九月，秋風(fēng)秋雨愁煞人！
上半年的房地產(chǎn)市場，充滿了魔幻現(xiàn)實主義色彩！
銷售的火爆、拍地的激進、政策的打壓、企業(yè)的崩塌，這些過去往往三五年，甚至更長周期發(fā)生的事件，在半年的時間里粉墨登場！
丑媳婦總要見公婆，各家房企的年中報紛紛張榜。
雖然各有各的難堪和風(fēng)光，但還是發(fā)現(xiàn)一個很殘酷的事實：
下半年的房地產(chǎn)市場會更加慘烈！
1、先來看看頭部房企的表現(xiàn)吧。
恒大：許主席的操作始終在大氣層外。
恒大最近的苦日子就不多說了。
8月31日，恒大公布中期財報，這么重大的新聞，竟然完全沒有熱度！
上熱搜的是一個保交樓軍令狀簽署大會，吸引了無數(shù)的眼球，各路吃瓜群眾那還有閑工夫關(guān)注財報的數(shù)據(jù)，全去圍觀了。
房子能不能蓋好，這后邊再說，氣勢一定要先打出去！
許主席躊躇滿志位列C位，見證了這次勝利的大會，輝煌的大會。
恒大的成績究竟如何呢？
當(dāng)然是慘不忍睹！
凈利潤下滑，從去年同期的147億，下滑到104億。
負債進一步增加，達到了1.96萬億。
你沒看錯，單位是萬億。
決定它生死的短期負債（一年內(nèi)到期的）：
一年內(nèi)到期有息負債2400.49億元，這是欠銀行的；
一年內(nèi)到期的其他應(yīng)付款5824億，這是欠各家供貨商的。
債務(wù)合計8244.49億元。
與之對照的是， 恒大目前賬戶存款1600億元。
坦白說，恒大能否自救成功。
它的命運已經(jīng)完全不在自己手中掌握！
2、在過去的一年時間里，白衣騎士這個稱號，萬科可謂當(dāng)之無愧！
2020年下半年，泰禾集團陷入債務(wù)危機，萬科響應(yīng)號召，和泰禾集團簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，推進泰禾債務(wù)危機的化解。結(jié)果如何先不說，態(tài)度絕對沒毛病。
2021年藍光地產(chǎn)資金鏈斷裂，又是萬科與其接洽，接手部分藍光的地產(chǎn)項目。
尤其是上半年的最后一天，萬科完成了，對藍光發(fā)展進軍石家莊首個項目的收購。
6月30日，石家莊萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資 1000萬人民幣，完成了投資人股權(quán)變更，成為了石家莊藍光雍錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的唯一股東。
這是可是去年8月藍光發(fā)展，用將近100%的溢價率拿下的熱門地塊。
萬科這一波血賺！
腥風(fēng)血雨中的恒大，同樣少不了萬科的身影。
在此次年中業(yè)績會中，萬科總裁祝九勝回應(yīng)，萬科確實和恒大過往就有一些項目層面的合作，但目前沒有實質(zhì)性的更多的合作。
無風(fēng)不起浪，大家靜靜的等待就好。
或許有人會覺得，萬科是在乘火打劫，趁機掠奪他人的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
可以反思一下，為什么偏偏是萬科，而不是其他房企？
市場經(jīng)濟，商業(yè)行為罷了。
即便如此成績，在中期發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝提到穩(wěn)字超過了20次，主基調(diào)都是在自我批評，降低市場預(yù)期。
祝九勝反復(fù)強調(diào)“在萬科的認知里面，“活下去”比什么都重要”。
真相確實，根據(jù)半年報的的數(shù)據(jù)披露，萬科實現(xiàn)營收1671.1億元，同比增長14.2%。三道紅線一條未踩，手里還握著將近2000億的現(xiàn)金，公司凈負債率都是在40%以下。
比你有錢，還更加努力，從白銀時代走來，到高喊活下去，萬科還是那個味！
