針對住房租賃市場存在的疑難雜癥和頑疾重疾，征求意見稿創(chuàng)新舉措、對癥下藥，也充分體現(xiàn)了“嚴管”的思路。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（簡稱“征求意見稿”），面向社會公開征求意見。征求意見稿共6章，共計81條，對長租公寓監(jiān)管、租金貸等熱點問題予以規(guī)范。這是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方版住房租賃條例。

業(yè)內(nèi)人士稱，北京此次公布的征求意見稿，充分體現(xiàn)了“嚴管”的思路，在立法規(guī)范方面為落實解決大城市租賃住房突出問題提供了參考范本。與此同時，征求意見稿對北京租賃市場的參與者影響很大，尤其是對租賃經(jīng)紀公司和長租公寓，將會起到很大的約束和監(jiān)管作用。

而對于征求意見稿的規(guī)定，自如、冠寓等租賃企業(yè)表示將堅定支持、積極響應。

北京此次公布的“征求意見稿”，對長租公寓監(jiān)管、租金貸等熱點問題予以規(guī)范。

鐵腕整治住房租賃亂象，又為行業(yè)發(fā)展給予支持

“2021年是‘十四五’規(guī)劃開局之年，北京公開征求住房租賃條例意見，很及時，很必要。”北京房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥告訴新京報記者，征求意見稿政治站位高，錨定住房租賃立法目標，聚焦市場秩序亂象，將堅持房住不炒定位、建立健全租購并舉住房制度、實招調(diào)控住房租賃市場、鐵腕整治住房租賃亂象等內(nèi)容寫入條例，做到了目標導向和問題導向有機結(jié)合。

趙慶祥表示，征求意見稿將成熟的做法和成功的經(jīng)驗上升為法規(guī)，將分散于相關(guān)法律法規(guī)的住房租賃規(guī)定進行歸并，將互聯(lián)網(wǎng)等科技手段引入租賃管理和服務，做到了守正和創(chuàng)新高度統(tǒng)一，“期待盡快審議通過，盡快發(fā)揮應有的積極作用。”

房東東公寓學院全靂指出，圍繞今年大力發(fā)展保障性租賃住房的精神，征求意見稿全面貫徹對精神的領(lǐng)會和執(zhí)行。2018年，住建部發(fā)布《住房租賃征求意見稿》，此次北京的征求意見稿，更優(yōu)化了住建部的內(nèi)容和細則，增強了落地性。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，該條例中有關(guān)租賃的內(nèi)容十分翔實，在落實中央要求加大對新市民居住保障的基礎(chǔ)上，進一步從法規(guī)意義上對租賃進行了規(guī)范和保障，有序引導租賃行業(yè)健康發(fā)展，更好保護承租人相關(guān)權(quán)益。

就征求意見稿具體內(nèi)容來看，新京報記者注意到，針對住房租賃市場存在的疑難雜癥和頑疾重疾，征求意見稿創(chuàng)新舉措、對癥下藥。比如，針對群租房標準問題，明確規(guī)定住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住；針對租賃經(jīng)紀和經(jīng)營行業(yè)魚龍混雜問題，明確規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)符合相應條件，并經(jīng)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。而針對傭金收費混亂的問題，征求意見稿提出，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供居間、代理服務收取的傭金一般不超過一個月租金；住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得再次收取傭金。

“住房租賃市場在快速發(fā)展變化中，因此，征求意見稿對方向性、趨勢性、創(chuàng)新性的模式和做法也都給予了空間。”趙慶祥分析稱，比如，突出了租賃管理和服務并重，依托住房租賃管理服務平臺，利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門建立信息互通共享機制，實現(xiàn)了住房租賃管理服務的“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿”思路。

新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏表示，征集意見稿中提出，鼓勵利用存量非居住土地按規(guī)定建設(shè)租賃住房，這是真正盤活城市存量資產(chǎn)，解決職住平衡的重要舉措。王戈宏告訴新京報記者，很多好地段的存量，過去由于土地性質(zhì)、規(guī)劃、建筑、消防、產(chǎn)權(quán)等各種原因無法改成租賃住房，新政策有利于改善及豐富租賃住房的未來供應。期待相關(guān)配套政策盡快推出，比如資產(chǎn)屬地的工商注冊、民水民電的落實、結(jié)構(gòu)改造的規(guī)劃特批等。

樂乎公寓集團創(chuàng)始人CEO羅意則表示，政策對租賃行業(yè)的培育和發(fā)展給予了足夠的支持和空間，鼓勵包括村集體等多種單位主體進入保障性租賃住房領(lǐng)域，租賃運營企業(yè)的發(fā)展在政府的監(jiān)督下，會快速且規(guī)范地發(fā)展，“多樣主體進入租賃市場后，如何清晰劃分各類企業(yè)屬性、如何制定行業(yè)標準將會被不斷論證。”

