今年如火如荼的集中供地被寄予厚望，希望通過(guò)這個(gè)對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到關(guān)鍵的作用。不過(guò)前一段時(shí)間，原定的供地卻戛然而止，并且不是一個(gè)城市。
進(jìn)入到8月份，這本應(yīng)該是全國(guó)多地第二輪集中供地的公告或出讓時(shí)間，然而卻陸續(xù)被按下了“暫停鍵”。深圳、杭州、青島相繼發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；而北京、上海、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、杭州、濟(jì)南、福州等城市也都推遲了。
暫停不是停止，是為了更好地重啟。這個(gè)想必大家心里都有數(shù)，因?yàn)檫@可能預(yù)示著調(diào)控收緊背景下土拍新政或已在路上。也可以理解，我們有些路是沒(méi)有可借鑒的，只有摸著石頭過(guò)河。
積累經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，這就是第一輪集中供地嘗試的意義所在，具體原因我們不做分析。二輪集中供地的暫停意味著正在醞釀大招。
8月6日深圳打響暫停二輪土拍“第一槍”，緊接著，天津、青島、杭州、蘇州、濟(jì)南等多個(gè)重點(diǎn)城市紛紛宣布中止或延遲。
果不其然，稍事整頓后，第二輪集中供地有了下文，土拍模式也發(fā)生了新的變化。直到8月18日，作為較早按下土拍“暫停鍵”的城市之一，山東青島率先恢復(fù)了二輪集中供地，北京、南京、成都等多城集中供地正在全面開(kāi)啟，福州也宣布9月上旬重啟。
綜合多地二輪集中供地的表現(xiàn)，大致可以看出此輪土拍正在迎來(lái)幾大新變化。
1、嚴(yán)控地價(jià)，降低土拍溢價(jià)率是調(diào)整的主要方向。
雖然不能說(shuō)地價(jià)決定房?jī)r(jià)，但是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是巨大的，吸取第一輪供地教訓(xùn)，嚴(yán)控地價(jià)，多城對(duì)土地拍賣過(guò)程中的溢價(jià)率做了限定。
此前，有官方消息表示，北京第二輪土拍規(guī)則將在第一次集中供地的規(guī)則上進(jìn)行優(yōu)化，并給出了建議，限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)。
南京此次二輪集中土拍中規(guī)定，土地溢價(jià)率不超過(guò)15%，原來(lái)可是30%，直接降了一半。同時(shí)成都也規(guī)定土拍溢價(jià)率將不超過(guò)10%。天津也對(duì)61宗地塊的最高限價(jià)均進(jìn)行了調(diào)整，溢價(jià)率由最高50%下調(diào)至最高15%。由此可見(jiàn)，新一輪集中供地普遍的一個(gè)特點(diǎn)就是，嚴(yán)格控制地價(jià)，而土拍溢價(jià)率的限定則給出了紅線，要想降房?jī)r(jià)，必先從降地價(jià)開(kāi)始。
2、嚴(yán)控資金來(lái)源，拒絕房企“馬甲”拍地。
眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金敏感度較高。在各種融資渠道收緊的情況下，很多開(kāi)發(fā)商是你有張良計(jì)我有過(guò)墻梯，上有政策下有對(duì)策。為了拿地什么招都用上了。
過(guò)去，房企利用“馬甲”拿地的現(xiàn)象非常普遍，一些熱門地塊往往會(huì)吸引多家房企爭(zhēng)奪報(bào)名，為了提高成功率，往往會(huì)用多個(gè)“馬甲”提高搖號(hào)中簽幾率。哪怕是今年上半年的首批集中供地中，也屢屢驚現(xiàn)“馬甲”身影。
在第二批集中供地中，多數(shù)城市開(kāi)始堵住首批次集中供地的漏洞，禁止房企們利用“馬甲”爭(zhēng)奪拿地，能夠幫助土地市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，讓土地市場(chǎng)恢復(fù)平靜。
在新一輪供地中，不僅對(duì)競(jìng)拍資金做了限制，很多必須要求全部為自有資金，而且禁止聯(lián)合開(kāi)發(fā)，拒絕中小開(kāi)發(fā)企業(yè)“拼盤”參與優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍，篩選更具有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，為的就是確保優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目被優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商獲取。
