今年380多次調(diào)控，終于換來(lái)了明確的樓市拐點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新出臺(tái)的樓市數(shù)據(jù)，7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額環(huán)比分別驟降42%和40%，跌至近一年最低。

從7月份70城數(shù)據(jù)看，新房房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量減少到51個(gè)，二手房房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量減少到41個(gè)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這可能是近三年來(lái)銷(xiāo)售最慘的7月。相較去年疫情后市場(chǎng)，今年7月銷(xiāo)售面積同比降了8.5%，銷(xiāo)售金額同比降7.1%。

北上廣深的房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有下跌，但是成交面積已全部下滑，量變引發(fā)質(zhì)變，這或許將影響后續(xù)市場(chǎng)各方的心態(tài)的變化；“樓盤(pán)打新”一向最為火熱的杭州，亞運(yùn)村首批項(xiàng)目搖號(hào)登記數(shù)竟不及預(yù)期，沒(méi)有觸發(fā)社保限制；而上半年樓市非常強(qiáng)勁的合肥，房?jī)r(jià)漲幅也逐漸熄火。

與此同時(shí)，樓市分化正在加劇。26個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，其中大部分為三四線城市。無(wú)論是明面上的行政命令，還是暗地里的行業(yè)約束，已經(jīng)有城市擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌太猛，事先劃定降價(jià)紅線。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一場(chǎng)“全線超預(yù)期降溫”來(lái)了。

四大一線城市成交量下滑

17日，杭州“萬(wàn)套紅盤(pán)潮”出現(xiàn)了爆冷一幕。在“亞運(yùn)村三巨頭”中最早領(lǐng)取預(yù)售證的綠城桂冠東方一期989套房源登記結(jié)束，杭州當(dāng)?shù)孛襟w稱(chēng)，最終參與登記搖號(hào)的數(shù)量定格在6300組左右，既未觸發(fā)限售，也沒(méi)有觸發(fā)“拼社保”，“杭州樓市最后的盛宴”被提前澆滅了熱情。而原本不少杭州人預(yù)估的“萬(wàn)人搖”、全城凍資千億的場(chǎng)面，似乎也很難再現(xiàn)了。

今年上半年漲幅在強(qiáng)二線城市中非常突出的合肥，房?jī)r(jià)也終于漲不動(dòng)了。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，合肥新房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月走低，二手房?jī)r(jià)格漲幅為近17個(gè)月最低。7月份合肥新建商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均只上漲0.1%，仿佛踩下了急剎車(chē)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)，到了7月份，各線城市漲幅已經(jīng)全面回落。

最為突出的數(shù)據(jù)是，在統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市里，已經(jīng)有26個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，比上月增加了10個(gè)。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲城市已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月數(shù)量下調(diào)，新房51個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲、二手房41個(gè)城市上漲，都是年內(nèi)數(shù)量最低。

四大一線城市成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑，總成交面積環(huán)比降幅為21.34%，其中上海下滑幅度最大，超過(guò)30%，北京超過(guò)15%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，三線代表城市成交面積較上月下降17.42%。

對(duì)于7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，中金公司認(rèn)為“基本面全線超預(yù)期降溫”。招商證券則認(rèn)為，7月銷(xiāo)售額高位回落，跟近期按揭額度偏緊和疫情反復(fù)等有關(guān)，預(yù)計(jì)下半年保持回落趨勢(shì)。中信證券同樣認(rèn)為，由于信貸供給有限，下半年銷(xiāo)售預(yù)計(jì)繼續(xù)下行。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一系列開(kāi)發(fā)景氣指標(biāo)也在下行。7月新開(kāi)工數(shù)量大幅下跌，同比降幅高達(dá)21.5%，環(huán)比累計(jì)新開(kāi)工增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，全年難言樂(lè)觀；單月投資增速繼續(xù)回落，同比增速僅剩1.4%；累計(jì)土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)，下半年供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然偏緊；單月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-7.0%，融資環(huán)境依舊嚴(yán)峻。

可以說(shuō)，從去年下半年延續(xù)至今年的樓市高燒，目前拐點(diǎn)已經(jīng)十分明確。今年以來(lái)，罕見(jiàn)的金融強(qiáng)監(jiān)管與行政性調(diào)控同時(shí)發(fā)力，推動(dòng)了房?jī)r(jià)降溫。

一般七八月份是調(diào)控政策平靜期，但今年卻并不平靜。7月，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)井噴，從中央到部委到地方，密集調(diào)控次數(shù)高達(dá)66次，刷新年內(nèi)單月調(diào)控次數(shù)最高紀(jì)錄。

