在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的背景下，廣州與深圳對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，土地溢價(jià)率上限大幅下調(diào)，并出臺(tái)了地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制等措施，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
住宅用地集中出讓
上半年，廣深兩地房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)前列。同時(shí)，在上半年的首次集中供地中，廣深兩地多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域地塊吸引眾多房企激烈爭(zhēng)奪，并以較高的溢價(jià)率成交，引發(fā)各界密切關(guān)注。
8月29日，在重新調(diào)整規(guī)則后，深圳市再次發(fā)布今年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及地塊不變，共22宗地，合計(jì)用地面積約83.4公頃，總建筑面積約279.92萬(wàn)平方米，掛牌起始總價(jià)約421.98億元，計(jì)劃于9月28日集中出讓。
在此之前，廣州已于8月26日集中掛牌第二批共48宗商品住宅用地。合計(jì)用地面積305公頃，建筑面積879萬(wàn)平方米，出讓起始總價(jià)1124億元，折合樓面單價(jià)12791元/平方米，計(jì)劃于9月26日和27日集中網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)。
在“兩集中”供地新政指導(dǎo)下，今年4月，廣州首次集中供地共出讓用地48宗，最終成交42宗，流拍6宗，樓面均價(jià)為11338元/平方米，平均溢價(jià)率為14.6%，總成交金額906億元。值得注意的是，部分熱門(mén)地塊引發(fā)房企激烈爭(zhēng)奪，共有8宗地溢價(jià)率超過(guò)40%。
相比之下，今年深圳首次集中供地共出讓用地6宗，樓面均價(jià)15212元/平方米，平均溢價(jià)率為22.5%，部分熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率近45%，成交總金額138億元。
調(diào)整優(yōu)化規(guī)則
記者梳理發(fā)現(xiàn)，深圳此次通過(guò)嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入、優(yōu)化競(jìng)價(jià)方式、強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”等措施，對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了大幅調(diào)整與優(yōu)化。
相比首次供地，深圳此次土拍主要采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”方式。溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地直接采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，其余用地采用“競(jìng)自持租賃住房+搖號(hào)”方式確定競(jìng)得人。
在限價(jià)方面，深圳通過(guò)“房地聯(lián)動(dòng)”方式，進(jìn)一步下調(diào)住房銷售限價(jià)。在原限價(jià)基礎(chǔ)上，新房銷售限價(jià)下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)下調(diào)2.8%-9.1%不等，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
深圳則明確要求，聯(lián)合拿地方都應(yīng)該具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，參與拿地的房企最多只能競(jìng)得3宗地。
與深圳類似，廣州此次全面完善了土拍規(guī)則。與首次集中供地相比，廣州此次供地主要采用“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、搖號(hào)”等方式，其中黃埔、南沙熱點(diǎn)區(qū)域更突出地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，并規(guī)定首套住房購(gòu)房家庭（或個(gè)人）購(gòu)房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%。
溢價(jià)率方面，規(guī)定最高溢價(jià)率不得超過(guò)15%，相比首次供地45%的溢價(jià)率明顯下跌。其中，海珠江泰路地塊溢價(jià)率僅為9%。
此外，廣州進(jìn)一步健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格禁止房企穿“馬甲”參拍，同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)（含聯(lián)合申請(qǐng)）。
堅(jiān)持“房住不炒”
業(yè)內(nèi)人士表示，此次廣深兩地集中供地嚴(yán)格堅(jiān)持“房住不炒”的定位要求，緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，通過(guò)嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入、優(yōu)化競(jìng)價(jià)方式、強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”等舉措控制樓面地價(jià)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
深圳中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，深圳此次大幅調(diào)整規(guī)則將提高開(kāi)發(fā)商拍地的積極性，同時(shí)有利于降低其拍地成本，同時(shí)通過(guò)“房地聯(lián)動(dòng)”穩(wěn)定預(yù)期，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此次集中供地對(duì)于房企土地限購(gòu)出臺(tái)了更為細(xì)致的規(guī)則，同時(shí)進(jìn)一步夯實(shí)限價(jià)政策，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有利于房?jī)r(jià)進(jìn)一步穩(wěn)定。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州此次集中供地貫徹土地出讓長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)第一輪土拍發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行糾偏，從源頭上降低地價(jià)，同時(shí)關(guān)聯(lián)控房?jī)r(jià)，并給房企留下合理利潤(rùn)空間，有助于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
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