樓市下半場(chǎng)，拐點(diǎn)已現(xiàn)。

上海新房成交再現(xiàn)下行，環(huán)比跌幅超三成。

深圳二手房成交跌至谷底，過(guò)戶量同比跌幅超八成。

7月，全國(guó)樓市成交出現(xiàn)整體下滑，一線城市環(huán)比領(lǐng)跌，二三線城市更是同環(huán)比雙降。熱點(diǎn)城市發(fā)布相關(guān)調(diào)控40余次，“組合拳”越打越完善、“工具箱”越來(lái)越豐富，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著降溫。

變化不僅僅出現(xiàn)在銷售市場(chǎng)，房企從首輪集中供地的瘋狂中回過(guò)神來(lái)，不僅在第二輪集中供地面前理性了許多，更有企業(yè)及時(shí)止損。

新華社圖

另一方面，開(kāi)發(fā)商們正經(jīng)受著銷售回款淡季與境內(nèi)外融資環(huán)境進(jìn)一步收縮的多重壓力，并且在金九銀十到來(lái)之前，這一壓力難言改善。

上海新房成交面積環(huán)比降逾三成

上海成為一線城市中新房成交面積波動(dòng)最大的城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年初，新房成交量穩(wěn)中有升，2月開(kāi)始下滑，3月回升，4月、5月持續(xù)下行，6月稍有回暖，7月成交面積再次環(huán)比下跌30.86%。

深圳則成為一線城市中成交量最低的城市，僅為2712套，成交面積環(huán)比跌6.70%。

4個(gè)一線城市平均成交面積環(huán)比下降21.34%，同比上升7.12%，其中北京同比升幅較大，為53.77%。

而二線代表城市成交面積降幅稍緩，同、環(huán)比分別下降2.54%、11.47%；三線代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。

值得關(guān)注的是，重慶在同環(huán)比雙跌的情況下，仍保持了163.64萬(wàn)平方米、14918套的超高成交水平，在受監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市中排名首位。

西安成為22城中唯一一個(gè)同環(huán)比大幅上漲的城市，漲幅分別高達(dá)54%、58%。

超八成城市成交量同環(huán)比下降的同時(shí)，庫(kù)存量也開(kāi)始逐步抬頭。

截至2021年7月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升0.03%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，南寧升幅較大，為5.67%；廈門(mén)居次席，升幅為3.15%；溫州升幅為3.09%，位居第三。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，上海環(huán)比降幅較大，為8.80%。

數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海兩地庫(kù)存總量接近最低水平，而福州、蘇州、廈門(mén)等地庫(kù)存量則明顯偏高。

但部分城市新房?jī)r(jià)格仍然居高不下，市場(chǎng)熱情難滅。7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，同時(shí)宣布將5城納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。至此，該份監(jiān)測(cè)名單上的城市擴(kuò)充至8個(gè)，上半年進(jìn)入該監(jiān)測(cè)名單的城市是東莞、南通和南昌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，但上述5個(gè)城市近半年來(lái)始終處于70個(gè)大中城市新房、二手房?jī)r(jià)格同比漲幅前列。其中，銀川新房?jī)r(jià)格同比漲幅1~5月均處于全國(guó)首位，環(huán)比漲幅1~6月均位于全國(guó)前10名之列，二手房漲幅也從未跌出前8名；徐州上半年一二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅共上榜19次，并多次領(lǐng)漲全國(guó)。

市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高、土拍熱度高的城市均有政策加碼的可能。短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)控政策密集發(fā)布期。

上海易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為，今年上半年各地調(diào)控政策密集出臺(tái)，導(dǎo)致不少買(mǎi)家購(gòu)置心態(tài)發(fā)生變化，繼而影響了新建商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，調(diào)控對(duì)新房成交的影響將持續(xù)發(fā)酵，新房成交量將隨著市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)冷繼續(xù)回落。

深圳二手房過(guò)戶同比跌超八成

今年年初至7月末，全國(guó)已有9個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)了二手住房?jī)r(jià)格監(jiān)管政策，并有深圳、寧波、成都、西安4個(gè)城市先后落實(shí)二手住房參考價(jià)制度，對(duì)二手房?jī)r(jià)格虛高重拳出擊。

