二手房市場在變差么，我不知道，但是中介市場在變差，那是一定的
要明確這件事，首先需要明白二手市場下一步的趨勢會是如何
01、很長一段時間，中介市場是在房地產(chǎn)庇護(hù)下成長起來的市場。
在房地產(chǎn)這個經(jīng)歷高度調(diào)控的賽道里，所有的調(diào)控幾乎可以分為兩個階段，前十五年叫調(diào)控預(yù)期，后五年叫調(diào)控輿論
什么叫調(diào)控預(yù)期
內(nèi)核是希望大家對于樓市的熱度可以降下來，預(yù)期不要太過樂觀，所有十年前我們看過的一套二套的首付比例，購買資格以及信貸利率，這些都是在預(yù)期上的調(diào)控
而十年后的調(diào)控內(nèi)核叫調(diào)控輿論
比如我們看到的對土地的管控，一手房的預(yù)售證以及各種內(nèi)向指標(biāo)，就是用最直白的價格因素告訴大家，樓市未來是平穩(wěn)的
而二手中介市場很好的避開了所有的調(diào)控訴求
因為是一對一的成交，并且單套房子的成交價格并未對外公示
再加上不少交易是特殊的處理方式，所以在很長一段時間市場對于上海二手房的真實成交價格其實是不知道的
所以除了統(tǒng)一的購買資格和首付比例之外，二手市場幾乎沒有經(jīng)歷過針對性的調(diào)控
但是這件事在2021年發(fā)生了改變，而且是徹底的改變
一個很重要的源頭就是如今的二手市場也成為輿論信號的源頭，那就是房源上線
當(dāng)規(guī)模化中介開始在線上搭建房源平臺，這本來針對于購房者用來篩選比對房源的平臺，因為價格被真實記錄，前后的調(diào)整過程都能夠被查詢
這樣的價格以及前后價格的波動就成為了信號的源頭
最典型的信號其實是來自萬科翡翠公園
這算是2020年上海二手市場最魔幻的一個小區(qū)了
因為產(chǎn)業(yè)+中環(huán)+次新房+學(xué)區(qū)，這個盤幾乎集合了二手市場所有的利好信號，過去一年成為了走勢最兇猛的一個小區(qū)
猛到直接在平臺內(nèi)下架了，因為單看價格實在太突兀
從那個節(jié)點后，二手小區(qū)的價格就已然成為了信號的源頭
這也是這一次上海出核驗價的根本原因
核驗價的內(nèi)核是調(diào)控預(yù)期不調(diào)控交易，所有線上發(fā)布的房源都必須經(jīng)歷核驗，也是基于此將社區(qū)房價這個信號源給管控下來
所以各位如果理解了這個邏輯，你就會知道對于核驗價的管控就不是短線事件
在上海核驗價一定會堅定不移的貫徹執(zhí)行
不少小區(qū)如今的核驗價已經(jīng)有三次以上的優(yōu)化了，背后也說明希望核驗價格越來越合理
合理本身就說明了這是一個長線事件
當(dāng)然，你說雖然核驗價是管控預(yù)期不管控交易，但是你說對交易不影響怎么可能呢
如今的三價合一也就說明了未來銀行信貸都是圍繞著核驗價進(jìn)行發(fā)放
這件事未來只有兩種可能，第一真實房價下滑到核驗價的區(qū)間，第二價格不動但是購房者付出更多的首付
這兩件事不論哪個，對于中介市場都是不利的信號
你說業(yè)績不下滑幾乎沒有哪個中介兄弟們會相信
02、當(dāng)然，大勢變化只是其中一個轉(zhuǎn)變，對于門店經(jīng)紀(jì)來說，在大勢下還有模式的轉(zhuǎn)變在潛伏
最近兩年鏈家的存在改變了這個賽道很多，一個很重要的變化是提升了經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)半徑
什么意思，因為房源上線之后，獲得的客源是全市的，而房源共享之后可以匹配的房源也是全市的
所以理論上單位個體是可以服務(wù)更多的人并且匹配范圍更廣的房源，而且開始有跨區(qū)域合作和雙邊經(jīng)紀(jì)的萌芽
但是核驗價帶來的巨大變化就是在線房源數(shù)的變少，直接少了一半
而房源量變少意味著線上平臺的內(nèi)容變少所以獲客能力也將降低
所以對于經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說，好不容易開始構(gòu)建出的高效率模式伴隨著房源沒辦法上線之后，經(jīng)紀(jì)行業(yè)又進(jìn)入了老傳統(tǒng)的私盤模式
就是單位門店的服務(wù)邊界又回歸到商圈范圍
我獲客來自周邊小區(qū)，房源推薦的重點也來自商圈內(nèi)的房源
私盤模式下帶來的最大變化就是：可能不需要那么多中介行業(yè)從業(yè)者
因為工作量開始下降，并且工作顆粒度開始變的大
所以單位門店對于經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的需求度會減少
在門店關(guān)門之前，單位門店壓縮人力成本一定會存在，而這個時候能夠留下來，或者說依然有足夠競爭力的經(jīng)紀(jì)人一定有幾個技能
