住建部:城市更新防止大拆大建 不得大拆大建釋放什么信號(hào)?

2021年08月12日 09:45
來源:中研網(wǎng)
中研網(wǎng)
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住建部:城市更新防止大拆大建
住建部昨日就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》公開征求意見。意見提出,除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外,不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模,不突破老城區(qū)原有密度強(qiáng)度,不增加資源環(huán)境承載壓力。
征求意見稿提出,要嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外,不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑,原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%等。
重點(diǎn)內(nèi)容包括:
1、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除的同時(shí),嚴(yán)格控制大規(guī)模增建;
2、嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷,不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū),導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡;
3、堅(jiān)持應(yīng)留盡留,全力保持城市記憶;
不得大拆大建!釋放什么信號(hào)?
這意味著,狂飆突進(jìn)式的城市更新大概率要放緩了,而借助大規(guī)模舊改推高房?jī)r(jià)、房租的傳統(tǒng)玩法,已經(jīng)不合時(shí)宜了。從中長(zhǎng)期來看,城市更新則能為城市帶來新的住房增量,從而在一定程度上起到平抑房?jī)r(jià)的作用。
城市更新,是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。現(xiàn)階段多將為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用,創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以創(chuàng)客空間、共享辦公為例,均是在對(duì)既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級(jí),如優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO3Q等。對(duì)投資商來說,舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇;而對(duì)政府來說,則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),借此提升核心區(qū)域形象,吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶,提高政府稅收。
城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究
城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè),以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間,使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容:一方面是對(duì)客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù),包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標(biāo)是針對(duì)解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題,這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因,又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面的原因。
由于復(fù)雜的社會(huì)歷史原因,我國(guó)曾長(zhǎng)期處于半封建、殖民地社會(huì),自然經(jīng)濟(jì)占統(tǒng)治地位,商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),世界范圍內(nèi)興起的產(chǎn)業(yè)革命對(duì)我國(guó)城市發(fā)展的推動(dòng)力很小。解放后,我國(guó)長(zhǎng)期推行傳統(tǒng)計(jì)劃體制,其舊城仍不同程度地反映出計(jì)劃分配、自給自足的封閉式城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。我國(guó)真正意義的產(chǎn)業(yè)革命(相當(dāng)于英國(guó)18世紀(jì)的產(chǎn)業(yè)革命)是20世紀(jì)70年代末、80年代初開始的,目前尚處于城市化的初步發(fā)展階段。因此,中國(guó)城市更新具有其獨(dú)特的歷史特征。
當(dāng)一二線城市的地產(chǎn)商只能寄希望于城市更新與特色小鎮(zhèn)來補(bǔ)充庫(kù)存,三四五線城市的“去庫(kù)存”竟然也是來自于正在更名為“城市更新”的舊城改造。為開發(fā)商服務(wù)的城市更新拆除既有城區(qū),像胡同、城中村、老小區(qū),很大程度上就是導(dǎo)致城市特色缺失的主要原因。而在歐洲,讓市民參與城市再開發(fā)和住房更新才是城市更新的常規(guī)方式,當(dāng)然前提是土地利用的相關(guān)法規(guī)和執(zhí)行措施已經(jīng)形成成熟的體制,業(yè)主權(quán)利得到有效保障,媒體對(duì)政府形成有力監(jiān)督。
據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2019-2025年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析
中國(guó)城市發(fā)展已邁入存量更新時(shí)代,城市更新既是建筑規(guī)劃的時(shí)代更迭,也是科技人文的發(fā)展需求,更是經(jīng)濟(jì)民生的新勁方向。但是作為一個(gè)超萬億的新興市場(chǎng),城市更新并沒有形成自己獨(dú)有的發(fā)展“原則”。
隨著中國(guó)的快速發(fā)展,產(chǎn)生了許多亟待解決的城市問題,面對(duì)新一輪城市更新,如果僅停留在簡(jiǎn)單的推倒重建,將不利于解決城市化中的問題。中國(guó)城市更新論壇會(huì)持續(xù)關(guān)注核心城市人、項(xiàng)目的變化。從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù),政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級(jí),市場(chǎng)關(guān)注的消費(fèi)需求升級(jí),將在城市更新這個(gè)領(lǐng)域交匯?,F(xiàn)今“消費(fèi)升級(jí)”的強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤,而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備,城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個(gè)環(huán)境中。
近幾年,中國(guó)大城市開發(fā)日趨飽和,存量土地的改造和提升迫在眉睫,城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富,對(duì)城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。城市更新改造不再是簡(jiǎn)單的推倒重建,而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時(shí)期、新形勢(shì)下的城市更新被賦予更高的歷史使命,成為城市未來發(fā)展的新主題。
城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴(kuò)張和舊區(qū)更新,以及不同時(shí)期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化,城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與空間利用對(duì)城市功能提出新的更高的要求,城市更新為滿足城市功能升級(jí)需求以及房企轉(zhuǎn)型升級(jí)、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”并存時(shí)代,城市更新對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造與創(chuàng)新利用,成為下一輪城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn),成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)持續(xù)性發(fā)展的主要?jiǎng)右颉?/div>
隨著城市更新內(nèi)涵迭代升級(jí),中國(guó)城市更新進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代,拆舊建新中還涉及到城市保護(hù)、城市修復(fù)概念以及人居改善需求的不斷提升等各種問題,這對(duì)房地產(chǎn)在城市更新項(xiàng)目中的運(yùn)作提出了更高的要求。
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