今年年初以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市的樓市有所升溫。在此背景下，國(guó)有銀行率先上調(diào)房貸利率。隨著各地樓市調(diào)控政策的不斷加碼，銀行的房貸利率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，個(gè)人房貸獲批難度加大。
近期，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到有不少購(gòu)房者在為房貸而發(fā)愁。市場(chǎng)上一度曾有銀行停貸的傳言，引發(fā)高度關(guān)注。記者通過(guò)走訪(fǎng)調(diào)查北京部分銀行網(wǎng)點(diǎn)貸款情況后發(fā)現(xiàn)，停貸實(shí)屬謠傳，但值得關(guān)注的是，更加嚴(yán)格的個(gè)人房貸審批流程已成為新特點(diǎn)。
個(gè)人房貸審批流程趨嚴(yán)
《證券日?qǐng)?bào)》記者以普通工薪購(gòu)房者的身份走訪(fǎng)了部分北京銀行網(wǎng)點(diǎn)。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前，北京地區(qū)的個(gè)人房貸審批難度較之前有所加大。
“您這種情況目前貸款有一定難度，無(wú)論是新房還是二手房貸款都需要等待審批，明年年初的話(huà)或許會(huì)好一些。”某股份制銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。隨后，記者追問(wèn)是否因?yàn)橘J款額度吃緊而導(dǎo)致貸款困難，該經(jīng)理表示，“目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)確實(shí)比較尷尬，即使您現(xiàn)在通過(guò)了申請(qǐng)審批，放款可能也需要等到來(lái)年。”
北京某城商行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理表示，“無(wú)論您申請(qǐng)組合貸還是純商貸，都需要等待較長(zhǎng)的放貸時(shí)間。與其說(shuō)額度緊張，不如說(shuō)是我們審批更加嚴(yán)格，是否放款以及放款的速度跟購(gòu)房者自身貸款資質(zhì)相關(guān)。”
近期，部分一線(xiàn)城市的房貸均普遍開(kāi)始收緊。記者分別致電上海、深圳、廣州的銀行咨詢(xún)個(gè)人貸款買(mǎi)房問(wèn)題，得到的普遍反饋是，目前房貸審批較嚴(yán)格，放款時(shí)間無(wú)法確定。
個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，而一線(xiàn)城市房產(chǎn)由于其較高的流動(dòng)性與抗跌性，是各家銀行放貸業(yè)務(wù)傾斜的重點(diǎn)。所以即使在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷加碼情況下，一線(xiàn)城市的按揭貸款額度歷來(lái)都是相對(duì)寬松的。
為何近期部分一線(xiàn)城市的銀行紛紛收緊房貸的放款速度？上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“一方面，今年上半年樓市銷(xiāo)售情況良好，銀行房貸發(fā)放較快，導(dǎo)致房貸額度消耗過(guò)快，因此下半年房貸額度就會(huì)比較緊張；另一方面，銀行需要配合樓市調(diào)控的相關(guān)政策，因此收緊了貸款額度，采取較嚴(yán)格的管控。”
IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一線(xiàn)城市出現(xiàn)房貸收緊，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控力度和措施在進(jìn)一步加碼。這樣一來(lái)，不但可以加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的調(diào)控，而且也能穩(wěn)定和防范涉房金融風(fēng)險(xiǎn)。
那么在房貸收緊的情況下，對(duì)于剛需購(gòu)房者是否會(huì)造成一定影響？銅陵學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授芮訓(xùn)媛對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房貸收緊勢(shì)必會(huì)削弱部分民眾的購(gòu)房能力，尤其對(duì)“剛需族”會(huì)產(chǎn)生一定不利影響。因此，銀行需要進(jìn)一步加強(qiáng)甄別購(gòu)房者的剛需和投資需求，合理利用大數(shù)據(jù)等技術(shù)來(lái)實(shí)施精準(zhǔn)放貸。
房貸調(diào)控從緊仍是主基調(diào)
目前，北京、上海、廣東、深圳的房貸利率無(wú)論是首套還是二套房均在5.2%以上，較今年年初明顯上升。其中，政策因素不容忽視。
比如，7月23日，上海多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，隨后，上海市開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控：上調(diào)房貸首套利率至5%，二套利率調(diào)至5.7%；將贈(zèng)與住房納入限購(gòu)政策，5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海市住房限購(gòu)政策。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“今年房貸利率上行和去年有本質(zhì)區(qū)別，去年受額度管控等影響，今年則是因?yàn)殂y行需要在‘房住不炒’方面承擔(dān)更大的責(zé)任。從去年到現(xiàn)在，房貸額度管控確實(shí)對(duì)貸款流量和利率等產(chǎn)生了影響。”
房貸的審批趨嚴(yán)以及利率的上調(diào)，意味著銀行在個(gè)人按揭貸款上的占比或在降低。據(jù)上市銀行的今年半年報(bào)顯示，有多家銀行的房貸在個(gè)人貸款中占比較上年末均降低了。比如，除交通銀行外，其他國(guó)有大行的房貸在個(gè)人貸款中的占比均有不同程度下降。同時(shí)，也有不少銀行在半年報(bào)中都提及了將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)集中度管理政策。比如，中國(guó)銀行表示，將認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，著力滿(mǎn)足購(gòu)房者合理購(gòu)房需求。
對(duì)于下半年的住房信貸是否會(huì)進(jìn)一步收緊，未來(lái)利率是否會(huì)持續(xù)上升？盧文曦認(rèn)為，房市調(diào)控從緊是目前的主基調(diào)，房貸利率上調(diào)是大概率事情，尤其近期部分城市房?jī)r(jià)依然處于高位。
招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“在接下來(lái)的幾個(gè)月，房貸情況可能會(huì)略微改善，但不會(huì)有根本性的改變，因?yàn)樵?lsquo;房住不炒’的背景下，貸款集中度管理的壓力還在，疊加房地產(chǎn)企業(yè)融資‘三道紅線(xiàn)’的要求，下半年銀行信貸投放的速度會(huì)加快，但主要是服務(wù)于小微企業(yè)、綠色發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域。”
董希淼建議，實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度應(yīng)把握好力度和節(jié)奏，盡量降低對(duì)剛需購(gòu)房需求、合理改善需求和個(gè)人住房貸款合理發(fā)放的影響。
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