自8月以來，上海、天津、深圳、杭州等十多個城市宣布暫緩或中止第二批集中供地，引發(fā)市場熱議。究其原因，業(yè)內普遍認為，或是“兩集中”政策出臺后的首批集中供地未達到穩(wěn)地價、穩(wěn)預期效果，土拍規(guī)則急需調整升級所致。
《中國經營報》記者發(fā)現(xiàn)，在首批集中供地中，熱點城市平均溢價率高企，熱門地塊爭搶激烈，個別城市則出現(xiàn)多宗宅地底價成交，甚至流拍的現(xiàn)象。而在土拍規(guī)則上，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限后，普遍會要求競配建、競自持。
“第一批集中供地，土地放量雖然比較大，但各個城市仍然在土地價格端有所提高。一是起拍價提高，二是價外配建或競自持，直接或間接提高土地價格。”某房企相關負責人表示。
記者注意到，隨著各地第二批集中供地陸續(xù)重新掛牌，土拍規(guī)則均有明顯調整。地價溢價率控制在15%以內已成硬性要求，競自持、競配建調整為定品質、競品質或也將成為未來土拍規(guī)則的新標配。
首批供地“冷熱不一”
作為“兩集中”政策出臺后的首次探索，22座試點城市的首批集中供地效果卻并不理想。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，在首批集中供地中，重慶、無錫、廈門成交樓面價較去年全年分別上漲85%、72%和71%。例如，無錫成交的16宗土地中15宗達到最高限價；重慶平均溢價率達39%，較2020年全年增長31%，有地塊溢價率達到130%；南京最熱地塊爭搶激烈，競價158輪，更有房企直接加價5.8億元觸頂。
中銀證券研究報告顯示，上半年22城首批集中供地的樓面均價為9993元/平方米，較去年增長20.7%；平均溢價率15.3%，較去年提升了1.6個百分點。
但另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度相對較低。記者注意到，長春競拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價率僅為3.9%，并有2宗地塊流拍；青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價率僅為2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，并有1宗地塊流拍。
對此，有某頭部上市房企管理層在中期業(yè)績會上表示，上半年首輪集中供地，熱點城市呈現(xiàn)非理性的狀態(tài)，房地產市場的銷售情況超出預期，房企補倉意愿非常強烈，土拍表現(xiàn)十分“內卷”。
中指研究院分析師指出，“兩集中”政策穩(wěn)地價、穩(wěn)預期效果不及預期，一方面是因為22個重點城市多為城市群核心城市，經濟基本面較好，人口持續(xù)凈流入，市場需求充足，本身就是規(guī)模房企重點布局和長期深耕的城市，對房企維持規(guī)模增長、保持穩(wěn)定去化、保障現(xiàn)金流安全和實現(xiàn)品牌沉淀等方面影響深遠。
另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，對規(guī)模房企年內推貨節(jié)奏和市場份額影響較大，房企補貨意愿強烈。最后則與部分熱點城市土拍規(guī)則相對寬松有關。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限后，普遍會要求競配建、競自持。不過，亦有上海等城市明確禁止“馬甲”拍地，北京則要求部分地塊觸及限價或競配建、競自持到頂后，企業(yè)需要報送高標準商品住宅建設方案，競爭住宅建設品質，對參與企業(yè)提出更高要求。
土拍規(guī)則更加細化
“首批集中供地穩(wěn)地價效果不及預期，溢價率高企，是各試點城市暫停或中止第二批集中供地的主要原因，各地后續(xù)批次集中供地的土拍規(guī)則將進行逐步細化和‘打補丁’。”中指研究院分析師指出。
記者注意到，自8月以來，上海、天津、深圳、青島、濟南、杭州等十多個城市發(fā)布了第二批集中供地公告，但是隨后，卻又相繼宣布暫?；蚴侵兄构┑?。
有媒體報道稱，自然資源部曾在8月召開閉門會議，對核心城市土地出讓政策進行調整，規(guī)定單宗住宅用地溢價率不得超過15%，且不得通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競品質等方式確定競得人。
盡管未有官方層面的明確聲音，但多個城市新掛牌的地塊競拍規(guī)則相繼印證了上述信息。
