房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去重點(diǎn)關(guān)注新房市場(chǎng)，正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐欢址空{(diào)控齊頭并進(jìn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控超過(guò)320次，樓市調(diào)控進(jìn)入白熱化，全面嚴(yán)控房?jī)r(jià)，確保房子回歸居住的屬性。
從各地的政策可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控正不斷“打補(bǔ)丁”，精準(zhǔn)打擊花式炒房的亂象，調(diào)控的重點(diǎn)也從新房的監(jiān)管擴(kuò)展到了二手房市場(chǎng)。
多城二手房指導(dǎo)價(jià)措施的出臺(tái)，填補(bǔ)了二手房調(diào)控的空白，給樓市調(diào)控增加了強(qiáng)勁的“殺器”。
8月，東莞、金華官宣加入“二手房指導(dǎo)價(jià)”調(diào)控的“戰(zhàn)場(chǎng)”。
截至目前，已有深圳、寧波、成都、西安、紹興、無(wú)錫、上海、東莞和金華等至少九個(gè)城市相繼出臺(tái)二手房成交指導(dǎo)價(jià)的管理政策。
二手房指導(dǎo)價(jià):擠出房?jī)r(jià)虛高水分
在一些城市，二手房指導(dǎo)價(jià)的效力已經(jīng)有所顯現(xiàn)。
新政出臺(tái)后，西安緊接著發(fā)布了首批102個(gè)住宅小區(qū)的二手房參考價(jià)，涉及浐灞、高新、經(jīng)開、雁塔等多個(gè)城區(qū)，均價(jià)約在10000-20000元/㎡。與新政出臺(tái)前的歷史成交價(jià)相比，調(diào)整后的價(jià)格有的10%-40%降幅，其中品質(zhì)較好、交易活躍度較高的高層小區(qū)，受調(diào)控影響，房?jī)r(jià)下調(diào)更為明顯。
目前二手房新政落地已近一個(gè)月，參考價(jià)機(jī)制逐漸顯效，西安的二手住宅市場(chǎng)成交量減少，整體熱度逐漸回落。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，西安的6月二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，同比增長(zhǎng)7.8%；7月二手房成交均價(jià)為15435元，環(huán)比下降0.17%，同比下降0.5%。從市場(chǎng)上看，二手房交易網(wǎng)站上高價(jià)房源下架，已掛牌的房源價(jià)格也與指導(dǎo)價(jià)保持一致。
據(jù)報(bào)道，目前各城市公布的二手房成交參考價(jià)基本都低于實(shí)際成交價(jià)，在深圳、成都等城市，二手房指導(dǎo)價(jià)僅相當(dāng)于市場(chǎng)成交價(jià)的七至八成，擠出房?jī)r(jià)虛高水分的效果顯著。
披著馬甲炒房的“捆綁銷售”
雖然個(gè)別城市已將二手住房?jī)r(jià)格正式納入監(jiān)管體系中，但一些炒房客仍舊不死心，想披著“捆綁銷售”的馬甲來(lái)規(guī)避限價(jià)。
已在成都打拼了十年的張先生，剛剛?cè)缭敢詢敵蔀槌啥嫉?ldquo;新市民”，當(dāng)他看到成都的二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，不禁感嘆：“簡(jiǎn)直天助我也！”
當(dāng)他興致勃勃地去看房的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)售價(jià)別有洞天。二手房的價(jià)格是指導(dǎo)價(jià)沒(méi)錯(cuò)，但是還必須額外購(gòu)買房子中的家電，以及房子翻新裝修費(fèi)用，否則就不能簽訂購(gòu)房合同。
一看賬單，張先生傻眼了。明明已經(jīng)使用了好幾年的家電按照原價(jià)出售；明明只是重新刷了墻漆，裝修費(fèi)用卻高達(dá)十萬(wàn)……
張先生的退縮情緒被中介“捕捉”到后，擁有著豐富經(jīng)驗(yàn)的中介開始了他的表演：先是王婆賣瓜地把房子的每個(gè)角落都夸了一遍，然后渲染房源的稀缺性“過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)這個(gè)店”，最后使出必殺技“9.8折的折上折”。
最終，張先生還是以比指導(dǎo)價(jià)多了30萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了這套二手房，但住了一個(gè)月后遇到的空調(diào)不制冷、煤氣泄漏、墻漆脫落等投訴無(wú)門的糟心事，他才頓悟過(guò)來(lái)自己是被中介賣家聯(lián)合起來(lái)忽悠了。
實(shí)際上，捆綁銷售的做法無(wú)論是否處于雙方自愿，都隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一旦出現(xiàn)分歧，購(gòu)房者或?qū)⒚媾R維權(quán)無(wú)門的窘境。因此，二手房交易監(jiān)管更要覆蓋到房子交易的方方面面。