僅7月份，就有西安、上海、溫州接連出臺(tái)相關(guān)監(jiān)管措施，在二手房調(diào)控方面收效顯著。

深圳二手房成交量應(yīng)聲直接降到谷底。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前曾報(bào)道，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅市場(chǎng)過(guò)戶2557套，同比下跌81%。成交量已經(jīng)“四連跌”的情況下，深圳二手房成交均價(jià)由年初同比漲幅35%下降至5%，也是深圳近一年半成交均價(jià)環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

易居研究院報(bào)告顯示，7月份上海二手住宅掛牌量驟減，僅顯示為1.9萬(wàn)套。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，上海實(shí)際庫(kù)存量在2.8萬(wàn)套左右，因此暫定上海本月庫(kù)存環(huán)比增速為-10%。無(wú)錫7月26日正式建立起二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，而7月全月掛牌量則明顯減少，去化周期環(huán)比下降。

從庫(kù)存來(lái)看，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，7月二手住宅庫(kù)存環(huán)比增速排名前十的城市依次是南寧、太原、呼和浩特、三亞、烏魯木齊、溫州、蘭州、洛陽(yáng)、泉州、唐山，其中南寧、太原、呼和浩特三城最快，分別為14.3%、12.7%和 12.6%。環(huán)比增速排名后五位的城市依次為長(zhǎng)沙、淮安、無(wú)錫、海口、南通，其中，長(zhǎng)沙環(huán)比增速為-14.3%，淮安為-13.9%，無(wú)錫為-13.0%。

諸葛找房在報(bào)告中指出，二季度以來(lái)，在部分城市市場(chǎng)熱度不斷攀升之下，二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較堅(jiān)挺，價(jià)格自4月起連續(xù)上漲。2021年7月僅三四線城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲，一二線城市市場(chǎng)均價(jià)均下滑。

其中，一線城市市場(chǎng)均價(jià)為55885元/平方米，環(huán)比下跌0.35%；二線城市市場(chǎng)均價(jià)為18897元/平方米，環(huán)比微跌0.01%；三四線城市市場(chǎng)均價(jià)為10139元/平方米，環(huán)比上漲0.19%，漲幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。

從漲跌城市數(shù)量來(lái)看，7月二手住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲城市55個(gè)，較上月增加5個(gè)，平均漲幅0.95%，漲幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；下跌城市45個(gè)，較上月減少5個(gè)，平均跌幅為0.99%，較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)；持平城市0個(gè)，與上月持平。2021年7月，市場(chǎng)均價(jià)上漲城市數(shù)量較上月有所增加，但整體而言變化不大，市場(chǎng)情緒表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

但房?jī)r(jià)方面，不同區(qū)域表現(xiàn)仍有分化：長(zhǎng)三角二手房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺，環(huán)渤海降幅最大。

二手房庫(kù)存情況同樣表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的區(qū)域特征。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，二手房庫(kù)存環(huán)比增速排名靠前的城市多為西北和華北弱二線到四線非熱門(mén)城市，市場(chǎng)處于降溫狀態(tài)。

整體來(lái)看，二手住宅市場(chǎng)均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)接下來(lái)政策繼續(xù)趨緊，高層重申房住不炒，部分城市或繼續(xù)跟進(jìn)二手房參考價(jià)機(jī)制，市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期減弱。

300城土地出讓金總額環(huán)比降逾六成

7月起，土地市場(chǎng)悄然生變。7月20日晚間，浙系房企宋都官宣首輪集中供地后首例退地，代價(jià)是5000萬(wàn)元保證金。

首輪集中供地后，一擁而上瘋狂搶地的房企開(kāi)始冷靜下來(lái)。眾多市場(chǎng)人士均指出，集中供地機(jī)制帶來(lái)一個(gè)新的問(wèn)題：沒(méi)有盈利動(dòng)機(jī)，企業(yè)積極性就會(huì)明顯減弱。

