嚴(yán)打“假離婚”購房、房貸審批“三價(jià)就低”、嚴(yán)禁炒作回遷房、學(xué)區(qū)房“雙限”……8月樓市調(diào)控政策繼續(xù)井噴。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)新高突破400次。

“打補(bǔ)丁”補(bǔ)漏洞

8月，多地放出樓市調(diào)控大招，部分地區(qū)對過去存在的漏洞“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”。

一線城市來看，北京嚴(yán)打“假離婚”購房，規(guī)范新房銷售。自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在北京購買商品住房。此后，北京又下發(fā)通知規(guī)范新房銷售，公證搖號優(yōu)先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析，北京此次限購屬于“打補(bǔ)丁”和“堵漏洞”的導(dǎo)向。對于相關(guān)家庭來說，通過離異方式來騙取購房資格的行為，已經(jīng)難以走通，堵住了借假離婚來變相炒房的行為。

上海房貸審批“三價(jià)就低”。即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評估價(jià)，選擇相對最低的價(jià)格來審批貸款額度，可以壓縮貸款額度。

深圳嚴(yán)堵小產(chǎn)權(quán)、回遷房炒作。防范更新項(xiàng)目、土整項(xiàng)目進(jìn)行回遷房、安置房炒作，違規(guī)者將進(jìn)行查處；嚴(yán)禁信貸資金買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等住宅類歷史違建。

深圳中原研究中心指出，深圳樓市從商品房、公寓、學(xué)區(qū)房到小產(chǎn)權(quán)房無一例外被納入監(jiān)管范疇，政策或有利于降低回遷房村民預(yù)期，推動(dòng)深圳舊改項(xiàng)目的落地。

8月初，廣州黃浦區(qū)取消人才住房政策，該政策于2019年年底發(fā)布。之后，南沙區(qū)調(diào)整人才及港澳居民購買商品房政策，戶籍、社保和個(gè)稅繳存限制是此次新政的發(fā)力點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州南沙區(qū)和黃浦區(qū)人才購房政策調(diào)整，都對人才購房增加了約束。體現(xiàn)了政策“打補(bǔ)丁”做法，打擊了“假人才真炒房”的現(xiàn)象，進(jìn)一步落實(shí)房住不炒的導(dǎo)向。

二三線城市也從限購、限售、限價(jià)及學(xué)區(qū)房等方面加強(qiáng)調(diào)控。

8月30日，西安下發(fā)通知，不僅擴(kuò)大住房限購、限售范圍，而且強(qiáng)化住房限購措施，落戶滿3年的，方可在限購區(qū)域購買第2套商品住房，離異前家庭在限購區(qū)域擁有2套及以上商品住房，離異后一年內(nèi)任何一方均不得在限購區(qū)域購買商品住房。

合肥對學(xué)區(qū)房“雙限”，為全國首例。包括，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，在合肥市第四十八中學(xué)等學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，首批實(shí)施范圍共16個(gè)學(xué)區(qū)。

?？谛路肯迌r(jià)。明確初次申報(bào)預(yù)、現(xiàn)售的商品住房銷售價(jià)格備案時(shí)，申報(bào)價(jià)格原則上不超過之前一年內(nèi)同地段、同類型項(xiàng)目網(wǎng)簽價(jià)格。

東莞試點(diǎn)“5折買房”。試點(diǎn)方案提出，三限房(限房價(jià)、限地價(jià)、限銷售對象)由政府指定的代持機(jī)構(gòu)與承購人按份共有。承購人按總價(jià)的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機(jī)構(gòu)持有。

此外，內(nèi)蒙古、貴州、河南提高了公積金的使用成本，銀川、大連、衢州等地延長限售年限或擴(kuò)大限購范圍，金華、義烏則提出新房公正搖號銷售，河北、杭州、廈門、溫州等地則要求不得炒作學(xué)區(qū)房或報(bào)團(tuán)漲價(jià)等。

年內(nèi)調(diào)控超400次 “金九銀十”要涼涼？

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日，年內(nèi)全國累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控突破400次，月均超過50次，2020年前8個(gè)月為368次，2021年來房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在房價(jià)全面上漲的影響下，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，1月至8月最主要的核心特點(diǎn)是收緊：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房。

“約談房價(jià)上漲過快城市已經(jīng)成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)最重要特征。這體現(xiàn)了在房地產(chǎn)調(diào)控一城一策的基礎(chǔ)上，住建部的督導(dǎo)作用在加強(qiáng)。全年多城市被約談這也代表了房地產(chǎn)調(diào)控政策在下半年繼續(xù)從嚴(yán)的取向。”張大偉分析稱，在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控一城一策下，中央部門再次開啟密集發(fā)布政策，特別是住建部和央行持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級，調(diào)控“工具箱”不斷豐富，中央房地產(chǎn)調(diào)控方案密集出臺(tái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制、建立“人、房、地、錢”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

張大偉進(jìn)一步指出，2021年上半年已經(jīng)有廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等13個(gè)城市被住建部不同程度約談督導(dǎo)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)趨勢不變。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，2021年調(diào)控政策多、頻次高，說明政策的“顆粒度”越來越精細(xì)化，政府的政策水平也一直在提升，但導(dǎo)向并未發(fā)生根本性變化。“國家還是在想方設(shè)法建立長效機(jī)制，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。”

對于后期樓市，58安居客房產(chǎn)研究院報(bào)告指出，從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢看，預(yù)計(jì)到2021年年底，調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現(xiàn)，“金九銀十”成色將大打折扣。

“就近期調(diào)控風(fēng)向看，市場火爆場面是難以出現(xiàn)了，因?yàn)楦黝愓{(diào)控確實(shí)比較明顯。但這也不意味著市場數(shù)據(jù)必然是負(fù)增長。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋稱，如果推盤規(guī)模大，且今年三季度的市場需求壓抑后重新釋放，后續(xù)一些城市交易數(shù)據(jù)不見得會(huì)出現(xiàn)環(huán)比或同比的下跌。