今年22城首批集中供地中，部分城市溢價率高企，房企利潤空間被擠壓，上演了“退地”的劇情。第二批集中供地又將上演怎樣的戲碼，一直備受關(guān)注。
8月初，14個城市先后按下供地計劃的暫停鍵。如今，出讓規(guī)則變更后的供地計劃陸續(xù)推出。降溢價、觸頂搖號、土地限購、禁“馬甲”、競品質(zhì)……嶄新的土地政策工具箱已被打開，其對土地市場以及房價、住宅品質(zhì)將產(chǎn)生怎樣的影響？
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，第二批集中供地的熱度將下降，降地價可以達(dá)到穩(wěn)房價的目的，但未來樓盤品質(zhì)卻不會下降。
22個重點城市迎來第二批集中供地，其中已有3個城市完成土地出讓活動，另有14個城市變更供地計劃。
集中供地出讓規(guī)則生變
“在上半年集中供地中，我們頗為勤奮，參加了400多次競投，希望在市場里面用勤奮來獲取一定成功的概率。”“從結(jié)果來看，集中供地競爭比較激烈，回報也比較低。”中海地產(chǎn)董事局主席顏建國在中期業(yè)績發(fā)布會上這樣總結(jié)首批集中供地。
如今，隨著第二批集中供地?zé)岢钡牡絹恚恋爻鲎屢?guī)則也在發(fā)生變化。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，22個重點集中供地城市中，已有3個城市完成出讓活動，包括無錫、廈門、長春。另有14個城市供地延期，變更供地計劃。
截至目前，包括廣州、蘇州、深圳、天津、青島、福州、濟(jì)南、重慶、合肥、南京、成都、沈陽等城市在調(diào)整土地出讓規(guī)則后，已經(jīng)發(fā)布第二次集中供地的公告，將集中在9月、10月份集中出讓。其中，9月計劃集中供地的城市包括福州、沈陽、青島、天津、濟(jì)南城市。
從第二批集中供地出讓規(guī)則變化來看，據(jù)中指研究院總結(jié)，主要表現(xiàn)在四個方面：溢價率上限15%，且不得通過提高起拍價調(diào)整溢價率；商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；建立購地資金來源審查制度，加強(qiáng)購地和融資的監(jiān)管；地價觸頂可通過一次性報價、搖號、競品質(zhì)等方式確定競得人，不得通過競配建等變相抬高地價。
降溢價率是此次出讓規(guī)則調(diào)整的主要看點。以北京為例，據(jù)貝殼研究院高級分析師潘浩分析，北京首批次集中供地有3宗地的溢價率在20％-25％之間，16宗地上限溢價率為15％，整體上限溢價率區(qū)間在2.5％-25％之間。而第二批集中供地，各宗地的上限溢價率區(qū)間出現(xiàn)收窄，皆位于5％-15％之間。
對此，潘浩認(rèn)為，這在穩(wěn)地價的同時，也杜絕了個別地塊溢價率過高。每宗地塊均為房企留下一定程度的利潤空間。
同樣，深圳第二批集中供應(yīng)地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%降至15%。在中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉看來，此次是嚴(yán)格限制土地溢價。
此外，杭州溢價率也出現(xiàn)普遍下調(diào)5%，一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%。而“競品質(zhì)”試點的地塊溢價率上限則是由10%調(diào)整為5%。與此同時，合肥第二批集中供地同樣嚴(yán)控溢價率，溢價上限由30%下調(diào)至15%。
觸頂搖號、土地限購、禁“馬甲”
此前，北京首批集中供地規(guī)則得到住建部的肯定，但在第二批集中供地計劃中，規(guī)則仍然進(jìn)行了精細(xì)優(yōu)化，包括6宗地首次引入觸頂搖號機(jī)制。
“從北京首批拿地企業(yè)來看，規(guī)模房企拿地占比較高，而搖號是鼓勵‘人人有機(jī)會’參與的一種機(jī)制。”潘浩表示，從無錫已結(jié)束的第二次集中供地來看亦是如此，無錫第二批集中供地全部采用觸頂搖號的方式，前50房企拿地金額占總成交金額的28.8%，與首批集中供地的69%相比顯著下滑。因此，通過搖號使中小房企、本土房企均有機(jī)會參與，有助于市場呈現(xiàn)多元競爭的局面。
據(jù)悉，此次深圳南山、龍華2宗全自持租賃住房用地直接采用搖號方式確定競得人，其余租賃住房用地則是采用“競自持租賃住房 搖號”方式出讓。對此，童曉認(rèn)為，這在一定程度上也是保護(hù)房企的利益，防止過度競爭。
值得關(guān)注的是，此次土地市場也出現(xiàn)了限購政策。其中，杭州要求房企最多參與5 宗土地競買，深圳要求房企最多參與3宗競買，南京要求房企最多參與不超過總數(shù)的30%土地競買。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與搖號的影響相似，土地限購的做法給了中小房企一定的生存空間，能有效地防止大房企壟斷。
在限購的同時，更多城市加入了禁“馬甲”的行列。深圳提出禁止企業(yè)以馬甲形式圍標(biāo)，一家房企最多參拍三宗地。廣州要求企業(yè)申請競買前應(yīng)簽署書面承諾書，承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競買。成都也要求同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。
