為了穩(wěn)定樓市預(yù)期，按照部委的要求，一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市已將轄區(qū)內(nèi)存量住宅用地信息對(duì)外公開，這會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘凶呦虍a(chǎn)生什么影響？
9月初，自然資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量住宅用地信息公開工作的函》，要求地方進(jìn)一步規(guī)范存量住宅用地信息公開工作，切實(shí)發(fā)揮充分信息對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要作用。
存量住宅用地的哪些信息需要公開？具體來看，包括一宗地塊的開發(fā)企業(yè)信息、具體位置、土地出讓合同約定的開竣工時(shí)間，以及當(dāng)前建設(shè)狀態(tài)等都需要公開。
此外，各地要在每季度初10日內(nèi)完成存量住宅用地信息更新，并作醒目提示。有條件的地區(qū)要實(shí)現(xiàn)公開信息的月度更新。
多地公開存量住宅用地信息
在部委發(fā)函之后，地方也陸續(xù)將相關(guān)信息上網(wǎng)并對(duì)外公開。
青島市自然資源和規(guī)劃局近日發(fā)布信息稱，為落實(shí)住宅用地信息公開制度，有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，確保全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，現(xiàn)對(duì)市轄區(qū)存量住宅用地信息向社會(huì)進(jìn)行公示。
截至2021年8月23日，青島市市轄區(qū)存量住宅用地項(xiàng)目共1475宗，總面積4696公頃，其中未動(dòng)工面積1337公頃，已動(dòng)工未竣工面積3359公頃，未銷售房屋的土地面積1592公頃。
這些數(shù)據(jù)能反映什么問題？
以“未銷售房屋的土地面積1592公頃”這一數(shù)據(jù)為例，近些年來，國內(nèi)城市供應(yīng)的住宅用地的容積率平均下來在2左右(容積率=建筑面積/土地面積)，以此可以推算出青島存量住宅用地項(xiàng)目中未銷售房屋的建筑面積約3200公頃，也即3200萬平方米。
另據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年青島市商品房銷售面積1653.6萬平方米。兩相對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，上述存量住宅用地項(xiàng)目中未銷售房屋的規(guī)模大約是青島最近一年銷售商品房規(guī)模的兩倍左右。
換言之，即便青島暫時(shí)不再供應(yīng)住宅用地，當(dāng)前已有的存量住宅項(xiàng)目依然需要兩年時(shí)間去消化。
這個(gè)“兩倍”的結(jié)論與部委層面的統(tǒng)計(jì)大致相符。在今年初的一次內(nèi)部會(huì)議上，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人曾表示，數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市已供應(yīng)但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷售許可的未竣工面積約為兩倍。
9月6日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了存量住宅用地信息情況，截至8月31日，廈門共有存量住宅用地項(xiàng)目196個(gè)，用地總面積702.29公頃，已動(dòng)工未竣工當(dāng)中尚未銷售房屋的土地面積212.55公頃。
廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年該市商品房銷售面積312.73萬平方米，比去年同期增長13.8%。
青島和廈門之外，蘇州、成都、中山、麗水、泉州等城市也發(fā)布了存量住宅用地信息。以蘇州為例，截至2021年8月31日，蘇州市區(qū)共有353塊住宅用地存量，未銷售房屋的土地面積達(dá)517.3公頃。存量住宅用地中共有83個(gè)地塊未動(dòng)工，未動(dòng)工土地面積494.7公頃。
充分的信息披露利于企業(yè)和民眾決策
這些熱門房地產(chǎn)城市的存量住宅用地信息公開后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？
上述自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，既要靠合理的供需關(guān)系，也要靠充分的信息披露，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者全面掌握相關(guān)信息。
一位接近自然資源部的土地專家也表示，過往已經(jīng)供應(yīng)出去的土地信息比較散亂，不但民眾了解不多，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也未必完全掌握相關(guān)信息，如果將這些信息集中公開，各個(gè)區(qū)域的存量住宅用地信息就會(huì)更為清晰，相關(guān)企業(yè)在制定拿地決策過程中就會(huì)有更充分的考慮，民眾在購房行為中也會(huì)有更多的參考。
除了讓樓市各參與主體能更充分了解一個(gè)城市潛在的住房供應(yīng)情況，這些信息的公開也將有助于加快一些閑置許久的住宅項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。
通過查閱上述一些城市的存量住宅用地項(xiàng)目清單可以發(fā)現(xiàn)，不少住宅用地項(xiàng)目早已超過約定的竣工時(shí)間長達(dá)數(shù)年(如一些項(xiàng)目土地出讓合同中約定的竣工時(shí)間是2013~2016年間)，但現(xiàn)在依然處于“已動(dòng)工未竣工”的狀態(tài)。
這些項(xiàng)目如果還沒進(jìn)行對(duì)外預(yù)售，這在一定程度上會(huì)減少當(dāng)?shù)貥鞘械墓?yīng)規(guī)模；如果一些項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售但遲遲不能竣工，則意味著很多購房者早早交了購房款，但苦等多年依然不能收房。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，存量住宅用地的公開，相關(guān)數(shù)據(jù)查詢更加方便，有助于外界對(duì)于所在城市存量土地市場(chǎng)的更好把握，也將促進(jìn)存量用地政策的細(xì)化和更好利用。尤其是對(duì)于一些存量用地來說，后續(xù)若是閑置，則在土地重新規(guī)劃和利用方面可以形成新的政策內(nèi)容，這是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的地方。
過去一兩年，一些熱點(diǎn)城市房價(jià)的波動(dòng)有所加劇。一方面通過挖潛存量住宅用地，推進(jìn)這些項(xiàng)目盡快開發(fā)，另一方面繼續(xù)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)，這兩方面舉措將有助于緩解這些城市的樓市供需矛盾。
為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，去年以來，自然資源部對(duì)重點(diǎn)城市提出了三條要求：一是穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年，重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過了近五年平均完成交易量，大多數(shù)比2019年明顯增加，并要求各重點(diǎn)城市2021年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)也形成了增量和存量共抓的管控內(nèi)容。其中增量市場(chǎng)方面，主要是通過優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則來形成更好的供地模式。而存量市場(chǎng)方面，則形成了加大土地信息公開的內(nèi)容。兩個(gè)政策齊心協(xié)力，有助于促進(jìn)土地市場(chǎng)的更好發(fā)展。
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