要通過調(diào)控政策堅持扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，讓部分高杠桿企業(yè)受到懲罰，避免周期性反彈，不能為了短期利益而犧牲未來。
據(jù)媒體報道，全國多個城市公布“限跌令”，嚴(yán)禁地產(chǎn)企業(yè)低價傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
發(fā)布“限跌令”的主要是一些二三線城市，樓市存在下行壓力，但在一線城市，則繼續(xù)實施嚴(yán)格的調(diào)控政策，抑制房價上漲。對于在一二三線城市都有項目的企業(yè)而言，或?qū)⒚媾R一定的壓力，一些企業(yè)出現(xiàn)了財務(wù)危機。
目前一些地區(qū)和城市的房價存在下行壓力，原因各異，很大程度上是源于供給過多，而需求不足。在這些城市，雖然過去曾因一線城市房價引發(fā)的普漲效應(yīng)而出現(xiàn)上漲，但本地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口與收入都不支持房價過快過高上漲，因此，當(dāng)一線城市不再繼續(xù)上漲并向二三線城市傳導(dǎo)時，價格虛高的問題就會顯現(xiàn)。
隨著中國政府落實“房住不炒”政策，對一線城市的樓市進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，并且對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置債務(wù)紅線，對銀行按揭規(guī)模進(jìn)行限制，二三線城市的地產(chǎn)項目就可能會有“降價搶跑，落袋為安”的沖動。這種狀況很容易引起價格戰(zhàn)，導(dǎo)致交易秩序的混亂并制造不穩(wěn)定的市場預(yù)期，因此，限跌政策有利于穩(wěn)定秩序與預(yù)期，避免踩踏式行情出現(xiàn)。
但是，市場存在買漲不買跌的情緒，當(dāng)出現(xiàn)下跌趨勢與預(yù)期后，銷售就會變得冷清，交易量很可能會大幅下滑。而一些房地產(chǎn)企業(yè)則面臨債務(wù)壓力，有迫切去庫存降杠桿的要求，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨流動性壓力。目前，這種壓力僅僅存在于部分企業(yè)。但如果交易量持續(xù)走低，有可能會傳導(dǎo)到更多企業(yè)。
這也是中國樓市與其他國家樓市不同的地方。在日本和美國，房地產(chǎn)危機主要是因為購房者過高的杠桿在房價下跌后形成按揭壞賬并將風(fēng)險傳導(dǎo)到金融體系。但中國購房者的杠桿率受到了嚴(yán)格的限制，這是因為購房者首套房首付比例至少三成，且大部分住房是在過去低價格時期購買的，2016年以來購房者的規(guī)模占比較小，即使樓市出現(xiàn)下跌，住房按揭的壞賬率也較為有限，主要是高杠桿炒房者或者生意失敗的家庭面臨還款風(fēng)險。
目前樓市面臨的可能風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的流動性問題，大部分企業(yè)預(yù)期政府會周期性放松樓市，因此，許多都使用了過高的杠桿。當(dāng)政府不再繼續(xù)周期性放松的時候，這些企業(yè)就有可能會陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。這也是目前市場所擔(dān)心的，害怕引起金融風(fēng)險。因為，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模較大，如果出現(xiàn)行業(yè)性的風(fēng)險，不管是對就業(yè)以及GDP，還是對金融秩序，都可能出現(xiàn)難以預(yù)測的影響。
過去該行業(yè)的一些企業(yè)總是在賭經(jīng)濟(jì)下行時政府會刺激樓市，并且往往取得成功，推動房價脈沖式上漲。幫助房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿的做法，一般是通過漲價吸引購買者，讓居民部門繼續(xù)加杠桿，而轉(zhuǎn)移杠桿的做法進(jìn)一步導(dǎo)致居民部門在今年第二季度的杠桿率達(dá)到62%。
毫無疑問，那些承受壓力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快出售資產(chǎn)應(yīng)對流動性壓力。理論上而言，目前的政策組合對房地產(chǎn)企業(yè)與金融體系的影響應(yīng)該經(jīng)過了壓力測試，同時中國還在準(zhǔn)備進(jìn)行大規(guī)模的公共租賃住房建設(shè)，因此，市場部門的房地產(chǎn)投資下降可以用公共租賃住房投資來補充，從而起到支撐經(jīng)濟(jì)的作用。
房地產(chǎn)處于中國經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，涉及到金融和財政兩大領(lǐng)域，但也可能成為影響經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、形成金融風(fēng)險的因素。從長遠(yuǎn)看，逐步縮小房地產(chǎn)部門的規(guī)模和杠桿率，實現(xiàn)市場的軟著陸是非常重要的。當(dāng)前，要通過調(diào)控政策堅持扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，讓部分高杠桿企業(yè)受到懲罰，避免周期性反彈，不能為了短期利益而犧牲未來。監(jiān)管部門也要為這種懲罰做好風(fēng)險監(jiān)控和防范的準(zhǔn)備，實現(xiàn)行業(yè)泡沫的有序出清。
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