我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點行業(yè)范圍進一步擴大。2021年7月，國家發(fā)展改革委將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍拓展到保障性租賃住房?；趯Ω鞯刈赓U住房的調(diào)研及實踐經(jīng)驗，公共租賃住房（公租房）具有起步早、規(guī)模大、經(jīng)營模式成熟的特點，符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實體經(jīng)濟、盤活存量資產(chǎn)的初衷。

公租房具備

納入REITs試點基本條件

國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，在國家層面明確了我國住房保障體系以三種住房為主體，包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體。公租房和保障性租賃住房都具有保障屬性、都以租賃方式進行供應(yīng)、互為補充，主要區(qū)別在于重點供應(yīng)對象不同。公租房受市場和經(jīng)濟周期波動影響較小，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。因此，從民生保障屬性、歷史發(fā)展沿革、經(jīng)營特征角度，具備納入REITs資產(chǎn)范圍的基本條件。

納入試點具有重要意義

將公租房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點具有重要意義。一是響應(yīng)“房住不炒”的號召，保障“居者有其屋”。通過REITs盤活公租房，滿足中低收入住房困難家庭的居住需求，有益于抑制住房投機行為、構(gòu)建租售并舉的長效機制。

二是助力存量資產(chǎn)的盤活、改善租賃住房類資產(chǎn)的投融資機制。歷經(jīng)長時間的發(fā)展培育，我國沉淀了大量的公租房資產(chǎn)。而公租房的開發(fā)建設(shè)和運營維護主要由政府部門或國有平臺承擔(dān)，大部分資金來源于財政撥款。高土地成本、高建設(shè)成本及不通暢的退出機制難免帶來投入高、回收期長、收益率低等局面。納入REITs試點范圍后，能夠盤活龐大存量、帶動更多權(quán)益型資金。同時，能夠幫助公租房主體降低資產(chǎn)負債率，實現(xiàn)投融資閉環(huán)。

三是豐富REITs投資種類，充分體現(xiàn)普惠性。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點從萌芽到逐漸成熟，加之租賃住房類REITs的市場實踐，均為公租房REITs的推出奠定了基礎(chǔ)。通過REITs向機構(gòu)及個人投資者持續(xù)分享公租房資產(chǎn)收益，能夠充分體現(xiàn)普惠性。

制度建議與展望

一是適當(dāng)進行補貼，保障民生屬性。公租房面對的客群，決定了其租金水平較低，往往相較于同地段市場化租賃住房、保障性租賃住房存在較高的折讓比例。因此，在發(fā)行REITs后，為繼續(xù)保有其民生屬性，配套適度比例的補貼有益于保障社會公共服務(wù)設(shè)施的穩(wěn)定運營，亦為投資人提供持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

此外，受香港地區(qū)REITs經(jīng)驗啟發(fā)，將配套底商納入公募REITs底層資產(chǎn)中，有助于提高項目市場化運作效率和現(xiàn)金流水平。此點也符合《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》中關(guān)于項目土地用途的規(guī)定，即“項目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉(zhuǎn)而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。”

二是同一市級財政下的不同公租房資產(chǎn)可納入同一REITs產(chǎn)品。通過對各地公租房項目的調(diào)研走訪，筆者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前公租房房源分布較為分散，單個企業(yè)、區(qū)級政府或區(qū)級平臺公司持有的公租房項目規(guī)模大小不一，不同主體投融資實力差異較大，運營管理及服務(wù)水平也參差不齊。為解決上述問題，建議以市為單位、同一市級財政下的公租房資產(chǎn)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，將不同原始權(quán)益人的資產(chǎn)納入同一基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，統(tǒng)一進行管理，有助于進行規(guī)?；芾?、穩(wěn)定租賃關(guān)系、培育符合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場需求的專業(yè)化管理機構(gòu)和團隊、提高管理的透明度與運營效率，從而進一步反哺當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營。

三是在當(dāng)前“收支兩條線”基礎(chǔ)上，完善現(xiàn)金流歸集機制。對政府投資建設(shè)公共租賃住房取得的租金收入，部分地區(qū)按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。而根據(jù)監(jiān)管要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目收益應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。

公租房特有的收支模式如何與基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求相匹配？筆者提供了以下思路：借鑒資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實踐中，證監(jiān)會對收費權(quán)類的收支兩條線的相關(guān)意見進行安排，以填補目前的空白。即“為社會提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的產(chǎn)品，最終由使用者付費，實行收支兩條線管理，?？顚Ｓ?，并約定了明確的費用返還安排”類的資產(chǎn)（公租房），具備進行資產(chǎn)證券化的條件。同時，還應(yīng)獲得地方財政或有關(guān)部門按約定劃付購買服務(wù)款項的承諾或法律文件，明確政府和房源持有主體在運營管理方面的權(quán)責(zé)利安排，以厘清公租房項目申報REITs的現(xiàn)金流收支路徑、管理模式，形成標(biāo)準(zhǔn)化投融資產(chǎn)品。

四是加強協(xié)同、完善配套機制。公租房REITs涉及鏈條長、環(huán)節(jié)復(fù)雜，從資產(chǎn)生命周期角度，完善土地供給方式、引導(dǎo)更多的權(quán)益型資金支持建設(shè)期資產(chǎn)。從REITs發(fā)行審批角度，通過聯(lián)席審批或綠色通道方式，加強住建、國土、發(fā)改、財政、國資、稅務(wù)等各部門的協(xié)同。在財稅政策方面，建議完善相應(yīng)配套機制。舉例而言，根據(jù)現(xiàn)行財稅政策，公租房在重組過程中涉及的土地增值稅免征條件與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)行為基本一致、無特殊優(yōu)惠。