2021年房地產(chǎn)調(diào)控已突破420次，購(gòu)房者入市欲望跌至冰點(diǎn)，樓市出現(xiàn)新的變化。

近日，長(zhǎng)三角首張“限跌令”落地，江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。此前，昆明、岳陽(yáng)、惠州、唐山等城市先后出臺(tái)“限跌令”，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

張文鋒（化名）是一家閩系房企在三四線城市的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。9月5日，他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，調(diào)控重壓下部分房企資金流緊張，爭(zhēng)相降價(jià)回籠資金。一個(gè)樓盤大幅降價(jià)對(duì)周邊競(jìng)品沖擊非常大，有樓盤直接半價(jià)出售，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)。

張文鋒透露，一般而言，降價(jià)10%已是項(xiàng)目降價(jià)的最大幅度，多個(gè)城市設(shè)置限跌15%相當(dāng)于劃定“跌停線”，有利于控制房?jī)r(jià)走勢(shì)。在實(shí)際情況中，不排除開發(fā)商會(huì)以買房送車位、贈(zèng)送全套家居或精裝修等方式變相降價(jià)。

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年8月，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及歷史同期，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。

9月3日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院陳晟對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額創(chuàng)新高可能性較大，但銷售面積數(shù)據(jù)仍需觀察。他認(rèn)為，不符合政策要求的房企在完成去化目標(biāo)方面有一系列壓力，下半年部分房企因資金緊張降價(jià)是大概率事件。

多城“限跌令”落地

8月9日，湖南岳陽(yáng)打響“限跌令”第一槍。岳陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要求，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則無法在商品房網(wǎng)簽約備案系統(tǒng)上簽約買賣合同。

“不是所有城市房?jī)r(jià)都在上漲，部分城市反而面臨去庫(kù)存的壓力。岳陽(yáng)降價(jià)管控政策出臺(tái)背景是城市去庫(kù)存壓力大，房企營(yíng)銷出現(xiàn)亂象，紛紛打價(jià)格戰(zhàn)。”9月6日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，岳陽(yáng)“限跌令”后，政策將關(guān)注三四線城市，確保去庫(kù)存和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是后續(xù)調(diào)控的焦點(diǎn)。

交易秩序混亂現(xiàn)象已從三四線城市蔓延至熱點(diǎn)城市。防止房企打價(jià)格戰(zhàn)、惡意降價(jià)擾亂市場(chǎng)，成為多城“限跌令”的重點(diǎn)。

據(jù)媒體報(bào)道，云南昆明某樓盤原價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，開發(fā)商以特價(jià)房名義將售價(jià)調(diào)至1萬(wàn)元/平方米，降幅高達(dá)60%；遼寧沈陽(yáng)某樓盤推出部分特價(jià)房源，原均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目，特價(jià)房源降至0.8萬(wàn)元/平方米；廣東惠州多個(gè)樓盤出現(xiàn)零首付、首付分期等亂象。

為此，昆明房協(xié)禁止房企惡意降價(jià)，若房企惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者停止網(wǎng)簽?；葜輨t出臺(tái)新政防止開發(fā)商大力度打折，對(duì)半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折的樓盤，惠州住建局將對(duì)該樓盤未推售房源備案價(jià)格進(jìn)行調(diào)降。

9月4日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于市場(chǎng)分化，部分城市面臨過快降溫，甚至是房?jī)r(jià)快速下行壓力。房企降負(fù)債壓力不斷增大，導(dǎo)致其在部分城市加快出貨節(jié)奏，一旦引發(fā)降價(jià)潮會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，極大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，不利于樓市整體穩(wěn)定，因此出臺(tái)相應(yīng)政策進(jìn)行調(diào)節(jié)確有必要。

部分房企取消渠道合作

盡管房企相繼以價(jià)換量，但其銷售成績(jī)單仍不如預(yù)期。

2021年8月，百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。整體來看，8月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，有逾40家百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。

