8月份，上海針對(duì)二手房貸款出臺(tái)了“三價(jià)就低”政策，樓市調(diào)控劍指存量市場(chǎng)。

在樓市政策持續(xù)并且密集出臺(tái)的情況下，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海二手住宅成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下跌24.3%，同比下跌39.6%。

購(gòu)房需求向外圍剛需區(qū)域集中

從空間分布來(lái)看，8月份外圍區(qū)域成交占比有所擴(kuò)大。比如外環(huán)以外區(qū)域8月份成交占比為59.1%，比7月提升2.2個(gè)百分點(diǎn)?；谡{(diào)控政策因素，越是市中心總價(jià)越高，對(duì)于支付能力要求也高，在預(yù)算有限的背景下，需求或進(jìn)一步集中在外圍剛需區(qū)域。

從板塊成交排名來(lái)看，也能體現(xiàn)剛需聚集區(qū)域成交活躍。8月成交前五的板塊分別是惠南板塊、南橋新城、奉賢新城、嘉定新城和青浦新城。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，未來(lái)五大新城是長(zhǎng)期熱點(diǎn)，市場(chǎng)成交熱點(diǎn)排名靠前說(shuō)明很多剛需和剛改力量已經(jīng)認(rèn)同這些區(qū)域。

“三價(jià)就低政策最直觀的影響是提高了部分客戶的首付比例，近期，我們門店負(fù)責(zé)的板塊影響稍微小一點(diǎn)，都是剛需樓盤，且總價(jià)都在400萬(wàn)元左右，來(lái)咨詢的客戶還可以，沒有受政策太大的影響。”鏈家地產(chǎn)浦東惠南板塊一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。

上述提到的“三價(jià)就低”政策，即今年8月初落地的一項(xiàng)樓市新政。澎湃新聞（www.thepaper.cn）從滬上多家中介機(jī)構(gòu)獲悉，從8月6日起，申請(qǐng)貸款金額，將參考買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)，以三者孰低作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說(shuō)，網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)、涉稅價(jià)，銀行根據(jù)相應(yīng)價(jià)格評(píng)估后看哪個(gè)最低，就按哪個(gè)價(jià)批貸款額度，具體以各銀行實(shí)際執(zhí)行時(shí)間為準(zhǔn)。

舉例來(lái)說(shuō)，若一套房產(chǎn)的買賣合同價(jià)為1000萬(wàn)元，但交易中心核驗(yàn)價(jià)或銀行評(píng)估價(jià)在800萬(wàn)元，那么貸款時(shí)，只能依照800萬(wàn)元及以下作為貸款依據(jù)。“等于變相增加了首付。”滬上一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，三價(jià)取其低作為貸款標(biāo)準(zhǔn)，有利于管控二手房市場(chǎng)溫度，進(jìn)一步擠壓投資客的空間，同時(shí)有助于銀行規(guī)避樓市遇到波動(dòng)，抵押物價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

伴隨著不斷細(xì)化的政策落地，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月中原價(jià)格指數(shù)為680.6，環(huán)比下跌1.7%，這一指數(shù)是這輪行情以來(lái)第一次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

盧文曦指出，從走勢(shì)來(lái)看，第一季度上漲速度最快，伴隨政策落地，第二季度房?jī)r(jià)漲幅不如一季度那么大。7月則走出“量?jī)r(jià)背離”行情，7月成交量環(huán)比減少，但價(jià)格還在上漲。很明顯，這種行情不具備持續(xù)性。隨著8月成交量進(jìn)一步下挫，價(jià)格指數(shù)也出現(xiàn)拐點(diǎn)。

買賣雙方觀望氣氛冒頭

買賣雙方觀望氣氛也開始冒頭。中原地產(chǎn)指出，買家基于二手房的貸款政策，導(dǎo)致增加首付比例，對(duì)于支付能力不強(qiáng)的買家而言是一大打擊，如果沒有好的選項(xiàng)，不排除這部分需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)或者干脆擱置購(gòu)房計(jì)劃。

而作為房主，客源減少后，對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)持度也會(huì)逐步下降，尤其是一些總價(jià)七八百萬(wàn)元以上的房源，看房人數(shù)明顯減少，如果房主急于出售的話，不排除價(jià)格率先出現(xiàn)松動(dòng)的可能。

“我們門店今年以來(lái)受到的影響相對(duì)較大，3月份是因?yàn)榻涛嫉慕逃抡?，板塊內(nèi)的部分學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價(jià)格波動(dòng)，買家咨詢的會(huì)比較多，賣起來(lái)沒有之前那么順利，價(jià)格也有一定的回落，但當(dāng)時(shí)網(wǎng)上說(shuō)的降價(jià)百萬(wàn)之類的還是個(gè)例。7月份出臺(tái)了二手房源掛牌價(jià)核驗(yàn)，超過(guò)價(jià)格的不能在外網(wǎng)展示，但因?yàn)檫@邊學(xué)區(qū)房之前都漲過(guò)一波，所以通過(guò)核驗(yàn)掛出來(lái)的就比較少。8月份的‘三價(jià)就低’，增加了一部分客戶的首付預(yù)算，觀望的會(huì)比較多一些。”鏈家地產(chǎn)浦東梅園板塊一經(jīng)紀(jì)人表示。

展望9月市場(chǎng)，盧文曦認(rèn)為，雖然從時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，但是二手房市場(chǎng)不會(huì)有“金九銀十”。其認(rèn)為，一方面，政策會(huì)持續(xù)發(fā)力。另一方面，二手房掛牌量減少，并且市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

從中原數(shù)據(jù)顯示，7月后每周新增掛牌量出現(xiàn)減少，8月則進(jìn)一步收縮。今年周度新增高峰大約在1.2萬(wàn)套左右，大部分時(shí)間在1.1萬(wàn)套左右震蕩，進(jìn)入7月后出現(xiàn)下墜，8月則勉強(qiáng)站上8000套，下跌的趨勢(shì)已經(jīng)明朗。同時(shí)，隨著大量政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

兩個(gè)月內(nèi)4次發(fā)布樓市新政

從發(fā)布的政策力度及頻次看，今年下半年以來(lái)，上海在兩個(gè)月內(nèi)已接連出臺(tái)4次新政促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月9日，上海市房管局召開上海市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議。會(huì)議要求，7月9日起，上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。

7月23日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》。

按照新規(guī)，自2021年7月24日起，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海市住房限購(gòu)政策。

另?yè)?jù)上觀新聞報(bào)道，從7月24日開始，上海首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%，增加了35基點(diǎn)，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，增加了45基點(diǎn)。

8月6日，滬上多家中介機(jī)構(gòu)收到房貸新標(biāo)準(zhǔn)：“上海自今日起，申請(qǐng)貸款金額，將參考買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三者孰低作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”