這是杭州史上最大規(guī)模的推盤盛宴：“8.5樓市調(diào)控”新政以后，杭州已經(jīng)發(fā)放64張樓盤預售證，超過18000套房源密集入市。
這也是一場規(guī)模罕見、規(guī)則復雜的“造富”運動。在嚴重的一二手房價倒掛下，打新到一套杭州壹號院330平方米大平層，相當于“賺”到2000萬；4300多套亞運村房源，無論搖中哪一套，都能“賺”個三五百萬。
過去在巨大的一二手價差下，幾乎每一位杭州人都熟稔樓盤打新紅利，也造就了杭州樓市一次次“萬人搖”現(xiàn)象。今年8月5日杭州加碼樓市調(diào)控砍去30%的房票后，杭州樓市的風向會否調(diào)轉(zhuǎn)？
截至目前，64個拿證樓盤中，已有超過三分之一結(jié)束登記并公布報名人數(shù)。其中，既有“溪上儷庭”這樣需要拼187個月頂級社保資格的樓盤，也出現(xiàn)了約10個以上登記量不足的流搖盤。
“旱的旱死，澇的澇死。”杭州貝殼研究院院長上官劍對第一財經(jīng)表示。
而已經(jīng)被杭州購房者期待超過一年的“亞運村三兄弟”集中入市，最終登記情況卻有點冷，已結(jié)束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率15.2%，搖中概率遠超此前杭州任何一個大熱盤。
“一次性入市項目太多，如今杭州的房票有點不夠用了。”一名杭州購房者稱。
頂格“社保巨子”盤已出現(xiàn)
在樓市調(diào)控新政頒布后再集中推盤，是杭州的老傳統(tǒng)了。
今年“1·27新政后”，杭州曾上演萬套房源齊發(fā)、10萬張房票參與搖號、全城千億資金凍結(jié)的盛況。
“每到這種時候，股市總有點跌，我都懷疑和杭州全城凍資有關(guān)。”一名杭州購房者開玩笑稱。
今年8月5日，杭州加碼調(diào)控，推出了最嚴厲的房票收緊政策：落戶杭州未滿5年的戶籍家庭需有連續(xù)兩年社保，方可獲取一張房票；外地戶口的購房者所需社保繳納年限從2年升至4年。多名市場分析人士估算，新政至少讓市場上30%的房票作廢。此外，所有擁有杭州房票的購房者，將首次按照社保排序入圍搖號，其中又細分為無房家庭、普通家庭、高層次人才家庭等類別。最終，這三類購房家庭分別以10:1比例入圍公證搖號。
隨后，杭州史上最大規(guī)模推盤潮來了。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)，8月7日-13日，杭州共計發(fā)出38張預售證，新增入市房源11280套；8月14日-20日，杭州26盤申領(lǐng)預售證，新增房源7024套。兩周共計有18300套房源密集入市，截至目前，已經(jīng)有超過20個樓盤完成搖號登記。
不少杭州購房者表示，這是自杭州樓市搖號以來，最考驗智慧的一次打新。
因為超大量樓盤集中入市，購房者眼花繚亂，一張珍貴的房票同時段只能報名一個樓盤，需要進行艱難的“多選一”抉擇。
“很多熱盤售樓處提前關(guān)閉，樣板間都沒得看，一切都在線上進行，看圖片效果、區(qū)位特征、分析打新策略，可能全程坐在家里就把一千萬花出去了，能搖到還特別高興。”一名杭州購房者表示。
第一個觸發(fā)頂格社保的樓盤是位于瓶窯板塊的溪上儷庭：人才家庭最低入圍社保9個月，無房家庭184個月，普通家庭則達到了187個月。這意味著一個普通家庭，必須擁有從2006年1月份起計算的頂格社保，這確實是一個“社保巨子”才能擁有的樓盤。
此外，星翠
瀾庭、觀品名寓等樓盤也觸發(fā)了“拼社保”。前者普通家庭最低入圍社保年限高達7.8年，后者則要求13年社保。即便是無房家庭，也分別要求5.6年和8.8年的社保。
但是，留給“社保巨子”們拼殺的樓盤并不多，令人意外的是此次推盤潮中，大部分樓盤既沒有觸發(fā)限售條件，也沒有觸發(fā)“拼社保”。
比如備受期待的綠城、萬科、華潤的亞運村項目，處于一二手高價差的杭州奧體板塊，共計4383套房源、分5個項目一次性推完，是這次紅盤潮中最重磅的，結(jié)果已經(jīng)公布登記數(shù)據(jù)的綠城桂冠東方項目一期并未觸發(fā)1：10的社保入圍機制，整體中簽率高達15.2%，人才中簽率高達93.7%。這和該項目首批房源位置不佳有些關(guān)系，不過業(yè)內(nèi)人士估計，“亞運三兄弟”中，大概率只有華潤亞奧城會觸發(fā)社保。
10個低價位樓盤流搖
除了“亞運村三兄弟”，杭州樓市關(guān)注度較高的錦尚和品府、富力中心、書香印翠府等，都沒有觸發(fā)社保入圍，書香印翠府的整體中簽率更高達76%。
而且，已有10個樓盤因登記組數(shù)不及房源套數(shù)而流搖，主要集中在杭州臨安、蕭山等板塊，價格段集中在2萬左右單價，共計釋放1000多套房源。
杭州貝殼研究院院長上官劍認為，杭州調(diào)控政策的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，可以對比的是今年1月紅盤潮，高總價樓盤絕大多數(shù)中簽率低于10%，大量樓盤需要限售5年，而這次還沒有出現(xiàn)限售5年的樓盤。
他表示，正是因為杭州此次對房票使用的控制，讓新房整體熱度降了一些。“紅盤潮來襲，對于購房者來說又是一道單選題，確實會造成旱的旱死，澇的澇死。”
“杭州亞運村太受關(guān)注了，因此特地放在新政后才集中入市，熱度肯定搖降下來，要體現(xiàn)出一個‘穩(wěn)’字，顯現(xiàn)樓市調(diào)控效果。”一位熟悉杭州市場的業(yè)內(nèi)人士分析稱。
不過上官劍認為，杭州樓市的需求還在。“頭部樓盤還是很熱，亞運村大多數(shù)沒有觸發(fā)社保審核條件，接近4400套的房源集中入市是主要因素，市場價格5萬左右的一同在線的有6457套房源，對房票的分流作用明顯，高門檻總價也擋住了一部分購房熱情。但從23個熱門樓盤10895套房源，預計登記參與搖號總?cè)藬?shù)超過9萬人，平均中簽率不出意外是低于今年一月份13.5%，從中可以看出樓市需求的底色還在。”
在這場新盤狂歡過后，很多聲音認為杭州樓市將逐漸淡下去。
易居克爾瑞浙江區(qū)域分析師則認為，“8·5新政”后這波巨量供應分流作用顯著，后續(xù)爆冷盤或?qū)⒃僭黾印?/div>
對于后市，上官劍則說，杭州市場會保有一定熱度，“市場上將不缺紅盤，但新房市場分化更為明顯，新房價格市場接受度不高、板塊優(yōu)勢不明顯的區(qū)域，流搖會增多。”
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