7月末住建部約談5個(gè)熱點(diǎn)城市之后，8月上半月，各地調(diào)控政策依舊頻出，累計(jì)已經(jīng)超過(guò)30次。

整體來(lái)看，今年以來(lái)全國(guó)各地調(diào)控次數(shù)超過(guò)了380次，調(diào)控呈現(xiàn)多頻次、高密度、精準(zhǔn)性、全鏈條的特點(diǎn)，如一場(chǎng)不停歇的疾風(fēng)勁雨，終于澆滅了樓市虛火。

三四線城市房?jī)r(jià)排隊(duì)下行

不同于熱點(diǎn)一二線城市拐點(diǎn)初現(xiàn)，不少三四線城市已經(jīng)迅速進(jìn)入房?jī)r(jià)下行通道。

7月已經(jīng)錄得房?jī)r(jià)跌幅的城市，大多數(shù)為中西部和北方的三四線城市，包括岳陽(yáng)、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇島、牡丹江、安慶、贛州、平頂山、常德、韶關(guān)、桂林、瀘州、南充、遵義和大理。

以湖南岳陽(yáng)為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，其單月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅為全國(guó)第一，而在此前的6月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比也下降了0.4%。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，自今年6月開(kāi)始，岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)斷崖式下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續(xù)下滑至6492元/平方米。因而在眾多限售、限價(jià)政策中，湖南岳陽(yáng)出臺(tái)了年內(nèi)第一個(gè)“限跌令”——當(dāng)?shù)卣{(diào)控新政稱(chēng)，商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。

與岳陽(yáng)類(lèi)似，房?jī)r(jià)下跌的昆明也“坐不住了”。

作為西南4個(gè)省會(huì)城市中唯一房?jī)r(jià)下跌的城市，8月11日，昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)出面召開(kāi)“三穩(wěn)”工作要求座談會(huì)，稱(chēng)惡意降價(jià)等情節(jié)嚴(yán)重者，將被停止項(xiàng)目網(wǎng)簽，并要求其成員禁止釋放或轉(zhuǎn)發(fā)市場(chǎng)負(fù)面信息。不過(guò)，昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)性質(zhì)為社會(huì)組織，它發(fā)布的消息并不能視作政府部門(mén)的正式調(diào)控舉措。

過(guò)去幾年，部分三四線城市過(guò)分以來(lái)棚改貨幣化拉抬樓市，如今棚改基本收官，疊加整體信貸收緊，即便不出任何樓市調(diào)控政策，三四線城市的房地產(chǎn)都已面臨巨大壓力。

“目前三四線城市去化慢，而大部分房企下半年都有迫在眉睫的去化壓力，三四線項(xiàng)目打折、降價(jià)促銷(xiāo)幾乎是必然的。我們內(nèi)部已經(jīng)在做降價(jià)部署，主要需防范降價(jià)面臨的輿論壓力和老業(yè)主不滿(mǎn)。”一家房企營(yíng)銷(xiāo)人士告訴第一財(cái)經(jīng)。

另一家房企中部區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)線人士則表示：“現(xiàn)在降價(jià)也是無(wú)奈之舉，因?yàn)榇蠹一鼗\現(xiàn)金流的任務(wù)都很重，下半年降價(jià)的情況可能更普遍。不過(guò)一到樓市下行期，很多城市都有設(shè)置了‘暗線’，即便不出限跌令，大家也都知道要控制的幅度?，F(xiàn)在有龍頭房企債務(wù)壓力太大，降幅太多，這樣容易導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘写笃鸫舐洹?rdquo;

三四線的降價(jià)暗戰(zhàn)，也反映出目前中國(guó)樓市高度分化的情況正在加劇。整個(gè)大環(huán)境生變，就讓部分三四線城市房?jī)r(jià)猛跌，而一些一二線熱點(diǎn)城市在各自的密集調(diào)控下，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

比如北京、上海，盡管出現(xiàn)成交面積下滑的情況，但二手房漲幅達(dá)0.7%，仍然領(lǐng)跑一線城市。

“上海新房成交面積下降幅度較大，但從房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，上海新房環(huán)比仍上漲0.4%。7月二手住宅市場(chǎng)成交同樣出現(xiàn)縮水，交易量不到2.4萬(wàn)套。雖然成交量出現(xiàn)下滑，但從絕對(duì)量來(lái)看，仍比正常流量高出15%以上，說(shuō)明市場(chǎng)溫度雖然有降，但是降幅不顯著。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，目前從交易趨勢(shì)來(lái)看，上海、北京還暫時(shí)處于上升通道中，因此盡管有調(diào)控政策，但要馬上扭轉(zhuǎn)預(yù)期有一定難度。