青島、成都和南京都在這方面做了明確的規(guī)定。
3、嚴(yán)控住房品質(zhì)，從“競(jìng)地價(jià)”到“競(jìng)品質(zhì)”甚至“定品質(zhì)”。
房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位決定了房子自住才是第一位的需求，所以，無(wú)論如何調(diào)控，都不能以犧牲房子居住品質(zhì)為代價(jià)。所以，“競(jìng)品質(zhì)”成為了新一輪土地出讓的新標(biāo)配。而且實(shí)際上，降低溢價(jià)率也有助于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有所釋放，確保建筑品質(zhì)。
成都二次集中供地明確要“競(jìng)品質(zhì)”，不再以競(jìng)配建等方式進(jìn)行拍賣，從土地端來(lái)說(shuō)有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，降低了土拍的熱度。在“房住不炒”總基調(diào)及“三穩(wěn)”目標(biāo)指導(dǎo)下，“競(jìng)品質(zhì)”也成為多地土拍政策標(biāo)配，也在保證開(kāi)發(fā)商有合理利潤(rùn)空間的同時(shí)，也讓購(gòu)房者能夠買到品質(zhì)過(guò)硬的產(chǎn)品。如北京、杭州等地都是這樣的規(guī)則。
如果“競(jìng)品質(zhì)”還不夠，南京和成都兩地跟第一次相比，均由“競(jìng)品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”。也就是說(shuō)，如果“競(jìng)品質(zhì)”難有自覺(jué)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和要求，那官方就來(lái)做這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，確保品質(zhì)當(dāng)先。
這不僅可以抑制開(kāi)發(fā)商盲目拿地再出現(xiàn)退地的現(xiàn)象，也保證了房子品質(zhì)的追求。
4、樓市降溫是必然，開(kāi)發(fā)商集體喊話：地價(jià)控一控！
全國(guó)很多城市已經(jīng)明確土地競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整，強(qiáng)調(diào)完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)一步打擊土地市場(chǎng)炒作現(xiàn)象，從根本上落實(shí)三穩(wěn)工作。盡管已經(jīng)在溢價(jià)率上做了最高限制，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)卻并沒(méi)有變小。
無(wú)論是自有資金的儲(chǔ)備還是拿地的欲望，都很難讓開(kāi)發(fā)商淡然處之。特別是在激烈競(jìng)爭(zhēng)下，開(kāi)發(fā)商一面想拿地，一面又怕拿地，因?yàn)樾抡邔?duì)房企資金實(shí)力、算賬能力、開(kāi)發(fā)實(shí)力也提出了更高要求。還不能在產(chǎn)品品質(zhì)上打折扣。
土拍規(guī)則的變化實(shí)際上與調(diào)控的變化一脈相承，系列變化或調(diào)整正是對(duì)過(guò)熱土地市場(chǎng)的糾偏，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性拿地，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，最終會(huì)讓樓市迎來(lái)降溫。
最近，因拿地難、拿地貴、不賺錢，多家開(kāi)發(fā)商就在業(yè)績(jī)會(huì)上“大吐苦水”。有的開(kāi)發(fā)商更是直接喊話，除了房?jī)r(jià)穩(wěn)定，也希望地價(jià)穩(wěn)定！
二輪供地的新變化之一就是嚴(yán)控地價(jià)，這會(huì)不會(huì)讓喊話“地價(jià)控一控”的開(kāi)發(fā)商有所安慰呢？顯然，一切都在變，都在摸索中往好了變。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，也要去適應(yīng)這種變化：以前重規(guī)模，如今更重運(yùn)營(yíng)，未來(lái)說(shuō)到底還是要以品質(zhì)和服務(wù)說(shuō)話。
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