21天前還在征求意見的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（簡稱《通知》），8月31日正式落地。《通知》與征求意見稿并無明顯變化，嚴控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，并且給出兩個指標，原則上最多拆20%、拆建比不應大于2。
業(yè)內(nèi)人士認為，這是劃出城市更新的底線，確定了
未來城市更新的主基調(diào)。推動由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”的轉(zhuǎn)變，避免重走城市粗放開發(fā)建設的老路。
城市更新一直是房企的賽道，不僅是土地來源之一，也是房企的利潤增長點。那么，在實施城市更新行動中防止大拆大建的政策對于房企有著怎樣的影響？在城市更新模式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房企又將何去何從？
城市更新最多拆20%
實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確的重大工程項目。
不過，在各地實施城市更新行動中，出現(xiàn)的大拆大建行為引發(fā)了新的城市問題。
8月31日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷表示，各地實施城市更新行動的積極性非常高，但一些地方也出現(xiàn)了有悖初衷的苗頭，比如開始大規(guī)模拆除舊城舊區(qū)等。為了貫徹落實黨中央決策部署，防止各地重走城市粗放開發(fā)建設老路，住建部在研究論證的基礎上起草了《通知》，這個文件近期在媒體上廣泛征求社會各界意見，得到了各方面認可和支持。這個《通知》今天（8月31日）正式印發(fā)實施。
《通知》強調(diào)嚴格控制大規(guī)模拆除。除了違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。
同時，《通知》要求嚴格控制大規(guī)模增建。除了增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不應大于2。
此外，《通知》要求應留盡留，全力保留城市記憶，比如保留利用既有建筑。同時要保持老城格局尺度。不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，這是明確了城市更新的底線?？刂拼笠?guī)模拆除，也是在規(guī)范企業(yè)參與城市更新的行為，至少今后亂拆的行為將面臨約束。而控制大規(guī)模增建，也將對房企開發(fā)形成約束，并和大規(guī)模拆除形成呼應，沒有大建的空間，也就抑制房企大拆的沖動。
值得關注的是，《通知》強調(diào)不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。要確保住房租賃市場供需平穩(wěn)，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
“城市更新是轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式的重要抓手”
而在探索可持續(xù)更新模式上，《通知》要求不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，不片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。
“經(jīng)過高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平已超60%，步入城鎮(zhèn)化的中后期。在新的城市發(fā)展階段，面臨著很多新問題和新形勢。”黃艷表示，實施城市更新行動，是要由過去大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。而城市更新的內(nèi)涵是要推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善以及品質(zhì)提升，是轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式的一個重要抓手。
“城市更新的工作剛剛起步，仍在探索過程中。下一步，我們將推進城市更新試點，探索城市更新的方法路徑，推出一批示范項目，積極、妥善、有序地實施城市更新行動。”黃艷如是說。
對此，中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽認為，《通知》在各地密集出臺調(diào)控政策之際適時從全國層面劃出城市更新重要底線，確定了
未來城市更新的主基調(diào)。其核心目的就是要推動由過去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”。
在吳建欽看來，《通知》將有效避免重走城市粗放開發(fā)建設老路，對保留特定時代建筑、保持老城格局、延續(xù)城市特色風貌起到重要作用，體現(xiàn)了城市內(nèi)涵發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的核心要義。
“未來將優(yōu)化和完善城市更新的規(guī)劃和行動。”貝殼研究院高級分析師黃卉表示，“各地需要完善城市更新頂層規(guī)劃。升級后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導向，逐步完善城市功能，提升城市人居環(huán)境。”
而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，在新的城市更新模式下，未來由區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)向區(qū)域運營后，公共服務短板全面補上，舊區(qū)避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應有效提升，將會成為歷史文化烙印深厚、功能復合的新區(qū)域，這也是未來住房供給側(cè)改革的重要部分。
業(yè)內(nèi)：“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌
值得注意的是，近年來，城市更新成為房企的新賽道，不僅是土地來源之一，也是房企利潤新的增長點。比如，華潤置地未來一年城市更新約130億元貨值可轉(zhuǎn)化為土地儲備。時代中國的土地儲備中，約有50%來源于城市更新項目。
那么，在實施城市更新行動中防止大拆大建的政策落地，對房企有著怎樣的影響?在近日房企舉辦的中期業(yè)績發(fā)布會上，這個問題也成為熱點。
其中，時代中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄表示，《通知》更想引導的是有序拆遷，持續(xù)進行更新，比如要求對老城區(qū)的拆除不要超過20%，老城區(qū)以外的棚戶區(qū)、城中村，拆建比不宜大于2。時代中國基本上沒有參與老城區(qū)的改造，所以沒有影響。對于城中村改造，時代中國的拆建比基本上都在2以下。
富力地產(chǎn)董事長李思廉也在中期業(yè)績發(fā)布會上回應稱，根據(jù)住建部政策的解讀，是不要在老城區(qū)大拆大建，廣州有11個區(qū)，越秀區(qū)和荔灣區(qū)的舊改項目受到影響，一般在天河、黃埔、南沙、海珠等地所受影響很小。
在城市更新模式發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房企又將何去何從？對此，吳建欽預計，各地城市更新政策將更加注重有機更新，引導企業(yè)理性參與，同時企業(yè)應以經(jīng)營的理念參與城市更新。
在愿景集團城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚看來，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌，充分發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)勢和市場機制優(yōu)勢，圍繞資金融通、項目策劃、規(guī)劃設計、建設施工、運營服務等關鍵環(huán)節(jié)增強自身核心能力，善于在發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能中打造“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式，提供一體化推進的“全鏈條”和“全周期”服務。
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