疫情影響，不少城市的銷售明顯遇阻，下半年市場整體開始發(fā)力，而今年上半年商品房銷量已經(jīng)大大超過去年同期。在此基礎(chǔ)上，下半年銷量減少導(dǎo)致金額產(chǎn)生下滑。二是“兩道紅線”房貸新政對市場影響明顯，尤其是個人房貸審核趨嚴、放款節(jié)奏變慢，也是影響到7月成交量下降的一大因素。
8月或繼續(xù)疲軟
不過，從一線操盤端來說，7、8月份通常也不是供貨的高峰期。
“大熱天的，購房者也不愿意頂著太陽來看房。”向軍告訴記者，項目來訪量減少使得有些售樓處甚至通過做夜場活動來吸引購房人前來。受高溫氣候影響，大多數(shù)數(shù)盤也不會把開盤時間選在7、8月份。
“有些城市，比如浙江一些縣級市，容量本身受限，一個20億元貨值的項目可能要賣一整年。只要有一些調(diào)控壓力，就會直接反映到項目去化上，這些內(nèi)生性市場的虹吸效應(yīng)特別明顯。”黃華預(yù)計，接下來多數(shù)房企將留力備戰(zhàn)“金九銀十”，供貨節(jié)奏并不會明顯加快，8月成交較難實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。
從投資端看，今年以來“雙集中”供地過程中部分城市土拍熱度較高、競爭激烈，熱點地塊溢價率走高，加之通過投銷比將企業(yè)拿地和銷售規(guī)模掛鉤，也在一定程度上令中小規(guī)模房企的擴張增速受限。“通過對融資、投資行為的約束可以引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，倒逼房企主動降桿桿、防范系統(tǒng)性風(fēng)險。”張波表示。
下半年房企面臨完成年度目標的壓力，促銷力度會進一步加強。此外從房企的到位資金來看，金融機構(gòu)的貸款占比不斷減少，而定金和預(yù)收款則是房企主要的資金來源，因此通過加快回款來保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，并不斷降低自身杠桿將成為房企的主要方式。
張波指出，二季度受天氣等眾多原因影響，市場熱度會有所下降，但預(yù)計三季度房產(chǎn)市場依然會有多樣化表現(xiàn)，房企的分化也會不斷加劇。此外，集中供地的22城下半年還將批量進行土地出讓。在此背景下，房企將加快出貨節(jié)奏，快速回籠資金以備拿地。（應(yīng)受訪者要求，文中黃華、向軍為化名）
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