“股神”沃倫·巴菲特曾經(jīng)說，“我寧愿要一家資本規(guī)模只有1000萬美元而凈資產(chǎn)收益率為15%的小公司，也不愿意要一個(gè)資本規(guī)模高達(dá)1億美元而凈資產(chǎn)收益率只有5%的大公司。”

凈資產(chǎn)收益率，即“ROE”，是判斷一個(gè)企業(yè)盈利能力強(qiáng)弱的重要指標(biāo)，ROE越高，說明投資帶來的收益越高。隨著房企從規(guī)模導(dǎo)向向利潤導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，ROE指標(biāo)受到越來越多的房企重視。

基于ROE的重要性，新京報(bào)房產(chǎn)新聞部以銷售規(guī)模50強(qiáng)房企為基礎(chǔ)，推出《2021年上半年50強(qiáng)房企凈資產(chǎn)收益率（ROE）排行榜》（簡(jiǎn)稱“榜單”）。根據(jù)榜單顯示，今年上半年，50強(qiáng)房企的ROE呈現(xiàn)普遍下滑的態(tài)勢(shì)，僅6家房企ROE超過10%，有近7成的房企ROE呈現(xiàn)負(fù)增長。

僅6家房企ROE超過10%

從榜單來看，今年上半年，排名前6位、同時(shí)也是ROE超過10%以上的房企分別為龍光地產(chǎn)、中梁控股、中國奧園、中駿集團(tuán)、德信中國，寶龍地產(chǎn)。其中，龍光地產(chǎn)的ROE最高，為14.06%，領(lǐng)跑50強(qiáng)房企榜單，位居第一位。

值得關(guān)注的是，今年上半年ROE超過10%的房企數(shù)量相比于2020年上半年的12家縮減一半，位居首位的龍光地產(chǎn)的ROE相比去年同期也有所下降，降幅為3.1%。排名前6位的房企ROE也都同比出現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)。

從ROE排行末6位的房企來看，分別為藍(lán)光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、建發(fā)國際、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華僑城、首開股份。其中，藍(lán)光發(fā)展因?yàn)閭鶆?wù)等問題，其ROE已經(jīng)為負(fù)；首創(chuàng)置業(yè)面臨著“私有化退市”的局面；而華僑城和首開股份的盈利也處于下滑態(tài)勢(shì)。

在ROE水平實(shí)現(xiàn)正增長的房企中，中國恒大、寶龍地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)的ROE同比實(shí)現(xiàn)較大輻度的增長。此外，華發(fā)股份、中國金茂、時(shí)代中國、新城控股、綠城中國、龍湖集團(tuán)等房企的ROE同比也實(shí)現(xiàn)了小幅度的增長。

近七成房企ROE呈現(xiàn)負(fù)增長

從榜單來看，今年上半年，近七成房企的ROE同比下滑。

根據(jù)杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，這就意味著ROE盈利水平、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、杠桿水平三者相關(guān)。

對(duì)于ROE呈現(xiàn)普遍下滑的態(tài)勢(shì)，與房企主動(dòng)降負(fù)債相關(guān)。由于融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”的發(fā)布，降負(fù)債成為房企上半年的重頭戲，而隨著房企控負(fù)債力度增大，杠桿水平進(jìn)一步降低，ROE數(shù)值也相應(yīng)下降。

此外，由于“限價(jià)”等政策因素和市場(chǎng)環(huán)境變化等原因，房企在上半年的盈利能力也有所下降，突出表現(xiàn)在毛利率、凈利率的走低，而盈利能力下降也成為影響ROE指標(biāo)走弱的原因。

隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變，房企如何能繼續(xù)保持ROE穩(wěn)增？

在行業(yè)利潤面臨“天花板”和降負(fù)債的基調(diào)下，房企要提高ROE需要加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這一指標(biāo)顯得越發(fā)重要。比如，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，許多房企調(diào)整營銷“打法”，遠(yuǎn)洋集團(tuán)調(diào)整為“小快周轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略，講求體量小、適銷對(duì)路、快進(jìn)快出，其目標(biāo)就是以“快”來提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；碧桂園、中梁控股等房企也是講求“快周轉(zhuǎn)”來實(shí)現(xiàn)效率的提升。

此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨“限價(jià)”的難題下，更多房企向管理要利潤。在多家房企舉行的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，“數(shù)字化管理”“大運(yùn)營”成為管理改革的關(guān)鍵詞；與此同時(shí)，在組織架構(gòu)調(diào)整方面，“精總部”“強(qiáng)一線”“放權(quán)”“人才引進(jìn)”也成為高頻詞。例如，弘陽地產(chǎn)在管理方面提出的“六個(gè)一體化”；祥生控股提出“標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營”；融創(chuàng)中國、融信中國、旭輝控股等房企主動(dòng)調(diào)整組織架構(gòu)、向一線放權(quán)等，這些都是“向管理要利潤”的變革。