小產(chǎn)權(quán)房、回遷房交易正在受到政策更高維的監(jiān)管。

8月19日，網(wǎng)傳一份深圳市住建局和深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》(下稱“《通知》”)。

第一財經(jīng)記者從接近深圳市規(guī)劃和自然資源局人士處獲悉了《通知》的真實(shí)性。

《通知》有多處關(guān)涉到住宅類歷史遺留違法建筑，核心內(nèi)容有四點(diǎn)：社區(qū)股份合作公司不得為住宅類歷史遺留違法建筑交易材料加蓋公章或者出具相關(guān)證明；公證機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所不得為違規(guī)交易行為提供公證或者見證服務(wù)。

通知發(fā)布起，更新項(xiàng)目、土整項(xiàng)目需核實(shí)確認(rèn)物業(yè)權(quán)利人，防范更新項(xiàng)目、土整項(xiàng)目進(jìn)行回遷房、安置房炒作。將對違規(guī)發(fā)布違法建筑交易相關(guān)信息的中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員、網(wǎng)站、公眾號等進(jìn)行查處。防范信貸資金違規(guī)流入住宅類歷史遺留違法建筑領(lǐng)域。

《通知》所替及的歷史遺留違法建筑，即深圳官方對村集體內(nèi)部成員在所控制的土地上自行興建的各類用于出售或出租的房屋的專稱，其中就包含大量住宅，也就是小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等非商品房。這些住宅沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不予備案，因而不能合法流通，也無法從銀行融資、抵押、貸款。

與全國其他城市不同，深圳是全國小產(chǎn)權(quán)房存量最多的城市，體量龐大。據(jù)深圳相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。直到現(xiàn)在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。

自2020年底以來，小產(chǎn)權(quán)房炒作嚴(yán)重，特別是715 208雙政策打壓之下，深圳新房 二手房市場驟然降溫，樓市迎來橫盤期。然而，作為比肩商品房市場的小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊徨X涌入，疊加人為炒作，出現(xiàn)50%-100%的普遍漲幅，一房難求的現(xiàn)象屢見不鮮。

除了小產(chǎn)權(quán)房外，深圳炒房客也有炒作回遷房、安置房的現(xiàn)象。由于回遷房、安置房不受深圳限購政策影響，即使家庭已經(jīng)購買2套，個人已經(jīng)購買1套，仍可以通過購買城市更新項(xiàng)目、土整項(xiàng)目的回遷、安置指標(biāo)，來獲得不受數(shù)量限制的房產(chǎn)，進(jìn)行炒房。

《通知》對于回遷房、安置房也做了要求：城市更新市場主體與未經(jīng)核實(shí)確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議不予備案；除本通知發(fā)布前已公示的補(bǔ)償安置協(xié)議外，與未經(jīng)核實(shí)確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議不予備案。

未經(jīng)核實(shí)確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議、安置協(xié)議不能備案，意味著，購房者即使購買到回遷房、安置房指標(biāo)，但是因?yàn)闆]有經(jīng)過核實(shí)確認(rèn)而無法備案。

整體而言，《通知》從小產(chǎn)權(quán)房、回遷房的交易源頭、交易過程、交易渠道和資金等進(jìn)行管控。這意味著小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等住宅類歷史遺留違法建筑，遭到政策的全鏈條正面圍剿。

這并非深圳首次對住宅類歷史遺留違法建筑進(jìn)行高壓監(jiān)管。今年4月以來，小產(chǎn)權(quán)房整治風(fēng)暴席卷深圳。比如深圳龍華區(qū)、寶安區(qū)等片區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集的片區(qū)，均有發(fā)布內(nèi)容涉及暫停小產(chǎn)權(quán)房交易的通知《關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的通知》等文件。深圳市律師協(xié)會隨即也發(fā)布了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)深圳市司法局〈關(guān)于嚴(yán)禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務(wù)通知〉的通知》，禁止為違法建筑提供公證、見證等。

此次，深圳市住建局和深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布《通知》，也被認(rèn)為主管部門從更高層面精準(zhǔn)打擊小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等投機(jī)炒作行為。

值得一提的是，今年3月，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》(下稱“《更新條例》”)正式實(shí)施。其中，《更新條例》針對新立項(xiàng)項(xiàng)目，要求六個月內(nèi)完成確權(quán)并禁止再交易?！锻ㄖ穭t提出，對未開展物業(yè)權(quán)利人核實(shí)且尚未確認(rèn)實(shí)施主體的更新項(xiàng)目，由各區(qū)政府在本通知發(fā)布之日起6個月內(nèi)組織補(bǔ)充開展物業(yè)權(quán)利人核實(shí)，防范城市更新過程中回遷房炒作。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，《通知》較《更新條例》范圍更全面，由“新立項(xiàng)的城市更新項(xiàng)目”延展到各階段的城市更新類村改項(xiàng)目。這種界定對象范疇的擴(kuò)大在土整項(xiàng)目上同樣有體現(xiàn)，確權(quán)要求延伸到各階段的土地整備村改類項(xiàng)目。這有助于更全面地打擊城市更新、土地整備村改類項(xiàng)目中的投機(jī)炒賣行為。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，深圳對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策，開始進(jìn)入高頻率的打補(bǔ)丁、補(bǔ)漏洞。政策更加精細(xì)化、系統(tǒng)化。在堵住商品房市場投資炒作的同時，將城市更新市場的漏洞也同步堵住，從源頭上降低城市更新的成本，控制房價倒逼式上漲的局面。