回顧2021年上半年，針對(duì)住房租賃的政策逐步完善。隨著強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代來(lái)臨，行業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”亂象將終止，迎來(lái)新的發(fā)展局面。
此外，近日發(fā)改委新發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確提出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)行業(yè)中包括保障性租賃住房，為租賃住房企業(yè)進(jìn)入公募REITs的賽道提供可能性。
2021年上半年長(zhǎng)租公寓熱點(diǎn)回顧
民法典實(shí)行
租賃監(jiān)管新升級(jí)
2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國(guó)民法典》，自2021年1月1日起施行。同時(shí)《民法典》亦對(duì)租賃住房實(shí)行了系列新規(guī)，租賃市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范。
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受2020年長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻繁暴雷影響，如何確保租戶權(quán)益、維護(hù)租房秩序是近期政策的著重發(fā)力點(diǎn)。
1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽公開表示，要推動(dòng)出臺(tái)《住房租賃條例》，加快完善長(zhǎng)租房政策。整頓規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，加大對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”以及違規(guī)建立資金池等現(xiàn)象的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
此外，要支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴(kuò)大到常住人口，同時(shí)要開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發(fā)展試點(diǎn)。
北京在租賃住房方面亦有新的動(dòng)向，1月12日，北京市住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》。《意見》明確強(qiáng)調(diào)，要提高集體土地租賃住房項(xiàng)目供地質(zhì)量，并將房源統(tǒng)一納入全市租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)，北京將會(huì)在2021年開工建設(shè)1萬(wàn)套集體土地租賃住房，投放市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)5000套房源。
整體來(lái)看，未來(lái)租賃住房發(fā)展將會(huì)在增加租賃房源供給、保障租賃權(quán)益、規(guī)范并支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面有所側(cè)重。
經(jīng)歷了疫情困境的大考，租賃市場(chǎng)的問題也開始凸顯，相信隨著相關(guān)規(guī)范與利好政策不斷推出與完善，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)亦會(huì)逐步向好。
蛋殼公寓停牌
長(zhǎng)租折戟資本市場(chǎng)
與投資機(jī)構(gòu)不同，REITs在資產(chǎn)的選擇上一直都非常審慎，對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的要求也非常高。
4月6日，紐約證交所發(fā)布公告稱，對(duì)蛋殼公寓實(shí)施停牌處理。
蛋殼年報(bào)中披露，從2015年末至2019年末，蛋殼公寓在13個(gè)城市建立了業(yè)務(wù)，規(guī)模從2434套增長(zhǎng)至438309套，不到四年時(shí)間里增長(zhǎng)了180倍，主要流動(dòng)資金來(lái)源是金融機(jī)構(gòu)預(yù)付租金、居民預(yù)付款、向境外實(shí)體擔(dān)保的境內(nèi)實(shí)體發(fā)行股票證券和銀行貸款。
公寓的擴(kuò)張涉及大量資本開支，包括物色、翻新及裝修公寓單位，以及向業(yè)主支付按金及租金所需的資本。
雖然居民的預(yù)付租金是蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入的重要來(lái)源，但蛋殼還與金融機(jī)構(gòu)合作，通過租金貸方式為居民提供租金融資，以此擴(kuò)大規(guī)模，此舉亦帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。
通過租金貸，蛋殼預(yù)支大量資金拓展房源。年報(bào)中披露，2017年至2019年，蛋殼從金融機(jī)構(gòu)拿到的租金貸預(yù)付款分別為9.37億元、21.27億元及27.53億元。
基于“高進(jìn)低出 租金貸”模式，蛋殼公寓在規(guī)模做大和收入逐年增長(zhǎng)同時(shí)，虧損金額也逐年增長(zhǎng)，由此帶來(lái)的是高負(fù)債和現(xiàn)金流吃緊。直至2021年一季度，總負(fù)債達(dá)90.27億元。
蛋殼公寓的經(jīng)歷，警示長(zhǎng)租公寓企業(yè)要告別過去盲目擴(kuò)張方式，注重提升自身運(yùn)營(yíng)能力。同時(shí)，亦需要相關(guān)政策來(lái)規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展。
