在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的基調(diào)下，“限跌”又是必經(jīng)之路，房地產(chǎn)市場也由此進入了雙向調(diào)控時代。
在一線城市紛紛升級調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場降溫的同時，部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調(diào)控，通過制定政策的方式限制房價跌幅。
據(jù)《時代周報》消息，近日，長三角首張“限跌令”落地，江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
江陰并非第一座出臺“限跌令”的城市。在此之前，昆明、岳陽、惠州、唐山等城市先后出臺類似政策。
“限跌令”折射的是部分非熱點三四線城市在強調(diào)控之下成交持續(xù)低迷，而房企在“三道紅線”等政策的約束下，資金壓力逐漸顯現(xiàn)，“以價換量”是他們的對策。但是在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的基調(diào)下，“限跌”又是另一道坎，房地產(chǎn)市場也由此進入了雙向調(diào)控時代。
成交低迷下的應對之策
“限跌令”是在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”背景下的另類調(diào)控政策，其目的同樣是防止房價出現(xiàn)大漲大跌，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
嚴躍進在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時就稱：“此類限跌令，是直接對應了房企經(jīng)營壓力增大、市場去庫存環(huán)境惡化等情況。通過惡意降價進行違規(guī)競爭，顯然不可行。所以此類嚴控惡意降價，本身不代表政府不允許房價下跌，而代表不允許借降價來干擾市場秩序。”
如果從發(fā)布“限跌令”的城市來看，也可以發(fā)現(xiàn)，“限跌令”并非普遍現(xiàn)象，它只發(fā)生在庫存較高、去化較難的城市。
以江陰為例，據(jù)江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月份江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在28個月左右。
去化速度較慢，房企為了盡快回籠資金采取以價換量的方式，也是理所應當。
在四線城市操盤一個中型項目的李林告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“現(xiàn)在的市場，能夠賣出去就很好了。我們隔壁項目，差不多快交房了，現(xiàn)在也就賣了幾十套。(他們)為什么不降價呢，因為降價了可能會虧很多，更重要的是，降了也可能賣不出去。”
這是許多三四線城市的現(xiàn)狀。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“很多項目，特別是資金鏈緊張的開發(fā)商的項目，打折力度很大，對周邊項目的定價和營銷都造成了影響，導致其他項目也不得不跟隨降價，所以就導致地區(qū)房價下跌。”
李宇嘉續(xù)稱，“原來很多地方都規(guī)定，開發(fā)商的新房備案價格是一房一價的，在價格的15%以內(nèi)自由調(diào)整，超過了這個范圍就要重新備案。但是由于現(xiàn)在很多項目在進行促銷，其跌幅就超過了這個比例，依照規(guī)定來講是應被禁止的。”
不僅是市場環(huán)境不好，房企當前面對的現(xiàn)實壓力也不小。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就分析認為，“降價背后，體現(xiàn)的是房企集中償債壓力較大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，今年房企到期債務規(guī)模達到1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負債率為77.85%，較一季度下降1.34%，較2020年下降1.23%。調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，房企都把降低負債、優(yōu)化三道紅線當做首要戰(zhàn)略。”
“限跌令”意在市場維穩(wěn)
“限跌令”是“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”下的必然選擇。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從房價的角度看，類似限跌令是有非常好的導向的。無序下跌容易引起惡性競爭，搞亂市場交易。從實際過程看，一些攪局者破壞了市場交易秩序，導致交易的正常環(huán)節(jié)破壞，本身確實需要管控。
若不實施“限跌令”，任由房價下跌，會帶來一些負面的影響。嚴躍進指出，“如果房企無序降價，可能會引起業(yè)主的反對，造成很多新的情況和問題。此外，如果房企無序降價，也會干擾營銷秩序，對于同類房企的業(yè)務開展會有沖擊。”
這樣的現(xiàn)象的確在全國各地時有發(fā)生。某頭部房企近期為了回籠資金，在多座城市采取以價換量的方式。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，鄭州、內(nèi)蒙古等，均有購買該房企期房的業(yè)主留言稱希望這種行為被整治。
在這樣的市場背景下，“限跌令”的出臺有其必要性，也可以看作是常規(guī)調(diào)控行為。
李宇嘉分析認為，“限制房價下跌是常規(guī)調(diào)控行為，其穩(wěn)定房價的作用主要是穩(wěn)定市場預期。房價下跌會對市場預期造成影響，在跌幅較大的時候，品質(zhì)比較好的盤也很難賣出去，這不利于市場和市場預期的穩(wěn)定。同時，后續(xù)也會影響地價的穩(wěn)定，會對土地的正常出讓造成一定影響。所以從這個角度來講，限制房價下跌是必須要做的，每次樓市回調(diào)的時候都會出現(xiàn)這種情況，這不奇怪。”
如果不對這樣的無序行為加以調(diào)控，房地產(chǎn)市場也會受到一定的沖擊。
“如果不實施限跌令，任由開發(fā)商降價，可能會造成劣幣驅(qū)逐良幣的狀況，品質(zhì)最差的項目會先啟動營銷策略使價格下跌更厲害，而品質(zhì)好的反而賣不出去，這是不公平的；其次，拿地時間早、地價較低的開發(fā)商能夠承受更大幅度的價格下跌，而對于很多近期拿了高價地的開發(fā)商、給當?shù)毓卜张涮鬃龀鼍薮筘暙I的開發(fā)商，是不公平的。”李宇嘉指出。
需要指出的是，“限跌令”雖在一定程度上能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預期和發(fā)展，但是，非熱點三四線城市未來市場的發(fā)展，依然應該謹慎使用。宋紅衛(wèi)稱，“下半年市場下跌的程度取決于行業(yè)資金面。房企的融資端基本已經(jīng)鎖死，下半年房企自救主要靠銷售回款。當前銷售最大問題不在于缺乏購買力，而在于居民的按揭貸款受限。尤其是大部分核心城市主力群體是置換型的改善需求，由于房子賣不掉，導致購買新房也受到影響。”
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