具體而言，多家已公布8月銷售業(yè)績(jī)的房企錄得業(yè)績(jī)下滑。8月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積219.4萬(wàn)平方米，合同銷售金額370.3億元，同比降36.9%；旭輝控股合同銷售金額約200.2億元，同比減少21.8%；時(shí)代中國(guó)前8個(gè)月簽約面積與去年同期的352.9萬(wàn)平方米減少13.8%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致房企降價(jià)出貨，影響其利潤(rùn)表現(xiàn)。與此同時(shí)，利潤(rùn)下行反過來倒逼房企降價(jià)，形成惡性循環(huán)。

今年上半年，房企利潤(rùn)率水平降至歷史低位。被視為“利潤(rùn)王”的中海地產(chǎn)，上半年毛利率和凈利率分別同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)和3.9個(gè)百分點(diǎn)；包括華潤(rùn)置地、萬(wàn)科在內(nèi)的多家行業(yè)龍頭，盈利水平均有不同程度的下滑。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年上半年，54家房企凈利潤(rùn)率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年來首次跌破至10%以下。

開源成效未顯，房企向節(jié)流動(dòng)刀。張文鋒表示，其所在的區(qū)域公司已經(jīng)停止所有轉(zhuǎn)介動(dòng)作，回歸最原始的銷售模式。過去，房企賣房多是內(nèi)場(chǎng)和外場(chǎng)配合，外場(chǎng)負(fù)責(zé)拓客，內(nèi)場(chǎng)負(fù)責(zé)接待，自從有了中介渠道后，外場(chǎng)式微，漸漸演變成轉(zhuǎn)介模式。

“我們樓盤有50%以上靠中介成交，但轉(zhuǎn)介費(fèi)用太高，費(fèi)用區(qū)間是3%-6%?，F(xiàn)在公司不賺錢了，就得從節(jié)流上想辦法。”張文鋒表示，目前其所在公司正積極招聘銷售團(tuán)隊(duì)，意圖擺脫轉(zhuǎn)介依賴獲得更多利潤(rùn)。

一名TOP5房企策劃人員表示，其所在公司取消渠道團(tuán)隊(duì)，拓客團(tuán)隊(duì)降薪降傭，部分省市代理團(tuán)隊(duì)和廣告公司都已撤場(chǎng)。

以價(jià)換量仍將持續(xù)

調(diào)控未有放松跡象，融資仍在持續(xù)收緊。近期舉行的房企年中業(yè)績(jī)會(huì)上，多名房企高管對(duì)下半年市場(chǎng)預(yù)期不甚樂觀。

8月31日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在2021年中期業(yè)績(jī)投資人會(huì)議上表示，下半年市場(chǎng)壓力較大，國(guó)家政策堅(jiān)決，使得大家對(duì)房?jī)r(jià)有不上漲預(yù)期。有些企業(yè)壓力比較大之后就降價(jià)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)還是會(huì)比較慘烈。

萬(wàn)科總裁祝九勝則表示，越短期的預(yù)測(cè)越難做。對(duì)萬(wàn)科而言，全年壓力還在，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行仍未見底。

與此同時(shí)，購(gòu)房者觀望情緒加重，入市動(dòng)力不足。

根據(jù)58同城、安居客對(duì)購(gòu)房者行為調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2021年8月，用戶信心指數(shù)為98.8，環(huán)比下跌8.2%，認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)以抑制房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)房者占比為65.1%，比前月上漲5個(gè)百分點(diǎn)；近六成購(gòu)房者并不急于出手，謹(jǐn)慎尋找合適的房源。

張波指出，下半年樓市降溫將是主基調(diào)。從近期被監(jiān)管層約談的城市分布看，三四線城市也有覆蓋，預(yù)計(jì)更多三四線城市房產(chǎn)調(diào)控的覆蓋面會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)降溫步伐會(huì)加快。從樓市調(diào)控方向看，房地產(chǎn)調(diào)控從緊節(jié)奏不變，2021年三季度房?jī)r(jià)上漲壓力明顯趨緩。

陳晟則認(rèn)為，若房企進(jìn)入到?jīng)]有人口和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的城市，或者布局都市圈邊緣城市，下半年將面臨慘烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。一些資金壓力比較大的企業(yè)，完成全年目標(biāo)完成率相對(duì)困難，預(yù)計(jì)會(huì)有降價(jià)行為發(fā)生。