距離“三道紅線”融資規(guī)定出爐一年有余，各大房企的降負債目標完成得如何？隨著2021年中報披露結束，各項財務數據也全部呈現。
以銷售規(guī)模50強房企為基礎，基于貝殼研究院統(tǒng)計數據，新京報房產新聞整理推出《2021年上半年50強房企“三道紅線”指數榜》（簡稱“榜單”）。從榜單來看，今年上半年，各大房企通過加速銷售回款、減少拿地、調整融資結構等持續(xù)降杠桿、降負債，50強房企中，21家房企位列“綠檔”，22家房企為“黃檔”，5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。
值得關注的是，29家踩線的房企中，有28家房企是踩中剔除預收款后的資產負債率這一指數超標。這意味著，在“三道紅線”中，最難調整的是剔除預收款后的資產負債率，也是絕大多數房企“踩線”的主要原因。21家房企位列“綠檔”，22家房企為“黃檔”
從去年下半年開始，“三道紅線”融資監(jiān)管開始實施，強監(jiān)管下，對于普遍高負債、高杠桿的房地產行業(yè)形成一定威懾力。
據榜單顯示，50強房企中，21家房企位列“綠檔”，占比42%；22家房企為“黃檔”，占比44%；5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。
事實上，經過去年下半年的快速降杠桿、降負債，各大房企的負債指標出現較大調整，“三道紅線”也出現大面積降檔。2021年上半年，部分房企雖有降檔，但是整體保持穩(wěn)定，50強房企中，有7家房企實現降檔。
其中，“綠檔”房企中，萬科、雅居樂、佳兆業(yè)相比2020年末下降1檔，成功轉綠。而包括保利發(fā)展、中海地產、龍湖集團、招商蛇口(001979,股吧)、華潤置地等在內的18家房企保持“綠檔”。
22家“黃檔”房企中，僅祥生控股通過降一檔實現。5家“橙檔”房企中，綠地控股(600606,股吧)、中國恒大、華發(fā)股份(600325,股吧)通過降一檔達到。
值得關注的是，在“紅檔”房企中，藍光發(fā)展(600466,股吧)連升兩檔。貝殼研究院統(tǒng)計數據顯示，截至2021年中，藍光發(fā)展剔除預收款后的資產負債率為84%，凈負債率為227.8%，現金短債比為0.28。
今年以來，藍光發(fā)展陷入流動性危機，出現債務違約的情況。截至2021年7月12日，藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務本息合計45.44億元。與此同時，今年7月以來，境內多家評級機構大幅下調藍光發(fā)展的信用等級。
富力地產的“三道紅線”仍保持“紅檔”。貝殼研究院統(tǒng)計數據顯示，截至2021年中，富力地產的現金短債比為0.55，凈負債率為123.5%，剔除預收款后的資產負債率74.9%。
此外，華夏幸福(600340,股吧)、泰禾集團(000732,股吧)的銷售規(guī)模掉出50強房企，但是作為曾經的TOP50，尤其是兩家房企的負債情況尤為關注。從“三道紅線”指標來看，兩家房企均為“紅檔”。
據了解，“三道紅線”即剔除預收款后的資產負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現金短債比不低于1。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，“三道紅線”分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，有息負債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
28家房企剔除預收款負債率超標
相比于去年下半年房企大面積降檔，今年上半年，50強房企中，只有7家房企實現降檔。
值得關注的是，除了21家“綠檔”房企外，50強房企中，28家房企剔除預收款后的負債率超過70%，這意味著，在“三道紅線”中，最難調整的是剔除預收款后的資產負債率，也是絕大多數房企“踩線”的主要原因。
事實上，“三道紅線”指標中，最易改善的是現金短債比，房企可通過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善這個指標。其次是凈負債率，除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低總有息負債規(guī)模、擴大盈利增加權益等方式改善。“而預收賬款的提升，考驗房企銷售、周轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非‘立竿見影’之舉，因此該指標的改善相對其他兩個指標而言所需時間更長。”克而瑞研究報告曾指出。
億翰智庫分析表示，“三道紅線”等杠桿控制政策出臺后，房企降杠桿、減負債、優(yōu)結構的動作持續(xù)推進，也均取得了理想成效，效果最明顯的是凈負債率、現金短債比兩大指標，剔除預收款的資產負債率則難度相對較大，但在房企的規(guī)劃中，在政策規(guī)定的時間節(jié)點前完成“三道紅線”綠檔也是比較確定的，而且長期化的維持綠檔也將成為房企新的挑戰(zhàn)。
在年中業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在談及“三道紅線”時稱，“三道紅線”其實還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務實的指標，不是很難的。
多家房企稱“三道紅線”明年達標
一邊是資金強監(jiān)管，一邊是降負債任務，房企要如何做？在2021年中期業(yè)績會上，不少企業(yè)高管給出了“三道紅線”完成時間表以及具體做法。
美的置業(yè)首席財務官林戈表示，預計最快2022年底實現“綠檔”。據財報顯示，截至2021年6月末，美的置業(yè)的凈負債率由2020年底的79.2%降至58.2%，現金短債比提升至2.21，剔除預收款后的資產負債率下降至74.7%。由此，美的置業(yè)2021年中期指標一項超閾值，處于“黃檔”行列。
林戈表示，美的置業(yè)主要在4個方面發(fā)力，嚴格按照40%的預算拿地，加快去化與回款，增加現金流厚度；加快交付結轉，增厚凈資產；用好合作開發(fā)模式，保持美的置業(yè)65%以上權益的同時，通過引入少股股東，增加權益資本；通過增質提效，打造產品溢價能力。
中國奧園執(zhí)行董事、聯席總裁陳志斌說，“目前只有剔除預收款項后的資產負債率踩線，預計明年底達到‘三道紅線’的標準。”
富力地產董事長李思廉在業(yè)績會上表示，“今年上半年，公司信貸狀況顯著改善，短期負債有所下降。未來將持續(xù)減少大量有息負債并重點關注流動性。”展望下半年，李思廉還表示，“下半年經營市況波動及資本市場的不確定性持續(xù)存在。為此，公司將繼續(xù)專注于現金流管理。此外，公司專注于實現較高的協議銷售，保持謹慎的支出及考慮潛在資產銷售，加快達成2021年去杠桿目標。”
“今年的目標是‘三道紅線’全部進入綠檔。”旭輝控股CEO林峰說。根據貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三線四檔”融資規(guī)定，旭輝控股剔除預收款后的資產負債率為101.9%，凈負債率為60.4%，現金短債比為2.68，繼續(xù)保持“黃檔”行列。
但是需要指出的是，當下房地產行業(yè)所面臨的環(huán)境是，穿透式的資金監(jiān)管，融資受限，降負債也面臨著挑戰(zhàn)。
據悉，在“三道紅線”融資規(guī)定出爐后，在房地產金融領域的監(jiān)管層層加碼，包括房地產貸款集中度管理制度，多地嚴查經營貸款違規(guī)入市，監(jiān)管部門要求試點企業(yè)購地金額不得超年度銷售額40%，“三道紅線”試點房企的商票數據納入監(jiān)管視野等。
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