于是杭州在第二批集中供地競(jìng)價(jià)規(guī)則上作了新的調(diào)整，與北京類似，推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%），競(jìng)買(mǎi)單位需足額繳納20%競(jìng)買(mǎi)保證金后方可參與。

國(guó)信證券研究報(bào)告顯示，第二輪土地集中供地規(guī)則的核心是嚴(yán)格控制溢價(jià)，并且減弱土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤(rùn)率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二次集中供地的拿地利潤(rùn)率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯將得到重大改善。

公開(kāi)資料顯示，天津第二批集中供地61宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌截止時(shí)間已經(jīng)統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日，并將原最高限價(jià)從底價(jià)的150%調(diào)整為115%（溢價(jià)率上限由50%調(diào)整為15%），單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

縱觀7月土地市場(chǎng)，供求兩端均出現(xiàn)大幅縮水，全國(guó)300城土地出讓金總額環(huán)比減少逾六成。

7月份土地供應(yīng)量縮水逾2成，各線城市住宅類用地供應(yīng)面積環(huán)比腰斬；市場(chǎng)端，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地成交458宗，環(huán)比減少45%，同比減少48%；成交面積2161萬(wàn)平方米，環(huán)比減少54%，同比減少52%。

全國(guó)土地出讓金排名前20城市成交總額1616億元，較去年同期下降50%。一線城市僅廣州入榜，收金54.8億元；二線城市共入榜8席，收金總額占比較去年同期有所下滑；三四線城市入榜11席，為榜單主力，其中南通土地市場(chǎng)交易活躍，月度收金總額近446億元。

超九成TOP30房企單月業(yè)績(jī)不及上半年

隨著下半年業(yè)績(jī)沖刺階段的來(lái)臨，房企搶收意愿更為強(qiáng)烈，分化也進(jìn)一步加劇。其中碧桂園率先突破5000億元大關(guān)，萬(wàn)科、恒大分別實(shí)現(xiàn)銷售4044.3億元、4000.9億元。TOP3房企門(mén)檻值升至4000.9億元，較2020年增長(zhǎng)了6.0%。

記者據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)估算，碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家房企銷售額合計(jì)達(dá)到1.3萬(wàn)億元，占TOP50房企合計(jì)銷售額的20%。

值得關(guān)注的是，7月，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)降溫之下，房企業(yè)績(jī)沖力開(kāi)始減弱。7月單月企業(yè)業(yè)績(jī)環(huán)比降低也難以回避。據(jù)克而瑞，7月單月業(yè)績(jī)同比提升和下降的百?gòu)?qiáng)房企各占到近半數(shù)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過(guò)35%。

分陣營(yíng)來(lái)看，TOP100房企單月銷售操盤(pán)金額環(huán)比降低33%，降幅較往年有所擴(kuò)大。TOP50房企表現(xiàn)不及百?gòu)?qiáng)整體，逾六成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降。此外，超九成TOP30房企7月單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

包括幾家龍頭房企在內(nèi)，僅龍光、融信、佳兆業(yè)、仁恒等實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

截至7月31日，已有21家房企躋身千億超級(jí)軍團(tuán)，TOP100房企銷售額均值為794.7億元，與2020年同期18家千億房企、百?gòu)?qiáng)銷售均值622.2億元相比，均有大比例增長(zhǎng)。

2021年1~7月，房企銷售TOP100門(mén)檻值抬高至196.7億元，與2020年同期（139.9億）相比增長(zhǎng)了40.6%，各梯隊(duì)門(mén)檻均出現(xiàn)大幅度提升。

而TOP10房企門(mén)檻值進(jìn)一步提升至1878.0億元，較上年增長(zhǎng)40.6%；TOP30房企門(mén)檻值為742.1億元，較上年增長(zhǎng)33.4%；TOP50房企及TOP100房企門(mén)檻值分別為511.0億元、196.7億元，同比分別增長(zhǎng)29.8%和40.6%。