3、恒大什么時候倒？SOHO 能不能跑？融創(chuàng)哪來的錢？
被譽為地產(chǎn)圈三大懸疑！
2014年，綠城遭遇資金危機，孫宏斌化身白衣騎士，以62.98億港幣收購綠城24.13%的股權(quán)。
2016年9月，孫宏斌以137億元收購聯(lián)想旗下42個物業(yè)項目。
同年用40億收購金科16.96%的股權(quán)。
2017年，孫宏斌給賈老板輸血150億，拿下樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)、樂視致新三大板塊。
2017年7月，孫宏斌以438億元收購萬達集團13個文旅項目91%的股權(quán)。
2019年11月，孫宏斌以152億元總價，收購云南城投持有成都環(huán)球世紀(jì)會展及時代環(huán)球各51%的股權(quán)。
過去這么多年的收購事件，不免也有慘敗收尾的結(jié)局，比如樂視的“下周回國”，盡管如此孫宏斌身上仍然被貼上了激進、狂人、并購?fù)醯臉?biāo)簽。
甚至在2020年融創(chuàng)的年報業(yè)績會上，孫宏斌發(fā)言宣稱：
“新變局更有利大型房企，......，未來將會產(chǎn)生三家萬億房企！”
為什么是三家而不是四家、五家？
這是一個很有意思的判斷。
碧桂園、萬科、恒大誰又會掉隊？
是不是認為，融創(chuàng)必定會成為三家萬億房企其中之一！
結(jié)果半年過去的，激進的孫老板卻變得更加謹(jǐn)慎。
8月31日，融創(chuàng)中國2021年中期業(yè)績投資人會議上。孫宏斌提到最多的一個詞是“壓力”。
“國家對房地產(chǎn)的調(diào)控是非常必要的，......，不一定你是頭部企業(yè)就一定是頭部，資源就都像你那邊傾斜。”
“下半年的房地產(chǎn)市場還是會比較慘烈。”
冷靜、克制、成為了融創(chuàng)追求的目標(biāo)。
三條紅線，肉眼可見的下降！
非受限現(xiàn)金短債比由2020年6月的0.61成功升到1.11.安全翻綠！
凈負債率由149%降至86.6%，同樣成功達標(biāo)。
剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率（76%），距離監(jiān)管要求也差距不大（70%）。
所有的這些指標(biāo)，與其對應(yīng)的銷售額的增長和平穩(wěn)的拿地節(jié)奏。
融創(chuàng)上半年實現(xiàn)營業(yè)額968.2億，同比增長23.9%。
新增權(quán)益土地儲備1708萬平方米，新增權(quán)益貨值2135億元。
壓制自己的野心和克制自己的欲望，融創(chuàng)所圖極大！
4、樓市的風(fēng)向變了！
所有的頭部房企都在降低市場預(yù)期，向上表決心，向下求平穩(wěn)。
各位行業(yè)大佬的發(fā)言，同樣相當(dāng)?shù)目酥?，向同行喊話，對政策表態(tài)。
“房住不炒”大旗之下，房地產(chǎn)行業(yè)正式告別了高增長時代！
降負債、去杠桿，“三道紅線翻綠”已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的唯一目標(biāo)。
謹(jǐn)慎拿地，人員優(yōu)化，加大營銷。下半年的房地產(chǎn)市場將會更加殘酷。
究竟哪些房企日子會過得更難呢？
這是部分房企目前踩線數(shù)據(jù)：
——根據(jù)房企中期報告數(shù)據(jù)由貝殼研究院整理
在這張表中，我們看到不少落寞的身影，華夏幸福、富力地產(chǎn)、藍光發(fā)展、中國恒大、綠地控股等等。
在接下來的半年中，風(fēng)險始終伴隨著他們。
能否闖關(guān)成功，我們不得而知！
君子不立危墻之下，希望大家更謹(jǐn)慎的選擇自己的購房計劃。
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