在北上廣深等大城市，二手房交易往往通過(guò)中介完成，二手房房源等核心數(shù)據(jù)通常被中介掌控。在實(shí)際操作中，中介會(huì)根據(jù)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和購(gòu)房者的需求，采取捂盤、哄抬房?jī)r(jià)或者渲染房源稀缺、制造恐慌情緒等做法，嚴(yán)重干擾市場(chǎng)交易秩序。
從這個(gè)角度看，建立統(tǒng)一透明公開的二手房房源信息平臺(tái)很有必要，這樣能夠方便各方掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，也有利于購(gòu)房者理性決策，便于相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。
也有業(yè)內(nèi)專家表示，要進(jìn)一步提高二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)樓市的影響力，銀行貸款機(jī)制能起關(guān)鍵性作用。
聽說(shuō)二手房指導(dǎo)價(jià)，與銀行限貸更配哦
8月4日，紹興公布了第一批二手房成交參考價(jià)的名單。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，本次公布的二手房成交參考價(jià)，普遍在之前掛牌價(jià)基礎(chǔ)上打7折左右。
不僅如此，紹興還在公布新政時(shí)直接提出“商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照二手住房參考價(jià)格發(fā)放住房貸款”也就是說(shuō)二手房的首付比例將會(huì)因此大幅上升。
比如一套房子的市場(chǎng)掛牌價(jià)為1000萬(wàn)，而官方給出的參考價(jià)為700萬(wàn)，按照新規(guī)，銀行只能按照參考價(jià)的七成放款，也就是490萬(wàn)，購(gòu)房者實(shí)際需要交的首付從300萬(wàn)變?yōu)?10萬(wàn)。
首付從三成變?yōu)槲宄?，直接削弱了?gòu)房者的買房能力，部分借助房貸杠桿維持的高價(jià)房，未來(lái)生存空間將越來(lái)越小。
不僅如此，近日來(lái)全國(guó)多個(gè)城市二手房“停貸”的消息引發(fā)了連鎖反應(yīng)。
受銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”的影響，有的城市出現(xiàn)了新房要求全款支付的現(xiàn)象，貸款利率也不斷攀升、放款周期拖長(zhǎng)，差異化停貸更是困擾了一大批剛需客。
樓市成交火爆，銷售額上漲，導(dǎo)致房貸需求增多。因?yàn)樾路看蟛糠株P(guān)聯(lián)開發(fā)貸款，所以后續(xù)市場(chǎng)對(duì)二手房貸款影響最大，特別是南方城市，二手房貸款放款難很可能成為常態(tài)。
但這也就達(dá)到了二手房參考價(jià)的最終目的——減少二手房的流動(dòng)性，讓瘋漲的樓市降溫。
二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)向更多的城市擴(kuò)張嗎？
易居研究院首席研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受中國(guó)新聞周刊采訪時(shí)表示，短時(shí)間內(nèi)，以新房為主導(dǎo)的城市，二手房交易不活躍，推出二手房指導(dǎo)價(jià)的動(dòng)力不足，出臺(tái)相關(guān)政策的可能性不大。
而廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉將二手房指導(dǎo)價(jià)歸納為房地產(chǎn)市場(chǎng)精細(xì)化管理的一部分“房產(chǎn)的精細(xì)化管理模式正逐漸形成，是一種具有變革意義的新趨勢(shì)。”
李宇嘉也認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量時(shí)代，而舊城改造又是存量時(shí)代重要議題。
他說(shuō)：“舊城改造包括兩部分，一部分是拆除重建，一部分是綜合整治，比如老舊小區(qū)改造，提升住房功能，改善住房品質(zhì)。這個(gè)時(shí)候城市地產(chǎn)市場(chǎng)更多轉(zhuǎn)向二手房交易。當(dāng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，二手房交易會(huì)逐漸的常規(guī)化，所以未來(lái)，不論任何城市，二手房都是地產(chǎn)市場(chǎng)管理的最重要的主題之一。”
“從這個(gè)層面分析，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的城市會(huì)實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)。” 李宇嘉預(yù)測(cè)道。
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