TOP100房企權(quán)益銷售額均值為587.5億元，TOP101~200房企銷售額均值為92.6億元。

1000億以上超級(jí)陣營(yíng)共21家，銷售額增長(zhǎng)率均值為30.2%。500億~1000億元第一陣營(yíng)共29家，銷售額增長(zhǎng)率均值為35.3%。300億~500億元第二陣營(yíng)有17家企業(yè)，增長(zhǎng)率均值為29.6%；第三陣營(yíng)（200億~300億元）和第四陣營(yíng)（100億~200億元）增速最快，32家和37家房企銷售額均值分別為240.7億元和152.0億元，同比分別增長(zhǎng)44.8%和32.7%。

值得注意的是，收并購(gòu)繼續(xù)成為7月份部分房企持續(xù)深化戰(zhàn)略布局的重要舉措。如當(dāng)代置業(yè)3.8億元收購(gòu)惠州東潤(rùn)實(shí)業(yè)100%股權(quán)、旭輝控股擬7.19億元收購(gòu)佛山盛信鴻50%股權(quán)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本欲以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)、陽(yáng)光城擬以61.45億元收購(gòu)金華虹光100%股權(quán)、越秀地產(chǎn)擬18.73億元收購(gòu)廣州佰城98%股權(quán)等等。

克而瑞預(yù)測(cè)，未來(lái)多數(shù)房企仍將留力備戰(zhàn)“金九銀十”，8月份供貨節(jié)奏并不會(huì)明顯加快。而在供應(yīng)未見(jiàn)大幅改善的情況下，預(yù)計(jì)成交較難實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。各區(qū)域市場(chǎng)仍將持續(xù)分化，更看好長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)，粵港澳、中西部地區(qū)市場(chǎng)或?qū)⒒貧w穩(wěn)態(tài)，東北、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

房企境外融資創(chuàng)2017年以來(lái)新低

7月，境內(nèi)金融監(jiān)管再度小幅收緊，境外美元債普跌，房企融資環(huán)境難言樂(lè)觀。

7月末，上海銀保監(jiān)局開(kāi)出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬(wàn)元，主要違法違規(guī)事實(shí)多涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)，釋放加大監(jiān)管力度信號(hào)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治范圍、措施和機(jī)制，預(yù)計(jì)8月至今年末房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢(shì)仍然不會(huì)改變。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，前7個(gè)月，房企發(fā)債6428億元，同比下降13%，增速達(dá)2018年后低點(diǎn)。其中境內(nèi)1~7月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約4395億元，同比下降約3%；境內(nèi)債券規(guī)模占比68%，同比微升了7個(gè)百分點(diǎn)。

境外融資不確定性進(jìn)一步增強(qiáng)，1~7月房企累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%；房企境外融資規(guī)模占比跌至32%，創(chuàng)2017年以來(lái)新低。

雪上加霜的是，7月下半程，中資房企美元債出現(xiàn)普跌狀況，融創(chuàng)、雅居樂(lè)、正榮等多只中資美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄。受投資者信心下降影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外信用債發(fā)行受到一定阻礙，特別是持續(xù)低迷的境外債市，未見(jiàn)明顯利好趨勢(shì)，仍將維持高不確定性預(yù)期。

記者手記：調(diào)控，風(fēng)繼續(xù)吹

7月是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)淡季的開(kāi)始，疊加調(diào)控政策越來(lái)越精準(zhǔn)，實(shí)施細(xì)則越發(fā)向交易細(xì)節(jié)滲透，全國(guó)新房、二手房成交出現(xiàn)大幅下滑，部分重點(diǎn)城市的下跌幅度罕見(jiàn)。

而更多的變數(shù)則在土地市場(chǎng)出現(xiàn)，上半年熱火朝天的土拍場(chǎng)面突然消失，取而代之的是城市修改土拍細(xì)則、房企對(duì)待拿地慎之又慎，二三四線城市流拍地塊達(dá)到上百宗，這都是市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎的苗頭。

一二線城市不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管控政策，為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管控提供參考；三四線城市也逐步推出各自調(diào)控政策。隨著政策的不斷落地，市場(chǎng)降溫可能還會(huì)持續(xù)。