經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 8月10日晚間，金科股份(000656,股吧)發(fā)布7月經(jīng)營簡報，1-7月銷售額1187億元，成為前7個月第23家銷售額過千億的房企。
雖然7月單月多家房企銷售金額同比有所下滑，但得益于上半年良好的銷售業(yè)績，今年前7個月，房企的銷售業(yè)績好于去年同期。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年同期，銷售額過千億的房企為14家。
銷售回款是支撐房企拿地的主要底氣，在全國主要22個城市實施集中供地，以及三道紅線、兩個上限等政策影響下，房企拿地策略日益分化。
DM數(shù)據(jù)顯示，前7個月，拿地金額超過500億元的房企有11家，2020年上半年，達到這一金額的房企已經(jīng)達到了14家。
但從單家房企拿地金額來看，2020年上半年，沒有一家房企的拿地超過千億，而2021年上半年，保利、融創(chuàng)、萬科和招商蛇口(001979,股吧)等4家房企拿地金額超過千億。
2020年三道紅線政策出臺時，監(jiān)管層還要求房企拿地銷售比不得超過40%，近期，監(jiān)管層再次強調(diào)了這一要求。
根據(jù)DM數(shù)據(jù)，今年前7個月，50家銷售金額排名靠前的房企中，已經(jīng)有12家拿地銷售比超過了40%的監(jiān)管紅線。2020年全年50強房企中，拿地銷售比超過40%的也是12家。
但與2020年只有1家房企拿地銷售比超過60%相比，今年前7個月，拿地銷售比超過60%的房企數(shù)量達到了4家，其中越秀地產(chǎn)和卓越置業(yè)分別為67%和65%，建發(fā)、招蛇分別達到了78%和77%。
拿地銷售比突破紅線的房企中，除了卓越置業(yè)、中駿集團和龍光地產(chǎn)等3家為民營房企，其他9家均為央企或地方國企背景的房企。
有的房企雖然拿地金額較高，但由于銷售金額基數(shù)大，并沒有觸碰紅線，比如萬科的拿地銷售比為33.8%，融創(chuàng)中國是31.3%，碧桂園只有25.5%，中海地產(chǎn)為20.2%。
也有一部分房企，由于流動性風(fēng)險等因素，今年在土地市場上鮮有作為，前7個月，TOP10房企的中國恒大、世茂集團等拿地金額在50億元左右；千億房企的新力地產(chǎn)、時代中國、合景泰富、中國奧園、富力地產(chǎn)和藍光發(fā)展(600466,股吧)等房企的拿地金額均低于50億元。
從權(quán)益拿地金額來看，今年前7個月，50強房企中，萬科和保利均超過千億級別，中海、融創(chuàng)、綠城、招蛇、華潤置地和碧桂園拿地金額在500億-1000億元之間；權(quán)益拿地金額低于百億的有16家。
同期，50強房企中，拿地權(quán)益比高于70%的有35強，其中碧桂園、龍光、中鐵置業(yè)、金茂、中海等房企的權(quán)益比均在90%以上；拿地權(quán)益比低于50%的只有4家，分別為融創(chuàng)、中南、奧園和中交房地產(chǎn)。
前7個月拿地銷售比雖然不代表全年，但一定程度會限制部分超標嚴重房企下半年的拿地力度。一家TOP10房企的人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，其所在公司下半年會暫停在招拍掛市場拿地，轉(zhuǎn)而在收并購方面尋找機會。
前7個月拿地銷售比超標的房企中，大部分是上半年拿地較為迅猛的房企，尤其以建發(fā)、越秀、卓越、德信等對規(guī)模具有進一步訴求的房企。
在三道紅線和兩個上限監(jiān)管政策下，加上7月一二手房成交同比下滑的情況下，回款和現(xiàn)金成為多數(shù)房企的核心考核指標，一定程度上，也制約著房企在土地市場的沖動。
當(dāng)然，不同房企對土地的訴求不同，對規(guī)模抱有進一步希望的房企，更看重土地的變現(xiàn)能力和現(xiàn)金回收的周期，為此甚至不惜犧牲利潤；但更多的規(guī)模房企拿地看重的是利潤空間，即便影響推貨也在所不惜。
上述房企人士認為，他們公司一直緊盯著拿地銷售比指標，實際上這一指標后面臨著什么懲處，現(xiàn)在還沒有明確結(jié)論，“主要擔(dān)心來個什么措施，到時候被打個措手不及，實際上我們更擔(dān)心的是拿地資金做穿透式監(jiān)管”。
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