2021年8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品——“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱專項計劃）成功發(fā)行，開啟了公租房REITs的新篇章。

“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項計劃”由國家開發(fā)銀行和北京金控集團擔(dān)任專項計劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，國開證券為專項計劃管理人和主承銷機構(gòu)，北京保障房中心為專項計劃資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，首都建設(shè)投資引導(dǎo)基金擔(dān)任基金管理人，底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的公共租賃住房。本次專項計劃優(yōu)先級證券評級為AAA，期限18年，發(fā)行規(guī)模4億元。

作為全國首單公租房類REITs產(chǎn)品，本次專項計劃得到了證監(jiān)會、上交所等主管部門的悉心指導(dǎo)，以及北京市政府和各級單位的高度重視與大力支持，為公租房資產(chǎn)開展類REITs融資所涉及的各個環(huán)節(jié)，包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等探明了道路，為公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開展類REITs融資進行了有益探索，為公租房公募REITs的推出起到了重要的引導(dǎo)作用。

公租房是指由國家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周邊其他類型租賃住房租金水平。

本次專項計劃具有諸多創(chuàng)新特色：通過市場化方式創(chuàng)新使用類REITs作為融資工具，有效盤活了存量公租房資產(chǎn)，提升了公租房依靠自身現(xiàn)金流融資的能力；由資產(chǎn)評估價值決定公租房的融資規(guī)模，提升了公租房資產(chǎn)依靠自身價值融資的空間；存續(xù)期只付息不還本的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低了公租房企業(yè)的負債償還壓力；類REITs融資提升了公租房企業(yè)的融資能力，加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對拓展保障性安居工程融資渠道、促進住房租賃市場健康可持續(xù)發(fā)展、建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的住房制度具有重要引導(dǎo)與示范意義。

本專項計劃的資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)——北京保障房中心作為北京市進一步深化住房制度改革，探索創(chuàng)新市場化、專業(yè)化保障性住房供應(yīng)和管理機制的住房保障政策實施平臺和落地平臺，主要承擔(dān)市級保障性住房投融資、建設(shè)收購和運營管理三大職能。北京保障房中心成立之初即確立了“政府支持、市場化運作、可持續(xù)發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，緊緊抓住保障和改善民生這個根本，從無到有、從有到強，在高標(biāo)準(zhǔn)完成市委市政府賦予職能使命的同時，創(chuàng)造了卓越的社會效益，樹立了良好的企業(yè)形象。經(jīng)過十年的發(fā)展，北京保障房中心已成長為首都重點骨干企業(yè)，在破解特大型城市住房保障問題、促進北京加快建設(shè)國際一流的和諧宜居之都等方面發(fā)揮了積極作用。作為北京最重要的公租房持有主體，目前北京保障房中心資產(chǎn)總額超1200億元，所有者權(quán)益超520億元，持有公租房項目120余個，房源13萬余套，投入運營項目百余個，代持共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生活條件。

本次專項項目協(xié)調(diào)人為國家開發(fā)銀行和北京金控集團。國家開發(fā)銀行為我國中長期投融資領(lǐng)域的主力銀行，以“增強國力、改善民生”為使命，緊緊圍繞國家經(jīng)濟重大發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮中長期投融資和綜合金融服務(wù)優(yōu)勢。保障性住房建設(shè)是重大民生工程，開發(fā)銀行大力支持保障性住房建設(shè)。截至2020年末，累計發(fā)放保障性住房貸款4.98萬億元，切實發(fā)揮保障性住房融資主渠道作用，近年來，開發(fā)銀行落實國家租購并舉戰(zhàn)略部署，加大力度推進租賃住房建設(shè)，因地制宜設(shè)計融資模式和金融產(chǎn)品，積極推動住房租賃融資模式創(chuàng)新。

北京金控集團于2018年10月19日注冊成立，為北京市管金融企業(yè)，被人民銀行定為全國5家金控公司模擬監(jiān)管試點機構(gòu)之一。成立以來，堅持“服務(wù)百姓生活、服務(wù)首都發(fā)展、服務(wù)國家戰(zhàn)略”的金融價值觀，致力于建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的金融投資控股平臺，著力打造科技驅(qū)動、面向未來的智慧金融綜合服務(wù)體系。集團按照“持牌金融機構(gòu)為‘骨架’、投融資業(yè)務(wù)為‘肌肉’、金融科技板塊為‘大腦’”的戰(zhàn)略布局，以金融科技為核心發(fā)展動力，爭取在普惠金融和科技金融領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)全國創(chuàng)新引領(lǐng)，服務(wù)首都“四個中心”和“兩區(qū)”建設(shè)。

專項計劃管理人國開證券為國家開發(fā)銀行控股的證券公司，是開發(fā)銀行“投貸債租證”綜合金融服務(wù)中重要的一環(huán)。依托開發(fā)銀行在中國債券市場的“旗艦”地位與綜合經(jīng)營優(yōu)勢，國開證券充分發(fā)揮客戶、銷售渠道、人力資源等多方面協(xié)同效應(yīng)，有效凝結(jié)各類優(yōu)勢業(yè)務(wù)資源，為客戶提供覆蓋資本市場的豐富金融服務(wù)。截至目前，國開證券已發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品超過3000億，產(chǎn)品涵蓋鐵路專項、保障房專項、扶貧專項、綠色專項等國家重點支持行業(yè)和領(lǐng)域。其中公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行單數(shù)市場占比70%，發(fā)行規(guī)模市場占比超過80%。

基金管理人首建投基金秉承“匯聚資本能量、創(chuàng)新金融機制、服務(wù)國家戰(zhàn)略”的使命，以國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為著力點，引導(dǎo)社會資金參與市政重大基礎(chǔ)設(shè)施項目投資，通過專業(yè)化基金運作管理，推動國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，釋放市場需求，激發(fā)市場活力，助力經(jīng)濟發(fā)展，最終實現(xiàn)增強城市綜合能力，提高人民生活水平的長遠目標(biāo)。