房地產(chǎn)行業(yè)高增速時代“往事如風(fēng)”。隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營難度逐步提升，愈來愈多的房企通過多元化和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，尋找新增長極。中國證券報記者觀察到，目前大部分房企選擇走“地產(chǎn)+”路線，但切入新賽道的房企也在增多。
券商分析人士表示，行業(yè)利潤空間持續(xù)壓縮，競爭更加激烈且頭部化，相對較早地培育新增長點或成房企未來競爭的有力“護盾”。
記者 張軍
換新賽道
以房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)的延伸是房企常見形態(tài)，最近幾年也有不少房企“作別”房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，換新賽道。
老牌房企廣宇發(fā)展擬“作別”地產(chǎn)類業(yè)務(wù)，“擁抱”正火熱的新能源產(chǎn)業(yè)。公司9月5日晚公告，擬將所持所屬房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)負(fù)債與公司股東魯能集團、公司關(guān)聯(lián)方都城偉業(yè)合計持有的魯能新能源100%股權(quán)進行資產(chǎn)置換。
中國證券報記者注意到，廣宇發(fā)展上半年的營業(yè)收入、歸母凈利潤同比雙雙下降，房地產(chǎn)產(chǎn)品的毛利率也同比下降1.16%至28.43%。擬置入資產(chǎn)則是正熱門的新能源產(chǎn)業(yè)。根據(jù)魯能集團官網(wǎng)披露，公司綠色能源布局全國12個省，運營風(fēng)電、光伏電站43個，裝機容量400萬千瓦，年發(fā)電量70億千瓦時。
盡管該計劃目前未有細(xì)則和落地時間，但市場對廣宇發(fā)展的這一轉(zhuǎn)型給予了肯定。9月6日、7日廣宇發(fā)展股價兩日大幅高開漲停。
中天金融剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進展日前也有了新動態(tài)。公司日前公告，擬作價180億元出售旗下中天城投100%股權(quán)。中天金融目前主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、證券、保險等。按照公告披露，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正是由全資子公司中天城投集團負(fù)責(zé)。
中天金融表示，這是基于公司未來聚焦金融業(yè)發(fā)展的安排，進一步優(yōu)化公司金融業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局。若該交易完成，或意味著公司未來的主要收入將來自金融業(yè)務(wù)。
頭部房企中，中國恒大早前67.47億港元收購香港時穎公司100%股份進軍新能源汽車，目前已見成效。恒大汽車半年報披露，上半年公司新能源汽車產(chǎn)生收益3700萬元。
布局“地產(chǎn)+”
對多元化戰(zhàn)略布局較早的房企而言，“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略正逐步顯效，包括萬科、世茂集團、龍湖集團等均相繼披露了經(jīng)營情況。
世茂集團2020年提出以房地產(chǎn)開發(fā)為核心“主體”，以商業(yè)運營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理及金融為“雙翼”，以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為“尾翼”的“大飛機戰(zhàn)略”。半年報數(shù)據(jù)披露，上半年公司非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入66億元，同比增長128%，占總營業(yè)收入的9%，進一步提升。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，該戰(zhàn)略是世茂集團未來抵抗行業(yè)不確定性的較好手段之一，公司目標(biāo)是未來三年非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占到總收入的20%以上。“未來世茂集團也會加大輕資產(chǎn)的投入，提升輕資產(chǎn)對集團的貢獻。”
融創(chuàng)中國布局多年的文旅等產(chǎn)業(yè)也開始收獲成果。融創(chuàng)中國半年報披露，融創(chuàng)文旅上半年實現(xiàn)營業(yè)收入26.1億元，同比增長166%；管理利潤提升至4.4億元。
中國證券報記者獲悉，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在內(nèi)部會議上表示，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)是公司未來三年的發(fā)展重點。目前，公司“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)包括文旅、服務(wù)等，通過幾年努力，已有了非常好的基礎(chǔ)。未來，公司會盡快提升“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的競爭力，目標(biāo)是非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收超過公司總營收的10%。文旅板塊將更加聚焦于雪場、商業(yè)運營、酒店住宿。
華僑城A表示，目前行業(yè)毛利率處于下行趨勢，預(yù)計公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率會存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片綜合開發(fā)模式，以及包括文旅綜合項目在內(nèi)的各板塊及業(yè)務(wù)相互融合形成有機整體，產(chǎn)生了明顯的協(xié)同與集群效應(yīng)，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平會趨于平穩(wěn)。
券商分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間持續(xù)壓縮，競爭更加激烈且頭部化，相對較早培育新增長點或成房企未來競爭的有力“護盾”。
行業(yè)競爭加劇
上半年，隨著土地、融資及銷售政策的嚴(yán)控，頭部房企占據(jù)資源和規(guī)模優(yōu)勢，行業(yè)集中度不斷提升，競爭強度也愈演愈烈。經(jīng)濟效益水平整體降低對行業(yè)公司經(jīng)營管理提出了更高要求。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，1000億元以上銷售額房企有24家，銷售額均值為2253.9億元；第二陣營（500億元-1000億元）的27家房企銷售額均值降至733.4億元；第三陣營（300億元-500億元）的銷售額均值為374億元。
機構(gòu)統(tǒng)計顯示，上半年活躍在熱門城市土拍市場的多是頭部房企，部分中小房企在熱門城市土地市場上甚至“顆粒無收”。某中小房企投資總監(jiān)直言，“拿了也沒（盈利）空間。”
機構(gòu)認(rèn)為，受融資緊張疊加償債高峰期影響，房企現(xiàn)金流壓力大，對銷售回款依賴程度增加，預(yù)計下半年銷售市場競爭將十分激烈。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在內(nèi)部溝通會上直言，“三道紅線”對行業(yè)發(fā)展是非常好的，但將帶來行業(yè)洗牌。行業(yè)調(diào)控將帶來優(yōu)勢房企的凸顯，但不是說頭部企業(yè)一直就是頭部，房地產(chǎn)行業(yè)的特征是，從拿地到項目交付需要兩三年甚至更長時間，這個過程中優(yōu)秀的房企會浮現(xiàn)出來。
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