規(guī)范化、標準化行業(yè)監(jiān)管，倒逼企業(yè)精細化運營

值得關(guān)注的是，征求意見稿對租賃企業(yè)而言，究竟將帶來哪些影響？對此，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全告訴新京報記者，征求意見稿對北京租賃市場的參與者影響很大，尤其是對租賃經(jīng)紀公司和長租公寓，將會起到很大的約束和監(jiān)管作用。

具體而言，征求意見稿指出，北京市將通過建立全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務平臺，實現(xiàn)合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等功能。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)需要在該平臺網(wǎng)簽住房租賃合同和經(jīng)紀服務合同，并留存合同及相關(guān)資料不少于5年。“這對企業(yè)來說，必定是要求網(wǎng)簽、合同內(nèi)容等各方面按照規(guī)定辦理，落實使用從業(yè)人員信息卡、實名從業(yè)等要求。”莫天全稱。

“本次租賃條件也將通過價格杠桿等方式，控制資本對租賃市場及房源等的控制，間接防止市場壟斷情況的產(chǎn)生。”莫天全表示。

針對租金上漲問題，征求意見稿指出，北京市將建立租金監(jiān)測和發(fā)布機制。當住房租金快速上漲時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場，必要時可以實行傭金或租金指導價。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這一條政策充分體現(xiàn)了北京市調(diào)控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心，同時也對大租賃企業(yè)競價收房，以及資本助推市場波動形成了一定約束，有利于保持租賃住房市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

基于此，莫天全指出，住房租賃市場是民生市場，對于企業(yè)而言，需要盡快適應新的要求，調(diào)整相關(guān)業(yè)務。

“征求意見稿再次強調(diào)了規(guī)范化、標準化的行業(yè)監(jiān)管，迫使租賃住房企業(yè)進行精細化運營管理。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析稱，在信用體系下，租賃住房企業(yè)將被嚴格約束，倒逼下形成精細化運營，也將從根本上提高行業(yè)、企業(yè)運營效率，最終促使行業(yè)形成穩(wěn)定、可持續(xù)的收益率。

而在全靂看來，對良性長租企業(yè)而言反而是好事，“現(xiàn)在真正進入良幣驅(qū)除劣幣的時候，該爆雷的企業(yè)也爆得差不多了，剩下那些不規(guī)范的經(jīng)營企業(yè)，要好好掂量下，政府部門是下定了決心治理好租賃市場。”

自如等企業(yè)稱堅定支持、積極響應

新京報記者了解到，對于該征求意見稿，租賃企業(yè)紛紛表示支持，隨著政策后續(xù)落地，北京住房租賃市場將進入更全面、更穩(wěn)定的高質(zhì)量發(fā)展期。

北京自如相關(guān)負責人表示，征求意見稿有利于指導行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展、維護清朗的市場環(huán)境，進一步保障業(yè)主和租客的正當利益，也有利于企業(yè)自身穩(wěn)健運營，“自如將積極響應政策號召，在合規(guī)經(jīng)營、信用建設(shè)、運營管理等方面與有關(guān)部門對接，維護行業(yè)健康發(fā)展。”

對于征求意見稿中的相應要求，北京自如方面介紹稱，自如租金貸占比一直遠低于政府部門要求的30%，今年3月，自如通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立專用托管賬戶，成為北京市首批納入押金監(jiān)管的企業(yè)之一。此外，在室內(nèi)空氣質(zhì)量要求上，2018年起，自如聯(lián)合多家專業(yè)科研機構(gòu)研發(fā)制定“深呼吸2.0”標準，從原材料、施工工藝、空氣凈化設(shè)備應用等多維度保障居住產(chǎn)品品質(zhì)。

在談及征求意見稿對企業(yè)的影響時，王戈宏指出，新派公寓對條例中提及的租金貸使用上一直十分謹慎，除了初期面對信用合規(guī)租戶少量嘗試，后期基本停止；同時，對押金的收取從當初兩個月統(tǒng)一調(diào)整為現(xiàn)在的一個月；另外，新派公寓每一個項目的裝修從選材的源頭把關(guān)，實現(xiàn)了開業(yè)即達標，雖然前期投資大了些，但保障了租戶的健康，提高了居住體驗。

“可以預見的是，規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展將會是租賃市場的長期定調(diào)。”羅意表示，“透明交易是樂乎公寓一貫堅持的，相信接下來也會逐步成為整個市場和業(yè)內(nèi)企業(yè)的統(tǒng)一認知。”

龍湖冠寓方面表示，堅決響應相關(guān)政策要求，按照意見的規(guī)定，一如既往地履行租賃企業(yè)主體責任，維護租戶的合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)服務，為租戶帶來更好的租住體驗，“住房租賃市場監(jiān)管與支持政策并舉，冠寓將主動踐行相應政策和規(guī)定，助力行業(yè)健康發(fā)展。”

新京報記者 張曉蘭