“國(guó)字號(hào)”新玩家進(jìn)場(chǎng)
月內(nèi)，國(guó)企背景的珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)及首創(chuàng)置業(yè)推出首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌，“珠實(shí)新寓”和“繁星”。
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5月18日，珠實(shí)集團(tuán)旗下廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司推出首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌“珠實(shí)新寓”，正式進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。“珠實(shí)新寓”品牌定位為城市剛需人群穩(wěn)定性住房，以分散式和集中式住宅相結(jié)合，助力城市人才引進(jìn)及安居。
另外，5月25日，首創(chuàng)置業(yè)推出首個(gè)集租業(yè)務(wù)線品牌“繁星”，同時(shí)首創(chuàng)置業(yè)首個(gè)，也是北京最大的集體土地租賃住房項(xiàng)目，首創(chuàng)繁星十八里店集租房項(xiàng)目月內(nèi)迎來(lái)主體結(jié)構(gòu)封頂。通過鄉(xiāng)政府支持，首創(chuàng)繁星十八里店集體土地租賃房項(xiàng)目將帶來(lái)40年的長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)管理。
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此外，首創(chuàng)繁星十八里店項(xiàng)目打造的是“1 6 X”的大型租住社區(qū)商業(yè)配套模式，即1個(gè)自營(yíng)業(yè)態(tài) 6中基礎(chǔ)生活配套 X特色/品質(zhì)生活業(yè)態(tài)的生活配套。配有幼兒園、小學(xué)、衛(wèi)生站、社區(qū)餐廳、泳池健身會(huì)所、社區(qū)生鮮超市等生活設(shè)施。
截至當(dāng)前，得益于政府的扶持，該項(xiàng)目共計(jì)獲得中央財(cái)政專項(xiàng)資金達(dá)2億元，成為北京市首個(gè)獲得最大資金支持的集租房項(xiàng)目。
月內(nèi)住建部召開的40個(gè)城市發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，提出重點(diǎn)利用存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房。而且隨著“兩集中”政策的推出，愈加多的租賃用地及集體土地入市建設(shè)租賃住房項(xiàng)目。
不過，對(duì)于創(chuàng)業(yè)系運(yùn)營(yíng)商來(lái)講，巨額的拿地成本無(wú)法負(fù)擔(dān)。隨著國(guó)企企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，租賃用地與集體土地入市建設(shè)項(xiàng)目或多數(shù)以國(guó)企及資本雄厚企業(yè)為主。而對(duì)于創(chuàng)業(yè)系運(yùn)營(yíng)商來(lái)說，以凱得家自如里項(xiàng)目為例，政企合作方面或成新趨勢(shì)。
畢業(yè)季企業(yè)花式招租
長(zhǎng)租利好政策頻出
6月迎來(lái)畢業(yè)季，租賃市場(chǎng)需求旺盛，各個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌陸續(xù)推出畢業(yè)季優(yōu)惠政策，花式招租，搶奪畢業(yè)生客源。
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據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有泊寓、冠寓、自如、魔方公寓、樂乎公寓等企業(yè)推出畢業(yè)生租房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。
多數(shù)企業(yè)是從租金減免、免費(fèi)換店、入住禮品等方式吸引客戶，更有冠寓和魔方公寓提出入住可獲得企業(yè)內(nèi)部推薦機(jī)會(huì)，吸引畢業(yè)生客源。
一般來(lái)說，每年租房旺季分為兩個(gè)時(shí)間段，一是春節(jié)后的2-4月迎來(lái)開學(xué)租房潮及打工租房潮，二是6-8月的畢業(yè)季租房潮。租房淡季一般是每年的11月到次年1月（春節(jié)前時(shí)間）。
所以，不少企業(yè)的畢業(yè)季優(yōu)惠政策的部分條款會(huì)加上新簽6個(gè)月及6個(gè)月以上適用，就是通過畢業(yè)季租房旺季時(shí)間，新簽半年到一年的租客，通過控制長(zhǎng)短租租客的比重，降低租房淡季時(shí)的房間空置率。
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6月，畢業(yè)生客源租賃需求進(jìn)一步提升，多地租賃市場(chǎng)較5月份活躍度上升，多地城市租金上浮。
月內(nèi)，北京住宅租金單價(jià)環(huán)比上升3.76%，同比上升24.08%。預(yù)計(jì)6-8月畢業(yè)租房潮期間，租賃市場(chǎng)持續(xù)升溫，租金價(jià)格保持平穩(wěn)或穩(wěn)步上升。
政策方面，今年以來(lái)政府就租賃住房陸續(xù)發(fā)布多項(xiàng)利好政策，通過多渠道增加租賃住房項(xiàng)目、稅收優(yōu)惠政策、資金監(jiān)管等，規(guī)范長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展。