第一叫房源開拓的能力，一個叫老帶新的能力，在私盤模式下的中介交易，這兩個核心將得到混沌市場下的特殊放大
當(dāng)然我覺得大型中介企業(yè)在下半年一定會啟動的一件事叫：房源美化
通過幫助房東將房子簡易裝修從而和房東形成信任捆綁將成為平臺方獲得房源的能力
所以某種程度上這一輪行情反而對鏈家這樣的大企業(yè)或許沒什么影響
反而中間段的中原太平洋可能會迎來最難的時候
當(dāng)然對于個體來說必須要問自己一個問題：我一年能賣幾套房子
其實可以算一個大帳，上海一年賣掉25萬套房子算是不錯的業(yè)績，而上海有接近10萬個中介，但是上海有接近一半是手拉手不用中介成交的
所以換句話來說一個人一年的平均成交量只有1.5套
如果一些品牌中介的經(jīng)紀(jì)人效率相對更高的話，那么普通中介一年的平均成交量只有在1套左右
這也是為什么中介這個賽道的人員流動率會那么大
我聽過一個很夸張的數(shù)據(jù)，就是一個門店基本上一年下來人全換一遍
一邊是業(yè)績不好很多人走，一邊是門檻低又有很多人來，高流動率帶動門店的焦慮感，而這個焦慮感也成為推動無數(shù)中介房企的最后一根稻草
當(dāng)然最差的還在后面
03、可能一個中介很努力很努力，他的年均成交量還不會超過1.5套，那是因為信貸周期被無限度的拉長
這也是我看不懂的地方，就是放貸的速度居然可以這么慢
放貸慢意味著哪怕你收到傭金了，你的單筆服務(wù)周期要變長
當(dāng)然這還不是最壞的
更壞的是因為信貸拉長，置換的周期會被拉長，所以如果你服務(wù)的客戶是賣掉房子再買房子，這個交易就被無限度的押后
而這個押后也就意味著你的1.5或許就會變成1以及0.5
替我買到現(xiàn)在我住的這套房子的中介小哥和我說，從我這之后就再也沒有開過單了，而我上一次換房子是去年的10月份
一晃到現(xiàn)在也快一年了
那么在上海置換客戶有多少，這里沒有一個準(zhǔn)確數(shù)字，但是我的大致感受是五成以上，置換一定是當(dāng)下的主旋律，在未來更是如此
置換毫無疑問會讓交易變慢
鏈家每個月成交其實有兩個數(shù)據(jù)，一個叫網(wǎng)簽，一個叫下定
基本上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在上海鏈家一直保持穩(wěn)定，一個月4000+套的網(wǎng)簽，占據(jù)上海20%+的市場份額，今年一直以來都是如此
而7月的下定量突然銳減到3000+套，換句話來說，如今的網(wǎng)簽?zāi)撤N程度上都是之前積蓄下來的量
而最真實反映當(dāng)下購買力以及客群情況的下定量，已經(jīng)有了明顯的下滑
在這過程中就是來自交易周期的拉長
那么，未來上海的放貸速度會下來么
目前來看很難，倒不是其他的原因，就是：今年的額度用光了
再怎么調(diào)整都是明年的事情
今年的額度消失殆盡，銀行多余的信貸大多都用來支持一手房，也很能理解銀行的決定，但是二手房貸的積壓可能第一沖垮的會是無數(shù)的中介門店
未來這幾個月一定是非常難的5個月，市場從房源、客源、信貸……幾乎一切都真空了，抽干了從業(yè)者的精力
04、上海需要那么多中介么
這是我們可以反問自己的問題，或許真的不需要那么多
行業(yè)內(nèi)曾經(jīng)做過一個承壓測試，中介從業(yè)者減少一半這個賽道不會有任何的問題
本質(zhì)上的內(nèi)核就是沒有那么多房子需要經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，我定義今年下半年會是中介行業(yè)洗牌的元年，會淘汰掉不少從業(yè)者
因為我們最近也開始自建二手中介團隊，也了解過這個賽道里從業(yè)者的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)一個很可悲的事實就是：這個賽道是沒什么信用體系的個體
簡單來說，很多從業(yè)者是不介意自己和別人撕破臉的
這很魔幻，但這也是事實
因為反正做這行就沒想過做很久，賺錢是第一要素，短暫的和顏悅色背后都以個人利益為第一考量
所以這也是鏈家這家企業(yè)的偉大之處，不論如何他提升了經(jīng)紀(jì)人的門檻和標(biāo)準(zhǔn)，以及從業(yè)底線
而今年過后我相信沒有個人信用的經(jīng)紀(jì)人、門店甚至中介品牌都會最快程度的消失
中介門店開始自危之前，經(jīng)紀(jì)人個體需要思考下自己的未來
中介市場不再是蠻荒體系，一個重要截點就是他被更加多元的被監(jiān)管，監(jiān)管的底氣就來自不需要那么多從業(yè)者，但又太需要更好的從業(yè)者。
(文章來源于真叫盧俊)
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