【環(huán)宇雜談】

“穩(wěn)地價(jià)”不是讓當(dāng)前的地價(jià)穩(wěn)住，而是要在源頭上控制住地方“炒地皮”的行為，還原土地的公共屬性價(jià)值。

李宇嘉

前幾天，我參加了一個(gè)開(kāi)發(fā)商在珠三角某市的新項(xiàng)目發(fā)布會(huì)。這個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)很高，整體低密度下打造高低配的湖景房，視野景觀很不錯(cuò)，戶型設(shè)計(jì)很新穎，每一棟均配有架空層泛會(huì)所，園林景觀設(shè)計(jì)比較“匠心”，看了以后還是挺心動(dòng)的，怪不得現(xiàn)場(chǎng)觀摩的人都想買(mǎi)一套。

當(dāng)我問(wèn)到購(gòu)房客戶來(lái)自哪里時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴我，從誠(chéng)意登記來(lái)看，主要來(lái)自深圳外溢出來(lái)的購(gòu)房需求。深圳居民之所以跑到這里買(mǎi)房，主要是因?yàn)樗麄冊(cè)谏钲诟揪唾I(mǎi)不起，到距離深圳很近的這個(gè)城市買(mǎi)房，也算是扎根大灣區(qū)了。至于本地需求，負(fù)責(zé)人坦承，除了一些民企老板、換房的業(yè)主外，本地人群買(mǎi)得起的很少，新市民等剛需就更探不著了。

今年，這個(gè)城市再次升級(jí)限購(gòu)政策，外地人買(mǎi)房要連續(xù)繳納一年社保，這就把很多購(gòu)買(mǎi)力擋在外面了，商品房銷(xiāo)售量就迅速走低了。其實(shí)，這是當(dāng)下很多城市的尷尬。表面上看，即便房?jī)r(jià)一漲再漲，但樓市還是很火，但一看交易結(jié)構(gòu)，除了有錢(qián)的投資客、換房的人群外，剛需客已經(jīng)很少了。這就是為什么新房供應(yīng)越來(lái)越“大戶型化”了，小戶型的房子反而供應(yīng)少。

不明就里的人還以為，住房消費(fèi)升級(jí)了呢！當(dāng)然，確實(shí)有消費(fèi)升級(jí)的部分，但更多的是有錢(qián)人的資產(chǎn)配置，戶型越大就越受歡迎。由于單價(jià)很高，小戶型的總價(jià)低不了，剛需也買(mǎi)不起，開(kāi)發(fā)商干脆就不供應(yīng)了。所以，這就不難理解，為什么要大力發(fā)展保障性租賃住房、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，就是要通過(guò)體面的租賃，降低購(gòu)房門(mén)檻，讓新市民等剛需能夠在城市穩(wěn)定下來(lái)。

這樣，一方面能將中短期的購(gòu)房需求分流掉，緩解購(gòu)房壓力和在大城市“扎根難”的焦慮，不要讓所有人都一下子涌向商品房市場(chǎng)這個(gè)賽道，房?jī)r(jià)自然就不會(huì)漲得那么快；另一方面，新市民和無(wú)房戶等剛需能看到安居樂(lè)業(yè)的希望，未來(lái)樓市才能有可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。不然的話，樓市當(dāng)前這種畸形的供求結(jié)構(gòu)、運(yùn)行邏輯繼續(xù)演繹下去，這是多么危險(xiǎn)的一種局面。

當(dāng)然，更重要的還是供給端的改革。近期，業(yè)內(nèi)正在形成這樣一種共識(shí)，政府這一次調(diào)控房地產(chǎn)就和嚴(yán)打課外教育培訓(xùn)、治理平臺(tái)經(jīng)濟(jì)壟斷、規(guī)范學(xué)區(qū)房一樣，就是要在關(guān)系民生的重要行業(yè)和領(lǐng)域，把居高不下的消費(fèi)成本打下去，特別是要把生育、養(yǎng)育、教育的相關(guān)成本降下來(lái)。這樣，才能讓內(nèi)需潛力發(fā)揮出來(lái)，才能讓生育率提振起來(lái)，才能有效遏制社會(huì)老齡化的趨勢(shì)。

要回歸“居住屬性、房住不炒”，房地產(chǎn)領(lǐng)域也要把高成本打下來(lái)，這是供給端“真發(fā)力”的關(guān)鍵。上周有傳言稱，熱點(diǎn)城市土地出讓規(guī)則大調(diào)整，拍地限定最高溢價(jià)率不得超過(guò)15%；達(dá)到地價(jià)上限后，通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)和“競(jìng)品質(zhì)”，決定土地的歸屬；不得通過(guò)調(diào)高出讓底價(jià)和競(jìng)配建等方式變相推高房?jī)r(jià)。不符合規(guī)則的，全部中止出讓，按新規(guī)修訂后再掛出來(lái)。

這是個(gè)重大的信號(hào)。過(guò)去的模式下，地價(jià)競(jìng)拍到規(guī)定的上限后，再讓開(kāi)發(fā)商往死里PK，競(jìng)拍“配建面積”，把土地價(jià)格無(wú)限地往上推。以后的拍地，地方不能再炒了，拿走土地應(yīng)有的價(jià)值，剩下的就全部給到市場(chǎng)。然后，通過(guò)“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)，就可以從容地對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行限制。這樣，才能真正控制住房?jī)r(jià)，還能給開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)，房子的品質(zhì)也有保障了。

所以，“穩(wěn)地價(jià)”不是讓當(dāng)前的地價(jià)穩(wěn)住，不讓下跌、不讓大漲，而是要在源頭上控制住地方“炒地皮”的行為，還原土地的公共屬性價(jià)值。下一步，還會(huì)控制資金層面的“加杠桿”炒作，讓資金成本降下來(lái)，一樣的邏輯。因此，未來(lái)很多城市的地價(jià)會(huì)下降，新房?jī)r(jià)格也會(huì)下降，這會(huì)讓這幾年虛高的二手房?jī)r(jià)格也下跌。所以，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”是站在全行業(yè)的，“房住不炒”頂層設(shè)計(jì)提出后，樓市過(guò)度繁榮的部分城市，房?jī)r(jià)可能是要下跌的。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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