杭州樓市長(zhǎng)達(dá)5年只漲不跌的神話終于破滅了。
虛火旺盛的杭州二手樓市，進(jìn)入了量?jī)r(jià)齊跌的下行通道，預(yù)計(jì)8月成交量相比4個(gè)月前腰斬，不少大戶型業(yè)主開(kāi)始降價(jià)百萬(wàn)出貨，有熱門(mén)小區(qū)房?jī)r(jià)跌了三成。
在2015年觸底后，從2016年開(kāi)始至今杭州樓市已經(jīng)度過(guò)5年“慢牛期”，杭州牛市周期之長(zhǎng)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北上廣深。
根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，杭州房?jī)r(jià)均價(jià)從2016年1月份的17271元/平方米，一路漲至今年8月份的31667元/平方米。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，杭州住宅平均單價(jià)從2017年時(shí)的兩萬(wàn)出頭達(dá)到了現(xiàn)在的接近38000元/平方米。受到城市規(guī)劃概念利好，部分熱點(diǎn)板塊漲幅更是驚人。
瘋狂搶人、天量賣(mài)地，一二手嚴(yán)重倒掛導(dǎo)致“打新”謀求暴利的風(fēng)氣充斥全城，曾經(jīng)的電商網(wǎng)紅之城被貼上如同深圳一樣的“炒房之城”標(biāo)簽。
“8·5調(diào)控新政”出臺(tái)后，“萬(wàn)人搖”消失了，二手房?jī)r(jià)格下行，杭州樓市正在重回正軌。
二手房“逃頂”時(shí)刻提前來(lái)臨
“很多杭州人都認(rèn)為亞運(yùn)會(huì)是樓市‘逃頂’最后機(jī)會(huì)，沒(méi)想到這個(gè)時(shí)刻提前來(lái)了。”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。
在“8·5樓市新政”出臺(tái)后，杭州大約30%的房票被廢，隨即2萬(wàn)多套新房集中入市，讓虛高的二手房市場(chǎng)雪上加霜，終于有業(yè)主按捺不住開(kāi)始降價(jià)。
新政頒布首日，杭州就有多達(dá)711套二手房降價(jià)，是漲價(jià)房源的4倍多。降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)，成了杭州二手樓市的常態(tài)。
在杭州價(jià)值最高、最熱門(mén)板塊錢(qián)江新城，近一個(gè)月不少豪宅房源開(kāi)始降價(jià)。
“我這邊一套總價(jià)3150萬(wàn)的房子，上周業(yè)主降價(jià)100萬(wàn)；還有一套1550萬(wàn)的房子，在調(diào)控出臺(tái)5天以后降了50萬(wàn)。這幾套房子近一個(gè)月都只有個(gè)位數(shù)的帶看，基本沒(méi)有成交意向。”杭州錢(qián)江新城一家中介門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)。
大熱板塊錢(qián)江世紀(jì)城有亞運(yùn)會(huì)概念加持，紅盤(pán)不斷，但二手房也進(jìn)入下行通道。“有一套900多萬(wàn)的房子，業(yè)主一直在糾結(jié)要不要降價(jià)，降10萬(wàn)、漲5萬(wàn)這樣反復(fù)操作，但是新政以后還是一下子降了20萬(wàn)。最近一個(gè)月很多帶看是0的房源，我們也會(huì)打電話勸業(yè)主把價(jià)格再下調(diào)些。”錢(qián)江世紀(jì)城板塊一位中介表示。
從杭州二手房過(guò)往成交歷史看，月成交量達(dá)到12000套，是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。這樣大的起伏在不到半年間已在杭州市場(chǎng)上演。
今年3月，由于大批購(gòu)房者在1月-2月的一輪樓市“打新”中鎩羽而歸，杭州二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波高潮，當(dāng)月成交超過(guò)11500套，4月為10029套，但之后就在不斷下滑。
5月份，杭州二手房成交量跌破一萬(wàn)套，為9013套；6月份成交量?jī)H剩8000多套；7月實(shí)現(xiàn)四連降，只有6314套。8月前三周頹勢(shì)加劇，全月預(yù)計(jì)大概率跌倒6000套以下，同比也大降約40%。
從4月到8月，杭州二手房市場(chǎng)成交量“腰斬”，上一次月成交量跌破6000套還是三年前。
一開(kāi)始多數(shù)業(yè)主還抱持惜售心態(tài)，市面上降價(jià)房源非常少，到了7月份，由于對(duì)調(diào)控政策有預(yù)判，杭州所有區(qū)域內(nèi)的降價(jià)小區(qū)數(shù)量均已超過(guò)漲價(jià)小區(qū)，降價(jià)趨勢(shì)十分明顯。
根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，今年7月杭州13個(gè)區(qū)縣中，只有四個(gè)區(qū)的平均單價(jià)是環(huán)比上漲的，還有9個(gè)區(qū)均下跌，最高環(huán)比跌幅接近7%。