在北京，為了防止搖號環(huán)節(jié)出現(xiàn)“馬甲”，要求競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式，將其股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方。
“競品質(zhì)”成土拍“標(biāo)配”
土地的價格降了，但是房子的品質(zhì)不能降。對于第二批集中供地，北京采用“競品質(zhì)”出讓的地塊數(shù)量明顯增多。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在第二批集中供地的43宗地塊中，36宗地采取“競品質(zhì)”的方式出讓，占比84%，而首批供地占比僅為27%。
事實上，在第二批集中供地中，多個城市提到“競品質(zhì)”。比如杭州由過去的單一“競地價”轉(zhuǎn)變?yōu)橄染€下“競品質(zhì)”，然后進(jìn)行線上“競地價”的模式。
而以成都、蘇州為代表的城市則是制定了住宅品質(zhì)提升的條件，對新建商品住宅在共用部分、套內(nèi)空間、室外環(huán)境都提出了具體要求。
“在已出臺第二批集中供地規(guī)則的城市中，多數(shù)城市已將‘競品質(zhì)’作為重要規(guī)則之一，未來有望在更多城市擴(kuò)容，‘競品質(zhì)’方案或成為土拍市場的標(biāo)配。”中指研究院分析人士認(rèn)為，“競品質(zhì)”有利于引導(dǎo)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅，而對于擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產(chǎn)品力的房企，將有利于提高產(chǎn)品的利潤率。
除了“競品質(zhì)”外，北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的一宗地此次還引入了“競現(xiàn)房銷售面積”的出讓規(guī)則，先是競限價，然后競現(xiàn)房銷售面積，最后“競品質(zhì)”。值得一提的是，在杭州第二次集中供地中，試點“競品質(zhì)”地塊全部實行現(xiàn)房銷售。
在潘浩看來，現(xiàn)房銷售能確保質(zhì)量和品質(zhì)，保障消費者權(quán)益；對開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售無疑對資金周轉(zhuǎn)能力有要求。從趨勢看，未來現(xiàn)房銷售或在更多城市擴(kuò)容，房企需提升“慢的能力”。資金實力不足以及資金運轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場。
“‘競品質(zhì)’將倒逼房企注重產(chǎn)品力及成本管控能力，提升項目品質(zhì)，加大發(fā)展綠色建筑、裝配式建筑。”中指研究院分析人士稱，政策對于房企拿地門檻又有變相提高的意義，房企可加大合作力度，降低自身財務(wù)風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)：預(yù)期限地價可以穩(wěn)房價
在第一次集中供地中，在房企對熱點地塊追逐的同時，比較偏遠(yuǎn)的郊區(qū)地塊甚至出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。
中指土地高級分析師張曉飛認(rèn)為，在經(jīng)歷了第一批集中供地，尤其是部分企業(yè)后悔拿地后，企業(yè)應(yīng)該會更加冷靜判斷：地塊是不是值得拿？城市是不是值得進(jìn)駐？
張曉飛進(jìn)一步表示，從目前來看，雖然地塊有15%溢價率的限制，地價有下調(diào)的傾向，但對于企業(yè)來講，還是要以自己收益率為主。并不是土地政策調(diào)整后，房企又會像從前一樣火熱拿地。更多房企也會考慮到，地塊是否有比較好的盈利空間，土地所在城市的基本面以及未來發(fā)展情況等。
當(dāng)前土地溢價率的下調(diào)，對明年房價會產(chǎn)生什么樣的影響？在張曉飛看來，部分城市開啟了房地聯(lián)動的機(jī)制，一般地價限制在房子成交均價以下的一個范圍之內(nèi)。從長期來看，將達(dá)到穩(wěn)房價的目的。
另有分析人士預(yù)計，第二批集中供地?zé)岫葘⑾陆?，但未來上市項目的品質(zhì)將有所提升。
在剛剛結(jié)束的中期業(yè)績發(fā)布會上，很多房企對第二批集中供地有所期待。其中，正榮地產(chǎn)董事會主席黃仙枝表示，從第一批供地來看，熱點城市的價格還是在往上走。第二批集中供地，如果真能把土地價格降下來，這對利潤空間、品質(zhì)提升都有好處。
此外，金科股份管理層也提到，一直在積極研究第二批集中供地城市的變動情況，相信下半年隨著土地政策的調(diào)整，以及土地溢價率的下行，會有好的拿地機(jī)會出現(xiàn)。
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