經(jīng)歷上半年密集調(diào)控，8月，上市房企公布上半年業(yè)績的同時也表達了對房地產(chǎn)市場的看法。四季度房地產(chǎn)市場將繼續(xù)下行成為房企的共識，“去庫存、保供貨、沖銷售”將成下半年主旋律。
降價、全員營銷、內(nèi)部售房……房企已經(jīng)行動起來。
“下半年市場還是會比較慘烈的”
房企預(yù)測調(diào)控成常態(tài)。
世茂集團總裁許世壇稱，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是一個長期的目標(biāo)，在執(zhí)行過程中有松有緊。公司判斷，上半年房地產(chǎn)政策處于比較緊的狀態(tài)，銷售好、土地市場也比較好的情況下，政策肯定是要再收緊。7月份以后，政策的效果已經(jīng)很明顯，有些城市的成交量出現(xiàn)下滑。
合景泰富集團表示，今年下半年，在房住不炒、因城施策的政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍將以穩(wěn)字當(dāng)頭，預(yù)計下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢不會改變。面對整體政策偏緊的行業(yè)形勢，合景泰富集團實施嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的土地儲備策略。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，下半年的市場壓力比較大，主要來源于兩個方面，一是有些企業(yè)壓力比較大就開始降價，另一個就是國家的政策比較堅決，讓大家對房價有了不上漲的預(yù)期，現(xiàn)在經(jīng)濟壓力也比較大，大家的購買力受到了影響。
孫宏斌認(rèn)為，現(xiàn)在的市場特別像2018年，“整個信貸市場資金比較緊張，上半年銷售比較好，貸款相對比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷售市場大幅下滑。今年下半年的銷售壓力很大，預(yù)計下半年市場還是會比較慘烈的。”
房企怎么辦：降價，賣股權(quán)？
市場下行，房企如何應(yīng)對？
對此，世茂集團許世壇給出的策略是：房住不炒、三道紅線、集中度管理等政策會持續(xù)，這樣的政策背景下，企業(yè)不再適合強調(diào)高增速，因此公司戰(zhàn)略“從攻轉(zhuǎn)防”，同時加大現(xiàn)金、回款率的考核。
許世壇稱，公司有做一些低于市場下行的措施，公司對7月和8月的銷售進行分析，整個行業(yè)的銷售出現(xiàn)下行，9月、10月公司安排了很多供貨和沖刺目標(biāo)，目前按揭額度仍有缺口，公司對價格進行動態(tài)管理，提升對首付比例高購房者的優(yōu)惠措施。
不僅如此，許世壇還透露，下半年將對價格進行動態(tài)管理，同時，加大價格優(yōu)惠措施；公司有出售資產(chǎn)的計劃，包括一二線城市核心資產(chǎn)，但優(yōu)先出售非核心資產(chǎn)，今年公司出售資產(chǎn)收入約10億元。
萬科首席執(zhí)行官祝九勝在業(yè)績會上給的答案是：當(dāng)前整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，企業(yè)的發(fā)展思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。過多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼。
祝九勝稱，萬科不會把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待，我們會在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。
孫宏斌的應(yīng)對思路是，“給自己留出比較安全的邊界。”其在業(yè)績溝通會上表示，“下半年的市場壓力會比較大，信貸市場壓力也比較大，銷售壓力也大。如果還像過去一樣拿地，會吞掉我很多利潤，未來希望獨資的項目更多。我們現(xiàn)在需要安全。在這個目標(biāo)下拿地就必須這樣，這就是選擇。”
旭輝控股集團董事會主席林中表示，旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)行業(yè)，旭輝在市場好的時候謹(jǐn)慎，在市場不好的時候積極樂觀。下半年，公司將增強全員營銷，提高去化，減少庫存，保持高回款率，確保完成年度目標(biāo)。
粵系房地合景泰富董事局主席孔健岷在今年8月底時曾表示，如果公司資金稍微緊張，在溢價、價格合適的前提下，不排除公司出售部分舊改項目的股權(quán)?？捉♂和嘎?，現(xiàn)在很多國有企業(yè)看中該公司的舊改項目。如果固有資金的成本很優(yōu)惠，又能夠接受溢價，也不排除會出售一部分股權(quán)的可能。
結(jié)論背后的數(shù)據(jù)：本輪房地產(chǎn)周期頂點已經(jīng)過去
海通證券近日在一份報告中提出：今年以來，房地產(chǎn)銷售、投資均有回落，拋開去年疫情的特殊情況，多項房地產(chǎn)指標(biāo)下降的幅度已經(jīng)慢慢類似2014-2015年。
招商證券表達了類似的觀點：我國商品房的銷售在疫情期間意外地出現(xiàn)一個先跌后揚的V型小周期（參照下圖），去年一季度快速陷入谷底，二季度開始反彈，之后一路走高，導(dǎo)致去年全年銷售面積達17.6億平方米，刷新歷史新高。今年以來，房地產(chǎn)銷售增長開始掉頭回落，說明此輪周期頂點已經(jīng)過去，銷售放緩趨勢很大機會還將繼續(xù)下去。
在調(diào)控政策收緊后，房地產(chǎn)市場逐漸降溫。海通證券的報告顯示，截至7月份，房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩，7月商品房銷售金額單月增速降至-7.1%，銷售面積增速降至-8.7%，均是去年4月以來首度出現(xiàn)負(fù)增長。剔除去年的基數(shù)影響，7月商品房銷售面積兩年平均增速轉(zhuǎn)負(fù)為-0.1%。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，8月TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額7745.7億元，同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。
房地產(chǎn)投資增速也有回落。7月房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比增速已經(jīng)回落至1.2%，而去年下半年大多數(shù)時候都維持在10%以上的增長。剔除低基數(shù)看兩年平均增速，房地產(chǎn)投資增速也已經(jīng)回落至6.3%。前7個月房屋新開工面積增速已經(jīng)降至-0.9%，如果把去年疫情這種特殊情況排除在外，上一次新開工累計增速出現(xiàn)負(fù)增長，還是在2014-2015年的時候。
進入8月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行。
貝殼研究院8月31日發(fā)布《全國新房市場月報》顯示，受房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼影響，8月66城新房市場成交量環(huán)比持續(xù)下滑。8月僅一線城市成交量保持兩成增長，二線、三四線城市成交量均不及去年同期。
具體而言，1-8月新房市場成交套數(shù)累計同比增長25%，成交面積累計同比增長24%，套數(shù)和面積累計同比自2月以來持續(xù)收窄。同比2020年，8月單月套數(shù)和面積下降10%和14%，下降幅度逐漸加大。從單月成交環(huán)比情況來看，8月新房成交套數(shù)和面積環(huán)比分別下降16%和17%，連續(xù)兩個月下滑。
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