青客公寓排雷
遭遇消費(fèi)者信心下降
青客公寓作為最早一批進(jìn)入長(zhǎng)租行業(yè)的企業(yè)之一，在2019年頂著“長(zhǎng)租第一股”的標(biāo)簽上市。月內(nèi)，青客公寓公布了2021財(cái)年中報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
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中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年10月1日-2021年3月31日，青客公寓營(yíng)業(yè)收入6.15億元，同比下降1.9%；凈虧損3.08億元，同比縮減26.11%。
6個(gè)月期間，青客公寓平均入住率為86.6%，較2020年同期87.7%有所下降，尚未恢復(fù)至疫情前水平。
當(dāng)然，疫情給青客帶來(lái)了影響，但并不是造成業(yè)績(jī)連年低迷的根本原因。
青客公寓采用“高收低租”、“長(zhǎng)收短付”等二房東運(yùn)營(yíng)模式，可以預(yù)見的是規(guī)模與營(yíng)收攀升的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)成本也在逐年上漲，稍有不當(dāng)，便會(huì)引起較大的資金壓力。
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此外，青客公寓2021年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，至2021年3月31日，青客公寓負(fù)債總額29.21億元，資產(chǎn)負(fù)債率423.38%，逐年攀升。
在現(xiàn)有模式問題之下，嘗試轉(zhuǎn)型及時(shí)止損或成為青客新的發(fā)展方向。中報(bào)數(shù)據(jù)中可以看出，增值服務(wù)收入同比有所上浮，加之從青客近期動(dòng)作來(lái)看，轉(zhuǎn)型意圖顯現(xiàn)，如清理租金貸業(yè)務(wù)，將房源轉(zhuǎn)讓給建信住房，僅從中承擔(dān)服務(wù)上的角色。
此外，最早一批進(jìn)入長(zhǎng)租行業(yè)的企業(yè)除魔方公寓、樂乎公寓、安歆公寓仍舊保持增長(zhǎng)外，其他多數(shù)企業(yè)或是規(guī)模擴(kuò)張停滯，或是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，或是被并購(gòu)。
例如長(zhǎng)租老玩家優(yōu)家目前對(duì)于拓張規(guī)模積極性不高，早期企業(yè)灣流項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，貝客被自如并購(gòu)，蘑菇租房陷入資金危機(jī)。
2021年度影響力長(zhǎng)租公寓品牌 即將發(fā)布
隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，以及租賃立法、資金監(jiān)管等多項(xiàng)利好政策推進(jìn)，長(zhǎng)租市場(chǎng)趨于監(jiān)管化、制度化。未來(lái)危機(jī)與機(jī)遇共存。
受到疫情的影響，2020年長(zhǎng)租市場(chǎng)供需兩端遭到?jīng)_擊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年因資金鏈斷裂、高收低租、長(zhǎng)收短付等原因“暴雷”的長(zhǎng)租企業(yè)約有40余家。不計(jì)成本地?cái)U(kuò)大規(guī)模，引來(lái)“暴雷”不斷。
不過，疫情之下，亦有頭部企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)。在企業(yè)收并購(gòu)方面，自如并購(gòu)貝客公寓。安歆公寓先后收并購(gòu)了易企租、新起點(diǎn)公寓以及入股杭州諾巢公寓，加速行業(yè)資源整合。
行業(yè)歷經(jīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，又經(jīng)過市場(chǎng)低迷“暴雷”不斷之后，政策方面多主體供應(yīng)、多渠道供給，立法監(jiān)管與政策利好兼有，將持續(xù)推動(dòng)長(zhǎng)租市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
在行業(yè)逐漸規(guī)范的情況下，哪些機(jī)構(gòu)是行業(yè)中的佼佼者，未來(lái)又能夠維持領(lǐng)先地位，成為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭羊？
"2021博鰲房地產(chǎn)論壇"即將盛大開啟，屆時(shí)觀點(diǎn)指數(shù)也將在論壇上發(fā)布《2021中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》，囊括行業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)金融、產(chǎn)城、物流、養(yǎng)老、文旅等業(yè)態(tài)的深度研究。
相伴而生，結(jié)合研究觀點(diǎn)指數(shù)將評(píng)選出在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域表現(xiàn)突出的企業(yè)，構(gòu)成"2021年度影響力長(zhǎng)租公寓品牌”。屆時(shí)近千名最具智慧的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及商業(yè)精英將齊聚，共同見證行業(yè)榮耀與風(fēng)采。
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