8月還未過半，各地調(diào)控便已密集展開。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1-7月，房地產(chǎn)調(diào)控已合計(jì)高達(dá)352次，平均每月超過50次?！度A夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月共212日，算下來平均每日調(diào)控1.66次。在監(jiān)管層不斷加壓的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，后續(xù)政策管控的城市數(shù)量仍會(huì)明顯增加。

梳理各部委和各地出臺(tái)的意見和調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)二手房市場(chǎng)的價(jià)格管控、以及房地產(chǎn)金融管控已經(jīng)成為當(dāng)下各地樓市調(diào)控的重點(diǎn)方向

被約談后惠州深夜落錘

8月9日深夜零點(diǎn)，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“惠八條”），涉及新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理、開發(fā)商資金監(jiān)管、完善住房銷售政策、落實(shí)配建公建設(shè)施、提升住房保障覆蓋、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制等八個(gè)方面。

其中，因首次啟用同時(shí)限購(gòu)、限價(jià)措施，“商品房?jī)r(jià)格備案管控”這條規(guī)定引發(fā)業(yè)內(nèi)較多關(guān)注。同時(shí)，惠州此次還要求高價(jià)樓盤進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，半年內(nèi)如果平均折扣率低于95折，將對(duì)未推售房源備案價(jià)進(jìn)行調(diào)降等。

“惠八條”出臺(tái)的背景是，7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，針對(duì)這些城市內(nèi)部上半年出現(xiàn)的新房、二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲過快以及土拍熱度較高等現(xiàn)象重點(diǎn)關(guān)注，重申“房住不炒”主基調(diào)、要求遏制房市過熱，并將其納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

在惠州之前，8月2日，5個(gè)被約談城市之一的金華，已經(jīng)從土地供應(yīng)、住宅限售、熱盤搖號(hào)、市場(chǎng)監(jiān)管等十大方面出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，宣布將實(shí)行“拿證后限售3年、二手房限價(jià)試點(diǎn)”等舉措。據(jù)了解，此次樓市新政為金華截至目前的“最嚴(yán)調(diào)控”。

上述2座被約談后升級(jí)調(diào)控力度的城市只是縮影，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于調(diào)控密集期。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次，而2020年同期為336次。尤其是7月，調(diào)控政策多達(dá)66次，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄。

8月十城已出調(diào)控

《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月7日，8月已有十座城市再度“因城施策”，為政策打上補(bǔ)丁。比如，8月5日，北京市規(guī)定“夫妻自離異3年內(nèi)不能買房”，堵上“假離婚”漏洞；同日，杭州市提高杭州戶籍及非滬籍家庭購(gòu)房社保繳納年限，三成購(gòu)房者購(gòu)房資格失效。

8月6日，浙江省房地產(chǎn)工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)“要增強(qiáng)調(diào)控精準(zhǔn)性”。具體而言，要堅(jiān)持因地制宜、精準(zhǔn)施策，促進(jìn)供需平衡和職住平衡。一方面要增加土地和住房供給，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；另一方面要強(qiáng)化金融管控，深化落實(shí)差別化住房信貸政策，重點(diǎn)支持首次購(gòu)房剛性需求。

梳理各部委和各地出臺(tái)的意見和調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)二手房市場(chǎng)的價(jià)格管控、以及房地產(chǎn)金融管控已經(jīng)成為當(dāng)下各地樓市調(diào)控的重點(diǎn)方向。比如，7月9日，上海市房管局要求自當(dāng)日起，在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，其中未通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房源將無法對(duì)外公布。而截至目前，杭州和無錫等10余個(gè)城市也都發(fā)布了不同力度的二手房?jī)r(jià)調(diào)控措施。

收緊資金端也是一大特點(diǎn)。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光再次強(qiáng)調(diào)，下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。

例如，7月24日，上海購(gòu)房銀行貸款利率提升，首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。另?yè)?jù)公開信息，多地銀行已收緊了對(duì)二手房市場(chǎng)的貸款額度，甚至出現(xiàn)“停貸”的現(xiàn)象。此外，在土地端，多地要求加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)勾地資金審查制度等。

目前，不少城市的“打補(bǔ)丁”已經(jīng)取得了堪稱立竿見影的效果。例如，根據(jù)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2021年6月上海全市二手房成交套數(shù)2.66萬套，較2021年1月的成交高點(diǎn)下降了39%；7月，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比降速明顯。

“給過去十年調(diào)控漏洞一次打了補(bǔ)丁”

無需贅言，監(jiān)管部門對(duì)“房住不炒”的要求從未放松。7月23日，住建部和發(fā)改委等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃等方面提出了細(xì)致的監(jiān)管要求；7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，也再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，堅(jiān)持促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等。

8月9日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2021年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》也強(qiáng)調(diào)，牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

“此次多地加碼調(diào)控，為中央政策思想的執(zhí)行與落實(shí)。”平安證券研報(bào)指出，長(zhǎng)期看，“房住不炒” “三穩(wěn)”政策思路明確。短期隨著熱點(diǎn)城市新一輪調(diào)控加碼完成、銷售逐步放緩，調(diào)控力度或有所緩和。天風(fēng)證券分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，供應(yīng)端將持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)橹?，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度，“因城施策”會(huì)保持常態(tài)化。

在不斷加壓的大環(huán)境下，無疑還會(huì)有更多的城市加入調(diào)控隊(duì)伍。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》表示，近期多個(gè)城市收緊政策，充分說明下半年政策趨勢(shì)。“預(yù)計(jì)后續(xù)政策管控的城市數(shù)量會(huì)明顯增加，同時(shí)將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步趨穩(wěn)。”

最近買房大概率“站崗”

井噴的調(diào)控政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“調(diào)整周期”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，包括杭州的打新?lián)u號(hào)、外地落戶養(yǎng)房票打新，到北京開始限制離婚購(gòu)房。“這些都是過去十年房地產(chǎn)調(diào)控的漏洞，眾所周知，但這次一起給打了補(bǔ)丁，證明了2021年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整周期已經(jīng)難免。” 張大偉說。

從購(gòu)房者角度來看，張大偉認(rèn)為，當(dāng)下對(duì)于市場(chǎng)來說，除了大部分城市的新房依然有明顯的限價(jià)紅利，有購(gòu)房資格值得買之外，大部分城市的二手房已經(jīng)有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)了，疊加信貸收緊，貸款難，“最近買房大概率要’站崗’了，警惕了”，張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

毫無疑問，密集出臺(tái)的調(diào)控政策也將影響房企們的發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，除了影響房企銷售速度，一些涉及拿地、融資管理的調(diào)控政策，都將對(duì)企業(yè)的投資能力、后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力帶來考驗(yàn)。

在陳天誠(chéng)看來，政策穩(wěn)定性提高、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化房企之間的分化。亦有房企內(nèi)部人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，愈發(fā)嚴(yán)苛的調(diào)控政策和已經(jīng)“薄利”的市場(chǎng)環(huán)境不斷擠壓中小房企的生存空間。