8月29日，深圳市重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，調整了競買企業(yè)資質和準入要求，地塊溢價率上限由45%調至15%，住房銷售限價則進行下調，其中普通商品住房銷售限價在原限價基礎上，下調3%～9.2%不等。
在此之前，南京、合肥、杭州、廣州等城市亦更新了第二批集中供地競買規(guī)則。
如南京實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，將溢價率限定在15%以內，房企拿地后6個月內住宅不得上市等；合肥由此前的“價高者得+最高限價時轉競配建租賃住房+搖號”，改為“價高者得+競裝配率+搖號”“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”；杭州則設置了競買準入條件，封頂溢價率由20%調至15%，競品質地塊溢價從10%調至5%，競配建改為線下公開搖號，嚴格審查競買企業(yè)資質、購地資金，以及嚴禁“馬甲”等。
值得一提的是，作為首批集中供地效果獲得住建部肯定并推廣經驗的北京，也于8月30日發(fā)布了第二批次住宅用地出讓公告。
記者注意到，在今年首批供地中，北京首次實施“房地聯(lián)動、一地一策”，而在本次第二批集中供地中，北京“房地聯(lián)動、一地一策”機制更加成熟。如作為“提品質”的重要措施，競高品質住宅建設方案這一方式，由第一批8個地塊大幅度增加至36個地塊采用。
此外，本次北京土拍出讓規(guī)則新增了地價上限后“防馬甲”搖號限制產權轉讓，并以大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊探索創(chuàng)新試點地價上限后競現(xiàn)房銷售高標準建設方案機制。在嚴控成交溢價率方面，本次土拍要求整體溢價率控制在10%以內，單宗溢價率不高于15%。
倒逼房企提升品質
事實上，土地拍賣作為房地產鏈條中的第一環(huán)，調控重點即在于穩(wěn)定土地出讓價格，進而穩(wěn)定房價及預期。同時，也要保證房地產企業(yè)獲得一定的利潤空間。
近日，某上市房企負責人在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，住建部提出限房價、控地價、提品質，其中，提品質意味著開發(fā)商要留出利潤空間，如果沒有利潤空間，僅是限房價、控地價，產品品質是不可能提高的。
其指出，第二批“兩集中”供地相比之前有所進步。但目前很多城市出臺搖號政策，到了上限后，不管什么企業(yè)，都可以來搖號，這并不合理。“呼吁各城市向北京學習土地集中政策，北京競的是高品質，對政府來說，同樣的價格，看哪家企業(yè)在高標準品質上更有優(yōu)勢。”
對此，億翰智庫分析稱，競配建等方式將增加企業(yè)的隱形成本，縮小了房企的盈利空間，在此情況下，最終交付的產品質量或將受到影響。通過此次調整，一定程度上可以降低房企拿地的實際成本，且競得方的確定方式更為公平，受此影響，中小房企在土拍市場的參與機會更多，有利于房地產行業(yè)更健康的長期發(fā)展。
中指研究院分析師則表示，“競品質”成為標配從短期來看，房企的資金端和去化端將受到考驗。房企拿地門檻升高，開發(fā)成本上升，資金端壓力進一步加大，將倒逼企業(yè)理性拿地，抑制開發(fā)商盲目拿地。銷售端又將要求企業(yè)提高去化率，加快資金回流速度。
此外，“競品質”有利于從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品，引導開發(fā)商提升綠色建筑、裝配式建筑等方面建造設計能力。
而從長期來看，將“品質”列入房企拿地以及建造標準中，對于房企的成本管控能力及產品力提出更高的要求，擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產品力的房企將進一步拉開與其他房企的距離，并提高自身利潤率，同時優(yōu)秀建筑品質帶來的品牌效應也將對購房者產生一定品牌效應，對銷售端也將產生深刻的影響。
對于這一趨勢，中指研究院分析師建議，“競品質”在多城的實施預示著未來“競品質”有望成為土拍規(guī)則的新“標配”，房企應更加注重產品力及成本管控能力，提升項目品質，加大發(fā)展綠色建筑、裝配式建筑。
此外，“競品質”政策對于房企拿地門檻又有變相提高，房企可加大合作力度，降低自身財務風險。同時，舊改將成為政策新風口，通過舊改盤活城市老城區(qū)地塊也將為房企開辟新的發(fā)展賽道。
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