根據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，跌幅最大的小區(qū)是濱江區(qū)繽紛西苑，跌幅為30.71%，杭州主城區(qū)大戶型二手房降價(jià)百萬(wàn)也不是個(gè)案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天鑾等小區(qū)都有降價(jià)超過(guò)100萬(wàn)的二手房。
“房子是這幾年來(lái)杭城最熱話題，但大家肯定不認(rèn)為房?jī)r(jià)能一直漲，從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多城市在辦完大型運(yùn)動(dòng)會(huì)以后，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。”牛薇說(shuō)。
在一些市民眼里，部分熱點(diǎn)板塊過(guò)去幾年漲幅尤其驚人。錢(qián)江新城，從五年前單價(jià)約4萬(wàn)多元，漲至現(xiàn)在掛牌價(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元/平方米；錢(qián)江世紀(jì)城，借著亞運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，從2016年是兩三萬(wàn)的價(jià)格，漲至如今二手掛牌價(jià)達(dá)八九萬(wàn)；未來(lái)科技城從2.5萬(wàn)元漲至6萬(wàn)元；不限購(gòu)的臨安近5年從7000元/平方米的均價(jià)漲到現(xiàn)在的兩萬(wàn)均價(jià),房?jī)r(jià)翻了3倍。
“我希望杭州的房?jī)r(jià)能跌一跌，現(xiàn)在很多板塊的二手房?jī)r(jià)是虛高的，根本不合理。這次樓市調(diào)控新政終于沒(méi)有玩虛的，確實(shí)讓杭州樓市降火了。”在一家國(guó)企工作十多年的楊蔓已經(jīng)在杭州買(mǎi)了兩套房，手中沒(méi)有了房票，她認(rèn)為二手房?jī)r(jià)虛高對(duì)有意置換的市民來(lái)說(shuō)并無(wú)好處。
紅盤(pán)“打新”信念正在動(dòng)搖
杭州樓市有個(gè)熱門(mén)詞匯——紅盤(pán)。
不是區(qū)位好、質(zhì)量好或者開(kāi)發(fā)商品牌響，就能被稱(chēng)為“紅盤(pán)”。在杭州買(mǎi)房，要學(xué)會(huì)區(qū)分紅盤(pán)、偽紅盤(pán)、粉盤(pán)、雞肋盤(pán)。紅，代表著熱度，即參與打新的人數(shù)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，如果出現(xiàn)上萬(wàn)人報(bào)名登記，樓盤(pán)就穩(wěn)居紅盤(pán)范疇之內(nèi)。
杭州第一個(gè)“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)是良渚的融信瀾天，當(dāng)時(shí)凍資剛開(kāi)始實(shí)行，浩浩蕩蕩的搖號(hào)大軍擠滿了杭州各大銀行，后來(lái)，杭州人對(duì)這種現(xiàn)象已見(jiàn)怪不怪。
紅盤(pán)背后，往往是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。嚴(yán)重到什么程度？很多杭州人認(rèn)為，只要打新到一套紅盤(pán)的房子，紙面財(cái)富就能增加幾百萬(wàn)乃至幾千萬(wàn)，相比上班掙錢(qián)來(lái)說(shuō)這才是真正的“躺贏”。還有不少外地人把戶口遷到杭州，就是為了掙一次樓市打新紅利。
比如核心板塊錢(qián)江新城，一二手房的最高價(jià)差達(dá)到了6萬(wàn)元/平方米，新房限價(jià)7萬(wàn)元/平方米，板塊內(nèi)部分次新二手房單價(jià)高達(dá)十二三萬(wàn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“買(mǎi)一套、賺一套”的心理預(yù)期強(qiáng)烈。
因此，雖然北上廣深、蘇州、南京都經(jīng)歷了樓市周期波動(dòng)，從2018年4月起實(shí)施購(gòu)房搖號(hào)的杭州，其樓市熱度卻經(jīng)久不絕。
而動(dòng)輒5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急著買(mǎi)房的購(gòu)房者流向了二手房市場(chǎng)，板塊內(nèi)二手房又因?yàn)樾路康碾y買(mǎi)程度而繼續(xù)抬價(jià)，新房因二手房房?jī)r(jià)上漲而更加火爆、去化更快。
如今，隨著二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，紅盤(pán)的倒掛神話也在破滅。
原本市場(chǎng)期待度超高的“亞運(yùn)村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奧體板塊的一二手倒掛價(jià)差來(lái)算，無(wú)論搖中哪一套，都能“賺”個(gè)三五百萬(wàn)。結(jié)果，紅盤(pán)“褪色”，最終登記情況略冷，已結(jié)束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達(dá)15.2%，既不觸發(fā)限售，也不觸發(fā)拼社保。
“我幸運(yùn)地?fù)u中綠城亞運(yùn)村第一批的大戶型，但是最終放棄了。”在一個(gè)杭州本地購(gòu)房群中，網(wǎng)友“曉艾”對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。
曉艾表示，亞運(yùn)村大戶型房源非常好，但是自己預(yù)算不夠，搖中后，他一度想找親朋好友合作購(gòu)房，結(jié)果被拒絕了，“這在以前很難想象，現(xiàn)在大家都怕高位接盤(pán)，一是對(duì)虛高二手房的后市不太看好，二是現(xiàn)在杭州的貸款利率也非常高，超過(guò)6.2%”。
杭州人民可以參考的一個(gè)城市是深圳。一年多前，深圳也有嚴(yán)重的一二手倒掛和“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象，在經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控后，深圳二手樓市速凍。
“最近一直有消息在傳，說(shuō)杭州也可能學(xué)習(xí)深圳，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，這可是針對(duì)房?jī)r(jià)虛高的大殺器。”曉艾表示。
今年3月，杭州就已經(jīng)開(kāi)始管控二手房房?jī)r(jià)，要求中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息，所有二手房掛牌之前，都必須通過(guò)官方二手房備案系統(tǒng)審核。這被稱(chēng)為二手房?jī)r(jià)管控的“杭州模式”，相較深圳模式更溫柔一點(diǎn)，但很難說(shuō)更嚴(yán)厲的調(diào)控是否已經(jīng)在路上。
賣(mài)地第一城
5年前，作為電商網(wǎng)紅之城，擁有數(shù)量較多的新興科技企業(yè)，且房?jī)r(jià)低于一線城市，杭州被很多青年人才視為友好的安家落戶之地。
而現(xiàn)在，經(jīng)歷瘋狂搶人、天量賣(mài)地、調(diào)整區(qū)劃等一系列“精準(zhǔn)”的操作，杭州維持了超長(zhǎng)周期的樓市慢牛。一次次樓市“萬(wàn)人搖”、上千萬(wàn)元的“炒樓”暴利以及火爆的土拍，讓杭州短期很難撕下“炒房之城”的標(biāo)簽。
從2017年起，杭州開(kāi)始領(lǐng)跑新一線城市的搶人大戰(zhàn)，并且不斷放寬落戶條件，至2019年時(shí)只要求大專(zhuān)及以上人才在杭工作即可落戶。
到了2020年，杭州常住人口達(dá)到1194萬(wàn)，比2010年多了324萬(wàn)。這三百多萬(wàn)人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。
從2011-2014年，杭州每年新增常住人口僅為3.76萬(wàn)、6.4萬(wàn)、4.2萬(wàn)、4.8萬(wàn)人、12.6萬(wàn)人。
根據(jù)杭州發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到了最近五年，杭州年均增加了55萬(wàn)人！人口突然大量涌入，造成了短期樓市供不應(yīng)求的局面，杭州二手房房?jī)r(jià)的暴漲也正契合人口上漲周期。
吸入人口的同時(shí)，杭州開(kāi)啟了天量賣(mài)地。2018年，杭州賣(mài)地?cái)埥?440億元，超過(guò)北上廣深；2019年全年賣(mài)地2840億元，再居全國(guó)首位；2020全年賣(mài)地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，賣(mài)地收入超過(guò)2000億，又回到了全國(guó)第一。
配合大規(guī)模賣(mài)地，杭州調(diào)整區(qū)劃，擴(kuò)大城區(qū)面積，錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、錢(qián)塘新區(qū)、奧體、城西科創(chuàng)大走廊、杭州云城等各種板塊崛起，一方面，基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提高，城市布局趨向更合理；而另一方面，許多熱點(diǎn)板塊的房?jī)r(jià)被炒至虛高。
今年5月，杭州第一次集中供地，又創(chuàng)下一個(gè)全國(guó)攬金第一名的紀(jì)錄，44宗土地到達(dá)封頂價(jià)，多個(gè)板塊創(chuàng)樓面價(jià)新高，但這也許是杭州土拍最后的瘋狂。
杭州地價(jià)高到本地房企都受不了了。宋都股份寧愿損失5000萬(wàn)保證金也要退地，本土房企“老大哥”濱江對(duì)投資者公開(kāi)訴苦稱(chēng)拿地利潤(rùn)率只剩下1%-2%，也有外來(lái)拿地房企測(cè)算要虧損10%以上。
原本房?jī)r(jià)相對(duì)友好的杭州，成為了處處炒樓市概念的城市，就連去年螞蟻集團(tuán)籌備A H股上市，都成為了未來(lái)科技城板塊樓市炒作的理由，結(jié)果螞蟻上市之路中斷，杭州樓市現(xiàn)在也終至拐點(diǎn)。
最新的消息是，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，未來(lái)土拍不會(huì)再有超過(guò)15%的溢價(jià)。
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